특례대출에 청약 혜택 … 신혼부부·청년, 새해 '집' 받으세요

설 연휴 이후 부동산 시장은 신혼부부와 20·30대 젊은이들이 특히 주목해야 할 것으로 보인다. 정부가 내놓은 정책 혜택이 이들에게 집중되기 때문이다. 그동안 고금리와 높아진 집값 때문에 내 집 마련에 선뜻 나서지 못했던 신혼부부와 젊은이들은 올해의 정책 변화를 내 집 마련 기회로 삼을 수 있다.

2023년에 출산한 신혼부부들은 1~2%대 저금리로 최대 5억원까지 대출받은 뒤 내 집 마련을 노려볼 수 있다. 저렴한 가격에 분양할 아파트 단지를 주목했다가 5월에 시작하는 특별공급까지 노린다면 일거양득이다.

장기적 관점에서 재건축 투자를 고민하는 일반 투자자들도 올해는 정책 변화를 주의 깊게 살펴야 한다. 지난해 말부터 노후계획도시정비특별법, 재건축초과이익환수제 등 재건축·재개발 관련 주요 제도가 시장에 큰 변화를 줄 것으로 예상되기 때문이다. 최근 화두로 떠오르는 철도 지하화 선도지구로 어디가 뽑힐지도 관심사다.

우선 올해 정부의 부동산 정책은 신혼·출산 부부와 청년을 대상으로 주택 공급을 확대하는 것에 초점이 맞춰져 있다. 높은 금리와 분양가 인상 등으로 주택 구매 여건이 좋지 않은 가운데 신혼부부에게 특별공급 확대와 저리 대출 등이 지원된다. 기본은 지난달 29일 이미 만들어진 '신생아 특례대출'이다. 2023년 1월 이후 출산한 무주택 가구를 대상으로 하며 연 1.6~3.3% 금리(5년 고정)로 최대 5억원까지 주택 구매자금 대출을 받을 수 있다. 현재 주택담보대출 금리가 4~5%대라는 점을 고려하면 파격적인 혜택이다. 다만 출산 이후 2년이 지나기 전에 대출을 신청해야 한다.

여기에 5월에는 신생아 출산 가구에 대한 특별공급 제도가 시행된다. 입주자 모집공고일 기준으로 2세 이하 자녀(태아 포함)가 있으면 자격이 주어진다.

청약 제도에서도 신혼부부에게 유리한 변화가 여럿이다. 먼저 상반기에 신혼부부 특별공급 횟수가 늘어날 예정이다. 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 증가한다. 같은 날 당첨자를 발표하는 단지 청약도 부부가 각자 통장으로 신청할 수 있다. 중복해서 당첨되면 먼저 신청한 것을 인정하고, 효력이 인정되지 않는 당첨자는 청약통장을 사용하지 않은 것으로 해준다. 올해는 청년·다자녀 가구에 대한 청약 혜택도 늘어난다. 우선 2월에 출시된 '청년 주택드림 청약통장'이 눈에 띈다. 19~34세 무주택 청년층을 대상으로 하는데 기존 청년 전용 청약통장보다 가입 요건(소득 연 3600만원 이하→5000만원 이하)을 완화하고, 이자율(최대 4.3%→4.5%)과 납부 한도(월 50만원→100만원)는 높였다. 이 통장으로 청약에 당첨되면 '청년 주택드림 대출'을 통해 최저 2.2% 저금리로 분양가의 80%까지 구매자금을 지원받을 수 있다.

다자녀 특별공급 기준은 민간 분양에서도 공공분양과 같이 기존 3자녀에서 2자녀 가구로 확대한다. 지금까지는 3명 이상부터 배점 30~40점을 받았으나 앞으로는 2명부터 다자녀로 보고 자녀 2명을 두면 25점을 받을 수 있다.

올해 주목해야 할 또 다른 분야는 재건축·재개발이다.

3월에는 재건축 초과이익 부담금 면제 기준과 부과 구간 단위를 완화한다. 재건축 후 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들은 초과이익 일부를 부담금으로 내야 한다. 이때 부과되는 부담금 면제 기준이 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 재건축 후반 단계를 틀어막는 이 제도가 상당 부분 완화되면서 관련 단지가 혜택을 볼 것으로 전망된다. 이 조치로 현재까지 전국에 재건축 부담금 예정액이 통보된 111개 단지 가운데 40%가량인 44곳이 면제된다. 평균 금액도 8800만원에서 4800만원으로 감소할 전망이다.

4월에는 노후계획도시정비특별법(1기 신도시 특별법)이 시행된다. 적용 대상은 조성 후 20년을 경과하고 규모가 100만㎡ 이상인 택지다. 특별지정구역 지정 시 안전진단 면제·완화, 용적률 상향 등 규제를 완화하고, 인허가 통합심의를 통해 신속한 정비가 가능하다. 연말에는 1기 신도시 5곳(분당·일산·평촌·중동·산본)을 중심으로 사업 선도지구가 발표될 것으로 전망된다. 물론 올해 규제 완화책만 있는 것은 아니다. 7월부터는 등록임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입하기가 더 까다로워진다. 2024년 7월부터 임대인은 전셋값이 집값의 90%를 넘지 않을 때만 보증보험에 가입할 수 있다. 또 그동안 주택 유형에 따라 공시가격의 최대 190%까지 집값으로 인정했지만 앞으로는 140%까지만 인정해준다.

[손동우 부동산전문기자]