강북권 노후단지 재건축 사업성 확 오른다…역세권 500%까지 종상향

오세훈 강북권 대개조 구상 발표
노후아파트 단지 ‘신도시급’ 개발
베드타운 탈피해 기업 유치 지원

50년 넘게 베드타운에 머무른 서울 강북권이 ‘일자리 중심 신(新)경제도시’로 재탄생할지 주목된다. 서울시는 용도지역과 용적률 규제를 대폭 풀어 노후 단지의 사업성을 개선하고 신도시로 탈바꿈시킬 계획이다. 동시에 강북권을 ‘상업지역 총량제’ 제외 지역으로 만든다. 창동·신내 차량기지와 같은 대규모 용지는 유연한 개발이 가능하도록 ‘균형발전 화이트사이트’란 제도를 최초로 도입한다.

오세훈 서울시장은 26일 기자회견을 열어 이러한 내용을 골자로 한 ‘강북권 대개조’ 구상을 발표했다. 지난달 서남권 대개조에 이은 도시 대개조 프로젝트 2탄이다. 노후 주거지와 상업 지역에 대한 규제를 대폭 완화하고 대규모 용지를 첨단산업 거점으로 조성해 강북 전성시대를 다시 열겠다는 게 핵심이다. 강북권은 동북권(강북·광진·노원·도봉·동대문·성동·성북·중랑)과 서북권(마포·서대문·은평)의 총 11개 자치구다.

지역이 넓어 많은 인구가 살지만 지역 내 총생산(GRDP)은 최하위다. 상업시설 면적도 다른 권역보다 훨씬 작다. 30년 이상 서울 노후 주택 가운데 46%도 강북권에 모여 있다. 서울시는 균형 발전을 위해선 강북권 변화가 필수적이라 보고 이번 구상을 내놓았다. 베드타운이 아닌 활력 넘치는 일자리 경제도시를 만드는 데 집중할 방침이다.

재건축 용적률 1.2배 완화...역세권은 ‘준주거’ 종상향

먼저 강북권 주거지에 대한 재건축·재개발 규제를 크게 완화한다. 1970~80년대 대규모로 지어진 노원구 상계·중계·월계동 노후 단지를 신도시급으로 변화시킬 계획이다. 정비계획 입안절차와 신속통합자문을 병행해 기존 신속통합기획 제도보다도 사업기간을 1년가량 단축한다. 서울시는 127개 단지에 거주하는 약 10만가구가 이를 통해 빠른 재건축을 할 수 있을 것으로 보고 있다.

지하철역으로부터 350m 안에 있는 역세권 단지는 재건축할 때 준주거지역으로 용도지역을 올려준다. 공공기여도 기존 15%에서 10%로 줄여준다. 역세권이 아닌 단지는 용도지역을 그대로 두지만 용적률 자체를 1.2배 올려준다.

제3종 일반주거지역에 속한 단지는 원래라면 용적률을 300%까지만 쓸 수 있다. 하지만 앞으로 강북권 노후 단지는 1.2배 많은 360%까지 용적률을 올리는 게 가능하다. 강북권에 용적률이 이미 높은 중고층 단지들이 많다는 점을 고려한 정책이다. 상계동 일대 중고층 단지들의 사업성이 개선돼 재건축이 속도를 낼지 주목된다. 서울시는 중고층 단지 65곳에 살고 있는 4만2000가구가 혜택을 볼 것으로 예측했다.

재개발 노후도 요건 낮추고···경관지구 규제 완화

재개발 요건인 노후도도 현행 전체 건축물의 67%에서 60%로 낮춰준다. 나아가 폭 6m 미만 소방도로를 확보하지 못한 노후 저층주거지도 재개발 대상에 포함한다. 이 경우 개발가능지역이 현재 286만㎡에서 800만㎡로 2.8배 이상 늘어난다고 서울시는 설명했다.

산 중턱에 지정되는 자연경관지구와 산 주변에 설정되는 고도지구도 완화한다. 산자락 모아타운이란 제도로 특화 정비하는 것이다. 지금까지 자연경관지구에 속한 건물은 3층 높이밖에 올리지 못했다. 앞으로는 약 7층(20m)까지 규제가 완화된다. 고도지구는 20m에서 최대 45m까지 높여준다.

상업지역 총량제 폐지...강남 수준으로 시설 늘린다

주거지를 정비하는 동시에 일자리 창출로 경제를 활성화 한다. ‘상업지역 총량제’를 폐지하는 게 대표적이다. 상업지역 총량제는 2030년까지 지역별로 총량을 정하고 그 범위 안에서만 상업지역을 지정하는 제도다.

현재 강북권은 동북권(약 343만㎡)과 서북권(약 176만㎡)을 합쳐도 도심권(약 815만㎡)이나 동남권(약 627만㎡), 서남권(약 616만㎡)보다 상업지역이 미약하다. 서울시는 “기업 유치와 일자리 창출 등 지역경제 활성화에 도움이 된다면 상업시설 운영을 더 허용한다”며 “현재의 2~3배까지 확대해 강남 수준으로 늘릴 계획”이라고 밝혔다.

균형발전 화이트사이트 도입...창동 차량기지 개발 탄력

대규모 저이용 용지를 개발해 기업 유치에도 힘쓴다. 구체적으로는 ‘균형발전 화이트사이트’ 제도를 도입한다. 화이트사이트는 기존 도시계획으로 개발이 어려운 지역을 사업시행자가 원하는 용도와 규모로 자유롭게 개발하는 걸 허용하는 제도다. 싱가포르 명소인 마리나 베이샌즈도 화이트사이트 제도를 적용해 조성됐다.

적용 대상은 강북권 안에 대규모 공공·민간 개발 용지다. 차량기지나 터미널, 공공유휴부지와 역세권 등이 해당된다. 다만 이 제도를 활용하면 의무적으로 일자리 기업을 유치해야 한다. 그 대신 최대 상업지역으로 용도지역을 올려줄 계획이다. 필요하면 상업지역의 용적률을 1.2배로 한차례 더 올려준다. 일반상업지역은 보통 최대 용적률 800%까지 가능한데 이를 960%까지 쓸 수 있게 열어준다는 의미다.

도봉구 창동과 노원구 상계동 일대가 이 제도를 활용해 동북권 경제거점으로 거듭날지 기대를 모은다. 창동차량기지 이전부지(25만㎡)에는 바이오-정보통신기술(ICT) 산업 클러스터를 조성하는 게 목표다.

중랑구 신내차량기지 이전부지(19만㎡)는 중랑공영차고지(6만㎡)와 면목선 차량기지(2만㎡) 등을 통합개발해 입체 복합도시로 만든다. 또한 은평구 서울혁신파크부지(6만㎡)는 미디어콘텐츠와 연구개발(R&D) 등을 이끄는 창조산업 클러스터로 육성한다.