서울시, 재개발·재건축 사업성 높인다…용적률·높이 규제 완화

서울 노원구 상계동 일대의 모습. 〈사진=연합뉴스〉

서울시가 정비사각지대의 재개발·재건축 관련 규제를 대폭 완화했습니다.

서울시는 오늘(27일) '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표했습니다.

사업이 진행되는 곳은 더 원활하게, 사업성이 없다는 이유로 소외된 지역은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 것이 핵심입니다.

이번 방안은 사업성 개선(5종), 공공지원(5종) 2대 분야, 총 10종 대책으로 구성됐습니다.

사업성 개선에는 역세권 준주거지까지 종상향, 사업성 보정계수 도입, 현황용적률 인정, 공공기여 부담 완화, 기반시설 입체·복합화가 담겼습니다.

공공지원 분야는 재개발 사업구역 확대, 산자락 저층 주거지 높이 규제 대폭 완화, 정비사업 통합심의 본격 추진, 정비사업 금융지원 확대, 공사비 갈등 제로 추진으로 이뤄집니다.

서울시는 우선 사업성 개선을 위해 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원합니다.

역세권을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역을 상향합니다.

단 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 서울시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 합니다.

지역 간 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에는 기존 세대수·지가(부지 가격)·과밀 정도 등이 반영된 '사업성 보정계수'를 적용해 현재 10~20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 늘립니다.

허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률을 말합니다.

또 2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용용적률을 넘거나 사업성이 떨어져 정비사업 기회를 얻지 못했던 지역은 주변 여건 등을 고려해 현황용적률(현재 건축물대장상 기재된 용적률)을 인정하고, 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여합니다.

공공기여 부담도 낮춰줍니다. 1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮추고 공공주택 등 건축물 기부채납 때는 인센티브를 기존보다 더 많이 줍니다.

아울러 어려운 건설 경기를 반영하지 못했던 정비사업 공공주택 매입비용 현실화도 추진합니다. 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준을 최신 자재 값·금리 등을 반영해 해마다 고시될 수 있도록 할 방침입니다.

서울시는 접도 요건을 완화하는 등 공공지원 방안도 내놓았습니다.

당초 4ｍ 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 판단해 재개발을 허용하지 않았는데, 6ｍ 미만 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 기준을 완화했습니다.

이 경우 서울 시내 재개발이 가능한 면적은 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡로 늘어납니다.

고도·경관지구에 묶여 건물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원합니다.

경관지구는 현재 12ｍ에서 20ｍ로, 고도지구는 20ｍ에서 45ｍ 이상으로 완화합니다.

또 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해온 심의를 통합심의로 한 번에 처리해 인허가 기간을 획기적으로 줄여줍니다.

여기에 초기 융자 지원을 확대하고, 공공주택 매입비도 조기에 지급합니다. 공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원합니다.