상가임대차 적정 월세가 문제되는 경우, 감정평가 방법은?

상가임대차 관계에서 적정 월차임에 대한 분쟁이 발생하는 경우가 있다. 상가가 속한 상권 내의 통상적인 수준에서 책정되는 월세 대비 너무 높거나, 낮은 경우 임대인과 임차인이 서로 적정 수준을 조율하는 과정에서 종종 다툼이 벌어진다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

법원으로부터 상가의 적정한 월세를 구해달라는 감정신청서를 받으면 개별 부동산의 특성에 따른 임료 산정 방법에 대한 고민이 시작된다.

적정 임료를 청구하는 소송에서는 너무나 당연하게도 임료가 얼마인가 하는 부분이 가장 중요하다. 이 소송의 판결을 위해서는 임료 산정이 선행되어야 하므로, 공정성과 공신력을 확보하기 위해 재판부에서는 해당 법원에 등록된 감정인에게 임료 감정평가를 의뢰한다.

건물주 측에서는 월세가 너무 낮으니 높아야 한다고, 임차인 측에서는 낮아야 한다고 주장할 것이다. 양 자간에 이해관계가 치열하게 대립한다.

기본적으로 임료 산정을 위한 감정평가의 방법은 인근지역 내에서 유사한 임대사례를 수집하여 비교, 분석하여 본건 상가의 임료를 산정하는 임대사례비교법이 원칙이다.

부동산가격과 마찬가지로 임대료 역시 상가가 속한 지역의 임대료 수준 내에서 형성되기 때문이다. 예를 들어 A단지 내 아파트가 평당 100원이라는 수준으로 거래가 되고 있는데 같은 단지 내 어떤 아파트면 평당 200원에 거래될 리는 없는 것과 마찬가지이다.

그 동네에서 형성되고 있는 임대료 수준을 특정 상가만 월등하게 초과하거나 현저하게 떨어질 리는 없을 것이다. 따라서 주변의 임대료 수준을 파악하고 수집하여 임료를 산정하는 임대사례비교법이 원칙이 되는 것이다.

다만 부동산의 특성상 과거나 현재의 임대차 사례를 풍부하게 포착할 수 없는 경우가 있다. 예를 들어 주거지역 내 남의 토지를 무단으로 점유한 사람에 대하여 부당이득반환청구를 하며, 부당이득 즉 토지임료 상당액을 계산하기 위해 과거 10년 간의 토지임료를 구하는 경우가 그렇다.

주거지역 내에서 발생하는 임대차 내역은 주로 "거주의 공간" 즉 "주택"이고, 맨땅 그 자체만을 임대차 하여 맨땅 그대로 쓰는 경우가 흔치 않다.

이러한 실정으로 실무상 임료 감정 시 대상물건의 기대수익을 기초로 임료를 산정하는 적산법에 의하는 경우가 있다. 이 때 법원감정인의 시각에서 지료 산정의 핵심요소는 부동산 가격(토지 및 건물)과 기대이율이다. 부동산 가격이 높고, 기대이율이 높으면 임료가 높게 산정된다. 반대의 경우는 낮게 산정된다. 어쩌면 당연하다. 비싼 부동산의 임료가 높고, 기대이익이 높을수록 지불해야 하는 비용도 높아지게 마련이니까.

물론 부동산 가격을 기반으로 산정한 임대료가 해당 상가가 속한 지역 또는 유사지역 내에서 실제로 체결되고 있는 임대료 수준과 큰 괴리가 있어서는 안 될 것이다.

법원감정을 하다보면 의외로 적정한 상가 월세가 얼마인가 하는 분쟁이 매우 다양한 양상으로 나타나는 것을 목격한다.

임대료가 얼마인가 하는 부분이 핵심인 소송을 진행하면서 막상 소송의 당사자들은 임료 산정 감정평가에 대해서는 별 관심을 두지 않다가 결과가 나오고 난 후 이의신청 등으로 분주해하는 경우가 대부분이다.

토지소유자는 임료산정이 법원감정을 통해서 이루어진다는 점과 현실 법원감정인이 임료산정 시 중요하게 고려하는 요소를 알아둘 필요가 있다. 또한 감정평가 시 자료제출, 현장조사 등에 적극적으로 협조하는 것이 현명하다.

현실 법원감정은 일반인의 생각과 다른 경우가 많으니 무조건 소송을 제기하기 전에 법원감정을 통해 어느 정도 수준의 부당이득금을 받을 수 있을지 전문 감정평가사의 자문을 받아 화해나 협의를 시도해보는 것도 좋은 방법이다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr