[오늘의 DT인] "모든 부동산 가격 우상향 맹신은 잘못… 투자 옥석가리기 중요"

김제경 투미부동산컬설팅 소장
유튜브 채널 '투미TV' 통해서 복잡한 부동산 정책·입주권 등 쉽게 풀어줘
"소유주에 용적률 상향 이익 여부 꼼꼼히 따져본 후에 재건축 진행 바람직"

"정부가 특별법을 통해 노후계획도시 재건축을 지원하겠다고 했지만, 1기 신도시 재건축이 실제 잘 진행될 수 있을지는 의문이 든다. 특별법을 포함한 정비사업 규제완화책이 없어도 재건축이 가능한 단지는 살아남는 반면 특별법 지원 없이는 정비사업 진행이 불가능한 단지도 있을 수 있다", "재건축 아파트 용적률을 높이면 소유주들에게 도움이 될 수 있지만, 그렇다고 해서 모든 면에서 이익이 될 것이라고는 생각하지 않는다. 정부·지자체로부터 용적률 인센티브를 받으면 그에 따른 공공기여분도 늘어나야 한다. 용적률 상향이 소유주에게 어떤 이익이 되는지 여부를 꼼꼼히 따져본 후에 재건축을 진행해야 한다."

김제경(사진) 투미부동산컨설팅 소장의 말이다. 부동산 전문가들이 단순 '우상향론'을 들며 투자 컨설팅을 하는 경우가 있지만, 김제경 소장은 늘 투자에 적합한 것과 그렇지 않은 것을 철저히 구분하고 있다.

어떤 집을 사도 집값이 오르던 시기가 있었다. 2020~2021년 전국 집값 상승률은 두 자릿수에 달했고, 주변에서는 매수 아파트 값이 두배로 뛰었다는 얘기도 심심치 않게 접할 수 있었다. 당시에는 어떤 부동산을 사든 구입을 했다면 자산 가치 상승이 잇따르던 시기였다.

하지만 김 소장은 현재의 집값 상승이 무한정 지속될 것이라고 말하지 않는다. 특정 지역과 상품을 구체적으로 따져봐야 한다는 것이다. 국내 부동산 경기는 지난 1998년 '외환위기'와 2008년 '금융위기', 2022년 '미 연준발 금리 상승' 이렇게 세차례 큰 폭의 하락이 있었다. 김제경 소장은 "항상 모든 부동산 자산 가격이 우상향할 것이라고 믿는 건 잘못"이라며 "지역과 연식, 상품 특성을 여러 가지로 구별해서 봐야 합리적인 투자를 진행할 수 있다"고 했다.

김제경 소장은 부동산컨설팅 업계에서 손꼽히는 '젊은 전문가'다. 보통 부동산 투자는 경험과 연륜에서 비롯된다는 인식이 있는데, 김 소장은 비교적 젊은 나이인 데도 적지 않은 성과를 통해 스스로를 담금질하고 있다. 도시재생학 박사 과정을 밟았고, 데이터 분석 준전문가·금융투자협회 투자자산운용사·자산관리사(은행FP)·금융연수원 자산관리사(FP)·도시계획기사 자격증을 취득하는 등 범 부동산 분야에서 전문성을 높이고 있다.

그에게도 우호적인 시선만 있던 건 아니다. 2022년 부동산 경기 하락 전망을 맞추지 못했으며, 집을 사라고 부추기는 것 아니냐는 비판도 있다. 그는 이에 대해 자신은 책임지는 실전 투자자임을 강조한다. 김 소장은 "2022년 부동산 경기 전망을 틀린 적이 있지만 전문가라면 말과 행동이 일치해야 한다고 생각한다"며 "말만 하는 전문가도 있을 수 있지만 저 자신은 행동하는 실전 투자자"라고 했다.

그는 지난해 1월 부동산 경기 하락 전망이 대세인 상황에서 서울 강북권 한 아파트 투자를 인증해 여러 부동산 커뮤니티에서 이슈가 되기도 했다. 당시 이곳은 무순위 청약 전 미계약률이 40%를 넘는 아파트였으나, 현재는 프리미엄이 1억원 넘게 붙은 단지가 됐다.

김 소장은 젊은 감각을 살려 부동산 유튜브 '투미TV'도 운영하고 있다. 구독자 약 14만명을 보유한 채널로, 영상을 통해 재개발·재건축을 소개하는 동시에 국토교통부·서울시가 내놓는 복잡한 부동산 정책을 비교적 쉽게 풀어준다. 또 부동산 시장 전망에 대해 얘기하고, 전세사기 예방에 관한 법률과 아파트 입주권에 대한 이해 도 돕는다. 매주 2회 정도 부동산 영상을 업로드하고 있다. 김 소장은 "2017년부터 영상을 드문드문 올리다가 2019년부터 본격적으로 영상을 업로드 해오고 있다"며 "품을 많이 들여 만든 세제 관련 영상 등은 조회수가 낮게 나와 아쉬울 때도 있다"고 전했다.

김 소장은 서울시가 선정할 신속통합기획·모아타운 후보지에 대한 정확한 정보를 전달하며 재개발·재건축 전문가로서의 면모를 드러내기도 했다. 이런 '밑바닥' 정보는 일선 재개발 현장과 그 주변 상황을 꿰고 있지 않으면 예측할 수 없는 것들이다.

요즘 그는 정부와 서울시가 재개발·재건축 활성화를 추진해도 사업성은 높아지지 않을 수 있다는 점을 간과해선 안된다고 강조한다. 오세훈 서울시장이 2021년 취임한 이후 신속통합기획이나 모아타운 재개발 후보지를 속속 발표하고 있지만, 지난 2002년 '뉴타운'이었던 곳이 지금까지도 새 아파트가 되지 않은 곳들을 주변에서 흔히 볼 수 있다. 신통기획이나 모아타운 대상지로 선정됐을지라도 중간에 추진 동력이 떨어지면 재개발 사업은 언제든 좌초될 가능성이 있다는 의미다.

그는 정부의 재건축 용적률 규제 완화에 대해서도 비판적 입장을 견지하고 있다. 용적률이 상향되면 재건축 사업성이 높아질 여지가 있으나, 용적률만 봐서는 안된다는 것이다. 김 소장은 "재건축 아파트 용적률 상승이 소유주들에게 도움이 될 수 있지만, 용적률 인센티브를 받으면 그에 따른 공공기여분도 늘어나야 한다. 용적률 상향이 소유주에게 어떤 이익이 되는지 여부를 꼼꼼히 따져본 후에 재건축을 진행해야 한다"고 말했다.

박순원기자 ssun@dt.co.kr