입시 눈치작전 보다 더 치열하다…20억 로또 줍줍 몇평에 넣지?[부동산360]

자금 넉넉한 때는 132㎡ 추천…큰 시세차익 노려볼만
2년 후 매도시 양도소득세 제외하고도 132㎡는 17억·59㎡는 6.5억 수익 예상
경쟁률은 59㎡가 더 높을 것
59㎡는 약3억원·132㎡는 약6억원 자기자금 있어야
26일 오전 9시~5시 30분 청약홈에서 신청가능

서울 강남구 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크 공사당시 사진. 서영상 기자

[헤럴드경제=서영상 기자]“그래서 몇 평 넣어야 좋은 거야?”

역대급 청약경쟁률이 예상되는 서울 강남구 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크 무순위청약(줍줍) 물량. 청약신청이 하루 앞으로 다가오며 예비청약자들은 평형을 고민하며 행복한 상상에 빠졌다. 경쟁률은 100만대 1을 훌쩍 뛰어넘으며 역대 최고일 것으로 예상된다. 혹시 모를 당첨에 대비해 각 평형의 장점과 주의 사항을 살펴본다.

디에이치 퍼스티어 아이파크는 현대건설과 HDC현대산업개발이 공동 시공했다. 지난 2020년 분양한 총 6702가구 규모의 대단지로 지난해 말 입주했다. 분양가는 베란다 확장비를 포함해 34A㎡ 6억7000만원(이하 전용), 59A㎡ 13억2000만원, 132A㎡ 22억6000만원이다.

무순위 청약이라 청약 통장, 보유 주택 수 등과 상관없이 전국 누구나 신청할 수 있다. 분양 당시 분양가 상한제 적용을 받지 않아 실거주 의무도 없다. 전세를 내놓고 충분한 자금이 마련될 때까지 무작정 기다려 볼 수도 있는 셈이다. 전매제한 등 규제도 없다.

다만 당첨일이 모두 같아, 3개의 평형 중 한 개만 신청할 수 있다. 한 가구에서 부부 따로 신청이 가능하지만 극히 드문 확률로 한 가구에서 두 명의 당첨자가 나오는 경우 재당첨 제한으로 모두 부적격 처리된다.

우선 전문가들은 자금 사정이 넉넉한 경우 전용 132㎡를 노려보는 것을 추천했다. 큰 시세차익 때문이다. 분양 가격이 22억6000만원 수준이지만 최근 49억원까지 실거래가 된 만큼 약 26억원에 달하는 시세차익을 노려볼 수 있다.

만약 매도를 원하는 경우에는 2년간 전세를 내준 뒤 이후에만 팔면 세금을 떼고서도 많게는 15억원에 달하는 수익을 낼 수 있는 것으로 계산된다.

1년 이내 양도 시 77%, 1년 이상 2년 이내 양도 시 66%의 양도소득세를 부과하지만 2년이 넘으면 일반 과세 표준에 따라 양도소득세를 내게 된다.

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장에 따르면 132㎡를 약 분양가에 사서 2년 후 49억원에 매도하는 경우 양도소득세는 대략적으로 9억5000만원이, 59㎡를 분양받아 2년 후 최근 시세인 22억원 파는 경우에는 2억4500만원의 양도소득세가 부과된다.

취득세를 감안해도 무주택자 또는 일시적 2주택자가 2년 후 집을 매도하는 경우 132㎡는 약 17억원을, 59㎡는 약 6억5000만원을 손에 쥘 수 있다는 계산이 나온다.

인근 한 공인중개사무소 대표는 “34㎡(140동·3층)와 59㎡(151동·4층)가 도로변에 위치해 있어 자동차 소음이 발생할 수 있는 것과 다르게 132㎡(162동·2층)는 안쪽 어린이 집 근처에 위치해 더 선호하는 동”이라면서 “물어오는 손님들에게 당첨확률은 낮지만 재미 삼아 132㎡를 청약 해보라고 조언한다”고 했다.

하지만 132㎡의 가격이 일반 서민들이 접근하기는 부담스러운 수준인 만큼 전용 59㎡가 경쟁률은 더 높을 것으로 예상된다.

59㎡가 많은 사람이 선호하는 평수인 데다 132㎡에 비해 전세가격의 등락 폭도 작아 당첨됐을 때 자금 조달 계획을 세우기도 쉽기 때문이다.

다른 부동산 대표는 “최근 들어 똘똘한 한 채 선호 현상이 줄어들며 다시 소형평형들이 떠오르고 있고 59㎡에서 4인 가구가 살기에도 충분하다”면서 “전세를 맞추기에도 59㎡가 낫다. 132㎡의 경우 잔금 납부 일정인 계약 후 3개월 안에 전세를 맞추기 위해서는 입주장이고, 아랫집이 있는 2층인 점 등을 감안할 때 현 시세보다 2~3억원은 저렴하게 내놔야 할 것”이라고 했다.

인근 부동산들에 따르면 전용 59㎡의 전세가격은 약10억원, 132㎡의 전세가격은 20억원 내외 수준이다. 즉 59㎡분양가격인 13억2000만원에 사 10억원에 전세를 내놓는 경우 약 3억원의 자기 자금이 필요하지만 132㎡는 22억 6000만원에 사서 전세 17억원을 맞춘다고 가정하면 취득세를 포함해 약 6억원에 가까운 돈을 미리 마련해야 하는 것이다.

단지는 아직 구청에서 준공 승인을 내주지 않아 소유권보존등기가 불가능하기 때문에 주택담보대출을 받을 수도 없는 것으로 알려졌다. 투기과열지구인 서울 강남구에서 나오는 단지여서 당첨 후 계약하지 않으면 재당첨 제한 10년이 적용된다. 즉 본인의 자금 사정을 꼼꼼히 살펴서 신청해야 한다.

한 30대 직장인은 “공짜로 사는 로또 용지 같다”면서 “주말에 좋은 꿈을 꾸고 월요일 청약에 나설 예정”이라고 전했다.

청약은 26일 오전 9시부터 오후 5시30분까지 한국부동산원 청약홈을 통해 가능하다. 당첨자는 이달 29일 0시에 발표될 예정이다. 계약일은 3월 8일, 잔금 완납은 6월 7일까지 해야 한다.

sang@heraldcorp.com