건축 경기가 침체할수록 중요해지는 견실한 건설사

어려울수록 안정적으로 빛나는 종합건설사 : 부경종합건설

<현명한 건축주를 위한 주택 아이템 활용 백서> 부경종합건설
작년부터 불어온 경기침체의 불안한 냉기가 주택 시장을 맴돈다. 하지만, 이런 불확실성의 시대에도 든든하고 믿을 만한 솔루션은 있다. 인테리어부터 건축, 조경, 설비, 가구, 자재까지 11개 회사가 제안하는 이 시대 건축 시장의 확실한 11개 솔루션을 만나본다.

도무지 여유가 보이지 않는 고물가와
여전히 불안정한 건축 경기,
지금은 모험하지 않는 견실한 건설사의 조언이 필요할 때다.

뉴스에서 흘러나오는 소식들이 하루가 멀다하고 예비 건축주들의 가슴을 쓸어내리게 한다. 대형 건설사 위기는 하도급 업체나 단독면허 건설사로 점차 확산하고 있고, 자재 가격은 안정화되었다고 하지만 인건비 등이 여전히 건축비용을 높게 떠받치고 있다. 금리의 급격한 인상은 더 없으리라 전망되지만 그렇다고 금리가 낮아지거나 대출이 쉬워질 상황도 아니다. 침체가 이어지고 부실 시공사가 혼재하며 시장이 혼탁해진 이때, 부경종합건설 이남경 대표는 ‘무리하지 않는 시공사와 건축주’를 강조한다.

기존 지하 1층, 지상 2층 다가구 주택을 1개층 증축하는 연남동 리모델링 현장. 내부는 H빔으로 구조를 보강했다.

이 대표가 이야기하는 ‘무리하지 않는다’는 것은 거창한 말이 아니다. 자기 역량과 자본 안에서 업무를 하고, 그에 합당한 댓가를 요청하는 사업을 의미한다. 근래 건축 경기가 어려워지고 부실 시공사들이 정리되는 상황에서 일부 시공사가 무리한 저가입찰을 들어가는 경우가 많다. 경쟁 자체가 문제는 아니지만, 지나친 저가에 응찰하는 것은 건축 품질 자체의 저하와 추가비용, 법적 갈등으로 이어질 수 있다. 그래서 이 대표는 건축 과정의 지난한 절차와 리스크를 피할 수 있는 매입이나 대수선(리모델링)을 권하기도 한다. 한편 건축주도 마찬가지다. 과거에는 ‘월급쟁이도 꼬마빌딩 건축주가 될 수 있다’고들 했지만, 한때 상대적으로 편했던 대출과 저금리 때문이지, 정상적인 상황은 아니었다. 지금의 금리 수준이 한동안 계속 이어질 것으로 전망되는 상황에서는 충분한 자본 없이 대출로 임대시장에 뛰어드는 모험은 지양해야 한다. ‘무리하지 않는 건실함’이 건설회사와 건축주 모두에게 요구되는 시대다.

올해 1월부터 철거에 들어간 청담동 꼬마빌딩 설계. 지하의 선큰을 활용한 공간이 돋보인다.

마포구 서교동에 자리한 오래된 단독주택을 대수선 및 용도변경하는 프로젝트.

불확실한 건축 경기, 신축 vs 대수선 무엇을 해야할까

❶기본적으로는 진입로가 좁아 작업 차량이 드나들기 어렵다거나, 이미 기존 건물이 대지 용적률을 많이 사용해서 신축해도 가용 면적이 크게 늘지 않는 경우가 대수선을 고민하는 대표적인 이유다.

❷ 주차장 문제도 있다. 신축 시 건축주 또는 시장에서는 평당 임대료 수익으로 25만원을 기대한다. 그런데 주차장 한 칸당 대략 4.5평 정도를 차지한다. 주차장은 별도 준공이기 때문에 반드시 법에 따라 확충되어야 한다. 그러면 주차장으로 손실될 면적 대비 수익률을 계산, 이전 건축법을 따르기 때문에 주차 부담이 덜한 대수선을 고려하기도 한다.

서울 강남구 청담동에서 진행 중인 신축 업무시설. 꼬마빌딩으로 부를 수 있는 크지 않은 규모에 대지 특성상 일조권, 경사도, 인접 대지 이슈가 있었던 현장이다. 마감은 요즘 강남 일대에서 자주 보이는 ‘더블스킨’으로, 1차로 외부마감을 한 뒤 패턴 타공한 금속패널로 2차 마감을 했다.

❸ 여기에 기존 건축물 철거 및 해체 감리 비용에 대한 이슈도 있다. 대수선도 건축사와 구조기술사의 해체 계획서와 감리가 들어가지만, 신축을 위한 완전 철거와는 비용 차이가 상당하다. 대수선이냐 신축이냐는 그래서 전문가와 면밀한 검토가 선행되어야 한다.

서울 마포구 서교동에 자리한 대수선 상가. 지하 1층, 지상 3층, 연면적 145평 규모의 오래된 다세대 주택을 주차 추가 없이 1개 층을 증축하는 현장이다. 연면적 약 160평을 확보하고 엘리베이터도 신설했다.

INTERVIEW
수익형 부동산, 언제 도전해야 할까

이남경 대표 : ㈜부경종합건설
이남경 대표는 2010년 ㈜부경주택건설 설립을 시작으로, 2017년 ㈜부경종합건설로 성장시켜 건축, 리모델링 분야에서 두드러지게 활동하고 있다. 비케이 건축디자인 대표 디자이너로도 활동 중이며, 대표적인 리모델링 프로젝트로는 연희동 “餘裕”, 성수동 “調和”, 연남동 “相通”등이 있다. 02-3144-4500｜www.bkbuild.com

건축 시장이 안 좋다는 얘기를 많이 듣는데 어느 정도인가
업계 순위권에 든다는 대형 건설사도 경영이 문제가 되지 않나. 그게 단순히 기업 하나의 문제는 아니다. 그 회사의 현장에 딸린 수많은 하도급 업체, 단독면허회사 등도 연쇄적으로 문제가 이어진다. 금리는 안정화되고 있지만, 여전히 높고 소규모 회사들은 빌라조차도 토지부터 대출을 끼지 않나. 지금 많은 현장이 부도 위기다. 그뿐만 아니라 분양이 되어야 대금을 지불하는데, 그게 안되어서 준공 직전에 유치권 행사 플래카드가 걸리는 게 일상이다.

꼬마빌딩 등 상가건물은 어떤가
주거임대건물보다 상가건물이 상황은 그나마 낫지만, 좋지는 않다. 원래 봄 영업을 목표로 음력 설 전후에 임대가 나가 한창 인테리어 공사를 해야 할 상황인데, 여전히 공실률이 높다. 서울 강남과 강남 아닌 곳의 지역 편차도 큰 편이다. 강남 이런 쪽은 우리도 현장이 몇 군데 있는데, 지금도 건물이 제법 올라가는 중이다.

임대용 주거 건물에 대해서는 회의적 입장인 것 같다
전세로 건축비 일부를 충당하기가 전보다 어렵다. 전국적인 이슈인 전세 사기 여파 이후로 임차인들의 임대인을 보는 눈높이가 높아져 임대인의 부채비율과 보증금 우선순위를 더 까다롭게 따지는 상황이다. 전세자금으로 부채를 상환하겠다는 임대인의 말이 요즘은 신뢰를 주기 어렵다. 오히려 요즘은 상가건물이 대출도 상대적으로 유리해 수익성 자체로만 따진다면 고민해 볼 부분이다.

건축 여건 자체는 어떤가
우크라이나-러시아 전쟁 직후 자재 가격이 급격하게 뛰었지만, 지금은 안정화되고 있다. 오히려 일부는 가격이 내려가고 있는데, 건축 자체가 줄어든 수요 감소가 원인인 것으로 보인다. 하지만, 인건비나 기타 금융비용 등은 높아 전체 건축비는 비슷하다. 건축 여건에 영향을 주는 것은 오히려 시장에서 정리되지 못하고 무리한 저가 입찰로 생명을 연장하려는 한계 시공사일 수 있다. 이들의 경우 필연적으로 추가 비용과 사후 문제가 불거질 수 있다.

건축 계획을 미루는 게 좋을까
급하게 진행하기보다는 금리도 더 하향 안정화되고, 불안한 한계 시공사들이 시장에서 정리되어 안정적인 견적을 낼 시공사들이 시장에 남을 올해 하반기 이후를 염두에 두는 게 좋겠다. 아니라면, 차라리 신축보다 기존 건물을 매입해 확보하고 추후 대수선이나 리모델링을 진행하는 것도 방법이다. 다만, 대수선은 신축 대비 경제성과 입지도 따져봐야 하고, 신축 현장보다 변수가 많아 고도의 현장 경험이 요구되기 때문에 시공사 선정에 신중해야 한다.

구성_ 신기영 | 사진_ 변종석, 건축가 제공

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