헌재, 임대차 계약갱신청구권·전월세상한제 ‘합헌’ 결정(종합)

집주인(임대인)이 세입자(임차인)와의 계약을 최소 4년간 정당한 사유없이 거절할 수 없게 한 계약갱신청구권과 전월세 임대료 상승률을 5% 이내로 제한한 전월세상한제가 합헌이라는 헌법재판소(헌재) 판단이 나왔다.

이종석 헌법재판소장을 비롯한 헌법재판관들이 28일 오후 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에 자리하고 있다. / 연합뉴스

28일 오후 2시 헌재는 주택을 소유하고 임대하는 개인·법인이 2020년 10월 낸 주택임대차보호법의 임대차 계약갱신청구권, 전월세상한제 조항에 대한 헌법소원 심판 청구에 대해 재판권 전원일치 의견으로 기각했다.

헌재는 계약갱신청구권에 대해 “임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다”라며 “임대인이 거절할 수 있는 사유를 규정해 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다”고도 했다.

전월세상한제를 두고는 “차임 증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제”라며 “(인상률 제한인) 20분의 1 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다”고 판단했다.

임대차 계약갱신청구권과 전월세상한제는 문재인 정부 시절인 2020년 도입됐다. 세입자 보호를 강화해야 한다는 취지에서다. 함께 도입된 전월세신고제와 ‘임대차 3법’으로 불렸다.

이 사건 청구인들은 계약갱신청구권과 전월세상한제가 임대인의 계약의 자유, 재산권, 평등권 등 기본권을 침해한다고 주장했다. 또 계약 거절 사유로 인정되는 ‘정당한 사유’가 무엇인지, 월세와 보증금을 함께 받는 경우 5%는 어떻게 계산해야 하는지 명확하지 않다고도 했다.

헌재는 두 제도의 입법목적이 정당하고 수단도 적합하다고 판단했다. 또 계약갱신청구권과 전월세상한제가 제한하는 내용이 개인의 본질적이고 핵심적인 자유영역에 속하는 사항이 아니라, 사회적 연관관계가 큰 경제활동에 관한 사항인 만큼 보다 기본권 침해 여부를 심사할 때 보다 완화된 심사기준이 적용된다고 봤다.

계약갱신청구권에서 임대인이 계약 상대방과 차임 액수 등에 대해 제한을 받게 되는 것은 사실이나, 이런 제한이 무제한 적용되는 게 아니라는 점을 강조했다. 헌재는 “계약갱신요구권 행사 횟수는 1회로 한정되며 그로 인해 갱신되는 임대차의 법정 존속기관도 2년으로 규정돼 있다”라며 “또 거절할 수 있는 사유도 규정돼 있다”고 했다.

정당한 사유 없이 계약갱신을 거절한 경우 손해배상을 해야 한다는 조항에 대해서도 “갱신거절을 남용하는 임대인에게 위와 같은 일정한 책임을 묻는 것은 불가피하다”라며 “불가피한 사정이 인정되면 손해배상 책임을 면할 수 있으므로 재산권 제한이 과도하다고 보기 어렵다”라고 했다.

전월세상한제도 계약갱신요구권의 실효성 확보를 위해 불가피한 규제이며, 보증금 액수를 직접 통제하거나 그 인상 자체를 금지한 것이 아니라고 설명했다. 헌재는 “임대인 입장에선 주변 다른 임대차 시세가 급등할 경우 더 높은 차익을 올릴 기회를 제한받을 수 있지만 계약갱신요구권이 1회에 한해 부여되는 이상 그 기간동안의 제한에 불과하다”고 했다.

이어 “2019년 연간 소비자물가상승률과 2015~2019년 수도권 전세가격 상승률에 비춰볼 때 증액 상한인 20분의1이 지나치게 낮다고 보기도 어렵다”고도 했다.