자경농지 세금 감면, 양도일 현재 농지여야

양도소득세 절세 꿀팁
농지 소재·연접한 지역 거주
8년 직접 경작 요건 갖춰야
농외소득액 기준 이상 연도
경작기간에 포함 안돼 주의

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토지나 건물·분양권 등 부동산에 관한 권리를 양도해 이익이 발생했다면 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세 관련 정책은 자주 바뀌고 계산이 복잡해 반드시 여러번 확인해야 실수를 줄일 수 있다. 이에 국세청은 최근 ‘국세청이 알려주는 양도소득세 실수 톡톡’을 발간하고 법령을 잘 모르거나 실수로 비과세·감면을 받지 못한 사례 등을 설명했다. 농지를 양도할 때 자주 반복하는 실수와 절세 팁을 살펴본다.

#A씨는 2003년 1월 농지를 3억원에 취득하고, 2023년 6월 8억원에 양도했다. A씨는 농지 소재지에 8년 이상 거주하면서 경작을 직접 해왔기에 자경농지 감면 요건을 충족한 것으로 판단하고, 양도 전인 2023년 3월 지목을 대지로 변경했다. 그러나 양도일을 기준으로 농지인 경우에만 자경농지 감면을 받을 수 있다는 사실을 뒤늦게 알아 혜택을 받지 못했다.

A씨는 거주지 요건과 직접 경작 요건은 충족했으나 농지를 대지로 변경해 양도소득세 감면 요건을 충족하지 못한 사례다. 양도소득세를 감면받기 위해서는 취득일부터 양도일까지 그 기간 사이에 8년 이상 농지 소재에 거주하며 경작을 직접 해야 하고, 해당 토지가 양도일 기준 농지로 분류돼야만 한다. 국세청은 “매매를 쉽게 하려고 농지를 나대지·잡종지 등으로 많이들 변경하는데, 이때는 자경농지 감면을 받을 수 없다”고 설명했다.

경작 기간을 계산할 때 농외소득액이 기준금액 이상인 연도는 경작 기간에서 빠지기 때문에 주의가 필요하다. 총급여액이나 사업소득액이 연간 3700만원 이상이거나 본인 사업장에서 발생한 매출액이 일정 금액을 초과하면 자경 기간에서 제외한다. 한해 매출액이 ▲도소매업·부동산매매업 3억원 이상 ▲제조업·숙박과 음식업 1억5000만원 이상 ▲서비스업 7500만원 이상이라면 자경 기간에 포함시킬 수 없다. 거주 요건도 정확히 파악해야 한다. 농지가 소재하거나 연접한 시·군·구 지역 또는 해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내에 거주하면서 농사를 지어야 감면받을 수 있다.

또 특별시, 광역시, 일반 시에 있는 농지가 주거·상업·공업 지역에 편입됐다면 편입한 날로부터 3년 이내에 양도해야만 감면을 적용받는다.

상속받은 농지를 팔 때도 자경농지 감면 요건을 충족했는지 잘 따져봐야 한다. 가령 B씨가 2015년 8월 아버지가 직접 경작한 농지를 상속받았고, 2023년 10월 해당 농지를 매매할 계획이다. 하지만 B씨는 서울에서 직장 생활을 해 직접 경작하지 않았다. 이러한 경우 B씨는 자경농지 감면을 받을 수 없다.

피상속인(사망자)이 8년 이상 거주하고 직접 경작한 농지를 상속한 날로부터 3년 안에 팔아야지만 상속인이 직접 경작하지 않아도 자경농지 감면을 받아 양도세를 아낄 수 있다. 상속한 날로부터 3년이 지나서 양도할 경우 양도세를 감면받으려면 1년 이상 거주 요건과 직접 경작 요건을 충족해야 한다. 요건을 충족했다면 양도세를 100% 감면받을 수 있지만, 무한정 감면받을 수 있는 것은 아니다. 1년에 1억원, 5년간 2억원으로 한도가 정해져 있기 때문이다. 최대 2억원까지 감면받을 수 있다는 규정을 악용해 ‘쪼개기 매매’를 하는 사례도 많아 문제가 돼왔다. 이를 방지하고자 지난해 ‘조세특례제한법’이 개정됐으며, 올해부터는 상속세 감면 대상 토지를 동일인이나 그 배우자에게 2년 이내에 분할 양도하는 경우 모두 1년 이내 양도한 것으로 본다.

국세청 관계자는 “비과세·감면을 받을 수 있는지, 절세 방안은 없는지 미리 확인하는 것이 중요하다”고 강조했다.