논현동 도심 상가 재생 프로젝트

상가 리모델링으로 수익성과 디자인 가치를 잡다

오랫동안 공실로 방치되던 도심 속 낡은 상가 건물.

임대 물건으로서의 매력과 사용의 편의를 위해 대수선이 불가피했다.

준공된 지 30년이 넘은 건물의 환골탈태 과정을 따라가 본다.

오래되어 오염이 많았던 석재와 타일을 제거하고 브라운과 아이보리의 세련되고 따뜻한 컬러를 롱브릭 타일과 스터코, 루버로 조합했다.

루버가 긴 터널을 만드는 측면 통로 겸 주차공간. 전기차 충전기를 설치해 다양한 차량 상황에도 대응했다.

입구에는 1m 길이의 처마를 내 실내로 들이치는 비나 직사광선을 피할 수 있게 했다.

PART1 논현동 근생 빌딩 사전 분석

상업건물 리모델링을 전문적으로 수행해 온 ‘시공조아’가 마주한 건물은 지하 2층, 지상 5층 규모, 연면적 580여 평의 상업·업무 빌딩이었다. 1991년 12월에 준공된 건물로 2022년을 기준으로 30년을 꽉 채운 상황이었다. 지하는 사우나로, 지상은 사무실과 주거가 혼재해 쓰였다. 건물은 세월에 따라 노후화되었고, 외관도 1990년대에 흔한 디자인으로 다른 건물과 비교했을 때 특색이 있지는 않았다. 다만, 신축하기에는 외관과 구조는 비교적 무난하고 비용 측면에서도 부담이었다. 건축주와 시공조아는 신축보다 리모델링을 전제로 접근했다.

건축주는 기업을 경영하고 있어 건물의 반 정도를 사옥으로 사용할 목적이었다. 상가는 통상적으로 입주자가 인테리어를 하지만, 이곳은 건축주의 기업이 입주해야 하기에 리모델링에 더해 인테리어에 대한 소요도 있었다. 한편 리모델링(대수선) 비용에 대한 건축주의 고민도 적지 않아 비용 자체와 투자 대비 수익성을 고려해야 했다.

무채색의 콘크리트 벽 뿐이었던 후면은 새로운 ‘1층’ 공간을 만들면서 1층 테라스 조성으로 분위기를 밝고 다채롭게 만들었다.

금속 루버 마감은 건물에 특별함을 부여하면서 ‘사옥’이라는 용도의 정체성을 간접적으로 드러내는 디자인 요소이기도 하다. 단조로웠던 파사드는 금속 루버의 활용을 통해 입체적인 변화를 가지게 되었다.

PART2 시공조아의 리모델링 제안

리모델링을 통해 디자인과 공간 활용에서 큰 변화를 줬다. 외관에서는 기존의 석재와 타일 마감을 걷어내고 저층부는 롱브릭 타일을, 2층부터 5층까지는 스터코로 마감했다. 여기에 시공조아는 파사드에 줄 디자인 포인트로 금속 루버 마감을 제안했다. 금속 루버는 건축물에 특별함을 부여하면서 임차인 변화나 건물 매도 등 상황 변화에 쉽게 대응할 수 있다는 장점도 있다.

공간에도 변화를 줬다. 가장 큰 부분은 지하 1층의 재발견이다. 건물은 전면에서의 지하 1층이 후면에서는 도로에 면하지만 그저 벽면이었던 구조였는데, 이전에는 활용하지 않은 지하 1층 후면이 도로로 열리도록 대수선해 ‘1층’ 매장이 두 개가 되는 수익 및 가치 증대 효과를 냈다. 비용 측면에서도 구조 보강과 외관 리모델링, 내부 정리를 평당 250만원 선에서 해결해 상대적으로 적은 비용 투입으로 건물 가치를 극대화하는 가성비도 잡아낼 수 있었다.

시공조아 김지환 대표는 이번 프로젝트를 평가하며 “기존 건물의 특징을 살리고 장점을 극대화하는 과정에서 큰 가치로 돌아오기도 한다”며 “건축법이 변화하는 과정에서 신축 대비 리모델링이 이득을 볼 수 있는 상황도 많다”고 조언했다.

REMODELING PLAN

대지위치 : 서울특별시 강남구 논현동
대지면적 : 486.8㎡(147.25평)
건물규모 : 지상 5층 + 옥상
건축면적 : 241.92㎡(73.18평)
연면적 : 1,914.70㎡(579.19평)
건폐율 : 49.70%
용적률 : 245.87%
주차대수 : (법정)옥내 자주식 7대, 옥외 자주식 2대
최고높이 : 17m
구조 : 철근콘크리트구조(일부 내부 벽체 시멘트벽돌 조적)
외부마감재 : 롱브릭 타일, 스터코, 금속루버
원 준공년도 : 1991년 12월
공사기간 : 8개월
설계 : ㈜mm2
시공 : ㈜시공조아 1899-1343 www.sigongjoa.com

PART3 리모델링 체크 포인트

BEFORE

기존 건물도 지하 1층(사우나), 지상 1층(상가)을 제외한 공간(2층~5층)은 사옥으로 사용하였으나, 큰 특징이 없는 어디서나 볼 수 있는 노후화된 외관을 가지고 있었다. 외관 변화와 공간 활용, 기능 개선 등이 요구되는 상황이었다.

TECH POINT

(왼쪽)기존 엘리베이터가 작아 확장이 필요했다. 기존 면적 손실을 최소화하기 위해 뒤쪽으로 공간을 확장, 자체 제작한 엘리베이터를 설치했다.

(가운데)내부 벽체의 스틸 스터드 사이에 단열재를 취부했다. 단열재는 단열 성능을 높이는 것뿐만 아니라 방음과 차음 성능도 기대할 수 있다.

(오른쪽)건축물 에너지 손실의 상당 부분이 창호 및 개구부를 통해 발생한다. 에너지 성능을 높인 창호로 교체하고 틈새는 기밀 폼을 충진했다.

(왼쪽)슬래브의 경우 구조용 탄소섬유(왼쪽)를 시공하고, 보의 경우 구조용 강판 부착 후 고강도 에폭시 수지를 주입해 구조를 보강했다.

(가운데)내부 계단으로 인한 수직 개구부는 그 기능을 삭제하고, 비는 바닥을 철근을 배근해 새로 슬래브를 만들어 실내 면적으로 확보했다.

(오른쪽)전면에 있던 창을 구조 보강과 함께 크기를 확장해 보다 나은 뷰와 채광을 확보했다.

(왼쪽)전후면에는 롱브릭타일과 함께 금속 루버 마감재를 적용했다. 다른 건물과 차별화되는 디자인 포인트로 추후 건물 매도 시 큰 공사 없이 디자인 변경이 가능하다.

(오른쪽)옥상은 방수 후 페데스탈 건식 데크를 시공했다. 건식 시공이어서 바닥재 교체 및 유지보수가 간편하고 배수가 원활해 누수 하자를 줄일 수 있다.

PART4 논현동 근생 빌딩 사전 분석

논현동 프로젝트의 상층부는 IT 기업이 입주하기에 깨끗하고 밝은 톤의 따뜻한 느낌을 주는 방향으로 인테리어가 디자인되었다. 그러면서도 층마다 공간 컬러와 배치의 변주를 주어 자칫 실내가 단조로워지지 않도록 했다. 대수선으로 넓어진 창으로 확보된 뷰와 풍부한 채광도 극적인 분위기 변화에 큰 역할을 했다.

구성 신기영 | 사진 변종석, 건축가 제공

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