[감정평가사가 알려주는] 개별공시지가 이의신청 어떻게 해야할까?

우리나라는 매년 전국의 토지에 대해서 공시지가(公示地價)를 발표한다. 공시지가란 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 국토교통부 장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

공시지가는 국민이 납부해야 할 재산세, 취득세나 종합부동산세 기타 각종 세금 및 건강보험 지역가입자의 보험료, 준조세의 산정 기준이 되고 또한 복지수여자 결정에도 큰 영향을 미친다.

또한 부동산 거래를 하면서 시세를 "공시지가의 몇 배"하는 방식으로 계산하기도 하고, 공익사업 실시지역에서도 역시 공시지가의 몇 배 수준으로 보상금이 책정되더라며 피수용자들이 서로 정보를 교류하는 등 여러 가지로 일반 국민 생활에 녹아있는 것이 바로 공시지가이다.

매년 공시지가 발표 시기가 되면 이의신청에 대한 문의가 많은 편이다. 공시지가는 국세나 지방세, 건강보험 지역가입자의 보험료나 개발부담금이나 농지전용부담금 산정의 기초자료가 되므로 공시지가가 얼마인가에 따라 매년 내야 하는 세금과 비용이 변동하기 때문이다.

많은 경우 공시지가 때문에 세금이 높으니까 공시지가를 낮춰달라고 이의신청 한다. 보유한 재산의 실질가치에 비해 공시지가가 너무 높게 산정되어 있어서 세금이 너무 많이 나온다는 이유이다.

특히 슬럼화된 지역의 부동산은 팔고 싶어도 사는 사람이 없어서 어쩔 수 없이 계속 보유하고있는데 수익도 안 나고 팔리지도 않는 방치된 부동산에 대해 보유세가 많이 나오는 것만큼 답답한 일이 없을 것이다.

반대로 도심지 빌딩처럼 좋은 위치의 규모가 큰 부동산의 경우에는 공시지가가 조금만 오르거나 내려도 보유세가 몇억 원씩 변동되니, 이럴 때도 세금을 줄이기 위해 아예 회사 차원에서 이의신청을 전문적으로 시도하는 경우도 있다.

한편 재개발이나 도로, 산업단지, 공항, 신도시 같은 개발사업이 진행되는 지역 즉 보상을 앞두고 있는 지역에서는 주로 공시지가가 너무 낮다는 이의신청이 많다.

공시지가기준법으로 토지보상액을 책정하도록 규정하고 있는 현행법 때문에 토지주로서는 공시지가가 낮게 산정되어서 덩달아 보상금도 낮게 산정될까봐 우려하며 공시지가를 올려달라고 요청하는 것이다.

이처럼 각자의 사정과 이해관계에 따라 공시지가를 내려달라고, 또는 올려달라고 이의신청을 하는데 어떤 연유로 공시지가 이의신청을 하든지 소기의 목적을 달성하기 위해서는 토지특성이 어떻게 조사되었는지를 살펴봐야 한다.

감정평가사로서 이의신청을 받아보기도 하고, 또 매년 행정사로서 개별공시지가 이의신청 업무를 대행하며 느낀 점은 개별소유자들이 이의신청을 받아줄 수 없게 이의신청을 하고 있다는 점이다.

효율적인 개별공시지가 이의신청을 위해서는 공시지가를 결정하는 여러 항목 중에 특히 용도지역, 도로접면, 형상, 지세, 토지의 이용상황 등이 실제 현황과 일치하는지 파악하는 것이 기본이다.

또 유독 내 토지만 주위 토지에 비해 공시지가가 차이가 나는 경우가 있다면 도시계획시설 저촉 여부 등을 구체적으로 살펴볼 필요가 있으며, 주변 토지의 특성도 함께 비교, 분석하면 더욱 목적에 부합하는 의견서를 작성할 수 있다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 박효정

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr