투룸 가격 10년새 2억→7억… 효창공원 재개발 성공할까

[재개발현장 머니S클래스] 효창공원앞역 역세권

[편집자주] 재개발에 대한 이해도를 높이는 동시에 올바른 투자 정보를 제공하기 위해 '재개발연구회'가 제보와 현장 취재 등을 통해 만드는 코너입니다. 현장의 숨은 이야기를 전하고 해당 입지에 대한 투자 가치와 성공 가능성을 분석합니다.

서울 용산구 원효로1가 역세권 정비구역 지정 /자료 제공=재개발연구회

재개발의 방식은 매우 다양하다. 최근 유행처럼 번진 서울특별시의 '신속통합기획'(이하 '신통기획') 재개발을 비롯해 모아타운, 역세권 시프트(장기전세), 역세권 활성화, 3080 도심공공주택 복합사업 등이 추진되고 있다.

과거로 돌아가면 더욱 많아진다. 뉴타운, 도시재정비촉진사업, 균형발전촉진지구, 도시재생사업, 르네상스 등 조금씩 다르지만 중복되는 느낌의 여러 재개발 방식이 혼재해 있다. 이는 정치인들의 바뀜에 따른 정책 성과주의 영향이 크다고 볼 수 있다.

일반 투자자들은 단지 '입지'와 '재개발'이라는 큰 틀의 현황만을 보고 투자를 결정하는 경우가 적지 않다. 현장의 숨은 이야기를 제대로 알지 못하면서 한강변이라는 이유로, 정책 비전만을 보고 덥석 재개발 구역의 신축빌라를 사는 경우을 종종 보게 된다. 홍보성 유튜브 영상 등에 현혹돼 환상을 갖게 되지만 구역마다 어떤 방식의 개발을 적용하느냐에 따라 적지 않은 리스크가 존재한다.

'재개발현장 머니S클래스'는 재개발 현장의 숨은 이야기를 찾고 해당 입지에 대한 정확한 분석, 사업 성공 가능성 등을 재개발연구회의 도움을 받아 매주 싣는 코너이다. 기사 보도의 이면에 담긴 정보와 노하우, 기본 이론을 함께 담아 독자들의 궁금증을 풀어나갈 예정이다. 첫 번째 지역으로 서울 용산구 효창공원앞역 5번 출구 좌우로 둘러쌓인 효창역세권 재개발 추진구역 두 군데를 다녀왔다.

자료 제공=재개발연구회

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'공공이냐 민간이냐' 주민 대립

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효창공원앞역 5번 출구에 인접한 블록과 맞은편 블록은 각각 재개발사업을 추진하고 있다. 5번 출구 쪽은 최초 일반 재개발구역으로 추진됐다가 좌절되는 아픔을 겪은 후 다시 2014~2015년 역세권 시프트사업을 추진했다.

투자 지분을 나누는 이른바 '신축 쪼개기'가 너무 많아 한동안 사업성이 우려됐다. 현재는 민간이 사업을 주도하려는 움직임과 정부의 도움을 받아 진행하려는 '3080 도심공공재개발' 추진 세력 간의 다툼이 있는 곳이다. 결국 민간 주도의 역세권 시프트사업과 공공 주도의 3080 도심공공재개발사업이 힘겨루기를 하는 양상이다.

신축빌라 시세는 투룸 기준 6억7000만~7억6000만원대 호가가 형성돼 있다. 2014~2015년 2억원 후반이던 투룸 빌라의 가격이 신축 쪼개기 빌라업자들의 대거 합류로 급속히 상승한 결과다. 신축빌라의 대량 공급과 유튜브, 방송 등을 통한 홍보도 동원됐다.

서울 용산구 효창공원앞역 역세권 빌라 밀집 지역 /사진 제공=재개발연구회

2014~2015년 당시만 해도 재개발 추진세력들의 이해관계에 의해 사업은 당장 진행될 것 같은 분위기였다. 단독주택이나 상가건물과 같이 태생적으로 재개발에 반대하는 세력들을 무력화하기 위해, 신축 쪼개기 빌라들이 동의율을 높여주는 역할을 했다. 이로 인해 신축 쪼개기의 수가 급격히 증가했고 사업성은 하락했다. 재개발사업의 필수 지정요소인 노후도가 점점 약화되는 문제도 있었다.

그리고 풀지 못한 문제가 하나 더 있었는데 바로 역세권시프트사업의 서울시 운영기준이다. '도로변에 접하는 대지의 토지 등 소유자의 ⅔ 이상' 정비계획 수립시 별도 동의요건이 있어 구역 경계가 모호해지고 건축선의 후퇴로 사업성에 영향을 미쳤다. 용산용문시장 맞은편을 비롯해 도로변의 상가들은 장사가 잘되어 재개발에 반대하고 있었다.

사진 제공=재개발연구회

효창공원앞역 5번 출구 길 건너편도 최근 들어 역세권 재개발이 추진되고 있다. 이곳은 '도시 및 주거환경정비법'이 정한 구역 지정 전의 행위제한(19조)으로 더 이상 신축이 늘 수 없는 현장이다. 현재는 신축 쪼개기가 막혔다는 의미다.

그래서 앞의 블록보다 가격이 높게 형성돼 있다. 투룸 빌라 가격이 호가 8억원 정도에 형성돼 있다. 한가지 아쉬운 점은 구역 경계 설정에 있어 서울용산경찰서로 인해 반듯한 모습이 아니게 됐다. 경찰서가 노후된 건물이라 구역에 포함하고 기부채납 방식으로 진행되면 보다 깔끔한 단지 조성이 될 수 있을 것으로 기대해 본다.

[도움] 글 : 재개발연구회 전영진 자문위원 / 현장조사 : 권래영 현장탐방단 회원

김노향 기자 merry@mt.co.kr