[TheTax]주택 아닌데 억울하다고?…오해가 만든 오피스텔 '세금 폭탄'

[양도소득세]

[편집자주] 세금과 관련된 개념적 정의부터 특수한 사례에서의 세금 문제 등 국세청과 세금 이슈에 대한 이야기들을 알려드립니다.

삽화=임종철 디자인기자.

#A씨는 2018년 4월 서울 성동구 소재 B주택을 5억원에 취득했다. 이후 2023년 7월 10억원에 양도했다. A씨는 주거용으로 임대하던 C오피스텔이 공부상 '업무시설'로 돼 있어 주택에 해당되지 않는다고 생각했다. B주택을 양도한 후 1세대 1주택자로 비과세 신고했지만 C오피스텔이 주택에 해당돼 B주택 양도 시 2주택자로 비과세를 적용받지 못했다. 비과세를 적용받으면 세금이 0원이지만 비과세 적용을 받지 못하면 1억5300만원을 내야했다.

'양포세'라는 말이 있다. '양도소득세(양도세)를 포기한 세무사'라는 뜻이다. 양도세 규정이 워낙 까다로워 세무사들도 해석에 어려움을 겪는다는 현실을 꼬집은 것이다. 이렇다보니 일반 국민들의 경우 양도세 관련 법령을 모르거나 실수로 비과세·감면을 받지 못하는 경우가 허다하다.

실제 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주요건을 지켜야 하는데 이를 몰라 예기치 못한 세금폭탄을 맞는 경우도 있다.

A씨의 경우 오피스텔을 주택으로 생각하지 않아 세금을 내는 상황에 처했다.

소득세법에서는 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 '사실상 주거용으로 사용하는 건물'을 주택으로 본다. A씨가 C오피스텔을 사실상 주거용으로 사용했기 때문에 C오피스텔이 소득세법상 주택에 해당된다.

이에 따라 A씨는 2주택자(B주택, C오피스텔)가 돼 B주택 양도시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없게 됐다.

국세청은 △오피스텔 △레지던스 △생활형숙박시설 등을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 소득세법상 주택에 해당하기에 오피스텔 등을 보유한 경우 주택 해당 여부를 미리 확인해야 한다고 강조했다.

다만 오피스텔의 경우 상황이 바뀌면 비과세로 적용돼 절세할 수 있다.

C오피스텔을 업무용으로 사용했다면 주택으로 간주하지 않아 B주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다. 또 C오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 장기임대주택으로 등록해 일정요건을 충족한 경우 B주택 양도시 '장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례'에 해당돼 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다.

세종=오세중 기자 danoh@mt.co.kr