계약갱신요구권·전월세상한제 합헌…"재산권 침해 없어"(종합)

헌재 "임대인 계약의 자유, 재산권 침해 안해"

[서울=뉴시스] 김명년 기자 = 28일 오후 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에서 열린 주택임대차보호법의 계약갱신 청구권 조항 등에 대한 위헌법률심판 선고가 열리고 있다. 2024.02.28. kmn@newsis.com

[서울=뉴시스] 하종민 기자 = 헌법재판소가 계약갱신요구권 및 차임증액 제한(전월세상한제) 등이 포함된 주택임대차보호법에 대해 헌법재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결정했다.

헌재는 28일 오후 2시부터 진행된 헌법소원 및 위헌심판 청구 판결에서 계약갱신요구권, 전월세상한제 등의 조항을 포함하는 주택임대차보호법 헌법소원 청구를 재판관 만장일치 의견으로 기각했다.

헌재는 임차인이 정당한 사유 없이 임대인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없도록 한 '계약갱신요구권'에 대해 "제6조의 3 제5항의 '정당한 사유'란 그 의미가 지나치게 불명확하다고 볼 수 없다"며 "임차인 주거 안정 보장이라는 입법목적이 정당하고, 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다"고 판단했다.

또 "계약갱신요구 조항의 경우 임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다"라며 "기본권 제한의 정도도 크지 않다"고 설명했다.

이어 "계약갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로, 그 행사기간이 제한된다"며 "행사 횟수도 1회로 한정되며, 그로 인해 갱신되는 임대차의 법정 존속기간도 2년으로 규정된다. 나아가 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다"고 밝혔다.

계약갱신 요구에 따른 전·월세 상승분을 5%로 제한한 전월세상한제에 대해서도 "차임증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제"라며 "증액 범위를 일정 비율로 제한할 뿐 그 액수를 직접 통제하거나 인상 자체를 금지하지 않았다"고 말했다.

아울러 "갱신된 임대차계약 기간 동안의 제한에 불과하며 20분의 1의 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다"고 판단했다.

보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우 산정률을 대통령령으로 정한 조항에 대해서도 "주택 임대차계약에서 보증금과 차임의 시세는 주택 임대차의 수요와 공급 상황, 금리변동, 경제상황 등에 따른 변화에 탄력적으로 대응할 필요성이 인정된다"며 "하위 법령에 위임할 필요성이 인정된다"고 설명했다.

이어 "대통령령으로 정한 이율이 한국은행에서 공시한 기준금리, 주택 임대차 시장에서 전세에서 월세로의 전환 비율, 임차인의 주거비 부담 정도 등을 종합적으로 고려해 산정되기 때문에 충분히 예측할 수 있다"고 밝혔다.

마지막으로 법 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 개정조항을 적용하도록 한 부칙조항은 "임대차 시장의 상황 및 국민의 주거 안정 개선의 필요성 등 사회적·경제적 상황에 따라 새로운 법적 규율을 가하게 되는 것이 일반적"이라며 "주거안정 보장이라는 공익이 임대인의 신뢰이익에 비해 큰 점 등을 고려할 때 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해하지 않는다"고 덧붙였다.

[서울=뉴시스] 김명년 기자 = 28일 오후 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에서 주택임대차보호법의 계약갱신 청구권 조항 등에 대한 위헌법률심판 선고가 열리고 있다. 2024.02.28. kmn@newsis.com

주택임대차보호법은 지난 정부 시절인 2020년 7월 통과한 내용으로 계약갱신요구권제와 전월세상한제의 도입을 주된 내용으로 하고 있다.

당시 정부는 치솟는 전셋값을 잡기 위해 세입자의 주거권 강화를 골자로 하는 주택임대차보호법을 개정했다. 이에 따라 1981년 첫 법안 도입 당시 최소임대기간을 1989년 1년에서 2년으로 연장한 이후 약 40년 만에 사실상 4년으로 최소임대기간이 늘었다.

또 계약갱신 요구 시 임대료를 약 5%만 올리도록 제한하는 내용도 포함됐다.

헌재 관계자는 이번 판결과 관련해 "임차인의 주거안정 보장이라는 주택임대차보호법의 취지 등을 고려해 해당 조항들이 과잉금지 원칙, 명확성 원칙, 포괄위임금지 원칙, 신뢰보호 원칙에 반해 임대인의 계약의 자유와 재산권을 침해하지 않는다는 결정"이라고 강조했다.

한편 정부에서 주택임대차보호법 해설집을 발간·배포한 행위가 삼권분립 원칙을 위반한 것이라고 주장하며 청구한 헌법소원심판은 "헌법소원의 대상이 되는 공권력의 행사에 해당하지 않으므로 이 부분 심판청구는 부적법하다"고 덧붙였다.

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