"총선·GTX 개통도 집값 하락 못 막는다… 금리·원자재 가격 상승 탓"

국토교통 유관 기관 공동 기획 세미나… "시공 기간 소요 등 주택시장 특유의 지연효과로 단기 영향 미미"

한국건설산업연구원이 7일 열린 합동 세미나에서 올해 부동산 시장 전망과 동향을 발표했다. /사진=머니S 정영희 기자

지난해 고금리와 이에 따른 이자 부담 증대로 한파에 빠진 주택시장이 올해 역시 침체를 피하기 어려울 것이라는 전문가 예측이 나왔다. 미국이 기준금리 완화 카드를 만지작댈뿐 아직 결정을 내리지 못한 데다 원자재 가격 상승세가 꾸준히 이어지며 분양가 인상 또한 불가피해서다.

정부가 인허가와 착공 물량 감소로 추후 일어날 수 있는 공급 대란에 대비하기 위한 공공물량 증대 방안을 제시했지만 큰 영향이 없을 것이란 전망도 더해졌다.

7일 건설산업연구원은 국토교통 정책연구를 수행하는 4개 연구기관과 합동으로 추진한 '부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나'에서 이 같이 밝혔다.

건산연은 지난해 1~9월 수도권 아파트 실거래가는 9.41% 상승했지만 4분기 들어 3.5%대로 하락했다고 설명했다. 서울 아파트 가격 변동률은 지난해 1월 -1.81%에서 12월 -1.61%(잠정)으로 집계되며 낙폭이 줄어들 것으로 예상됨에 따라 하향 안정화 기대감이 커졌다.

서울에선 집값이 비교적 덜 떨어진 자치구에서 가격 회복이 빨랐다. 강남3구(강남·서초·송파)와 성동 등의 가격 하락폭은 작았던 반면 회복기 상승률은 높다.

지난해 금융 정책 변화에 따라 주택 가격과 매수자 나이대별 거래 비중은 달랐다. 2023년 초 발표된 부동산 연착륙 정책에 따라 15억원 초과 주택을 대상으로 한 대출 제한이 해제됐고 9월 일반형 특례보금자리론 판매가 중단되는 등의 금융 정책이 다소 바뀌었다.

2021년까지 40~50대가 주를 차지했던 전국 집합건물 구매자는 지난해 들어 30대 비중이 크게 늘었다.

아파트 전세 가격의 경우 역전세 구간을 통과하고 있다. 지난해 12월 전국 아파트 전세가는 전월 대비 0.21% 상승했지만 2021년 12월보다는 15.0% 낮다. 전세 보증금 미지급 우려 속 전세사기에 의한 전·월세 간 가격 격차가 심화회다 연말이 되며 감소했다.

지난해 주택 거래량은 2006년부터 2022년 누적 연평균 거래량과 비교할 때 수도권은 59.2%, 지방광역시는 61.0% 수준에 머물렀다. 지난해 1월 월간 거래량 최저 구간을 통과한 후 소폭 회복세를 보였으나 평균과는 동떨어진 수치다.

미분양 주택은 2022년 대비 3.8배 늘었다. 지난해 들어 감소세가 지속됐으나 12월에는 전월보다 7.9% 증가하며 다시 오름세를 드러냈다.직전 고점에 비하면 감소했지만 제주(295%) 전남(263%) 강원(198%) 부산(18.2%) 등에선 전 고점을 돌파했다.

지방의 청약 미달 사업장은 전체의 46.8%로 경쟁률이 상승한 서울과 차별화가 심화됐다. 분양가 인상으로 분양가 상한제 적용 지역이 인근 단지 대비 경쟁력 갖춘 상품에 수요 쏠림 현상이 나타났다.

주택 인허가와 착공 물량 또한 2022년보다 줄었다. 지난해 8월 기준 전국 인허가 아파트는 1998가구로 200년 주택 유형 세분화한 통계집계가 시작된 이후 최저치를 를기록했다. 지난해 미착공 물량은 2021년 대비 14만가구 증가했으며 비중으로 보면 21.4% 급증했다.

올해 역시 분양가 하락은 어려울 전망이다. 중간재 가격 상승세가 가파른데다 금리 인상으로 인해 토지비, 금융비, 인건비 등도 올랐기 때문이다.

분양 예정 물량은 26만가구로 지난해보다는 소폭 증가하겠지만 2022년 수준에는 미치지 못할 것이란 전망이다. 공급대책 영향으로 공공물량은 늘어날 것으로 보이지만 민간은 시장 하락세와 건설업계 어려움이 겹치며 2008~2010년 실적과 유사한 수준으로 감소할 것으로 예측된다.

학계는 올해 주택시장 전반이 지난해보다 더 어려울 것으로 내다본다. 은행의 대출 태도는 강화되고 있는데 시장 기대에 비해 미국 연방준비제도(FED)의 금리 인하 시기는 늦어질 수 있어 부동산 시장으로 추가 자금 유입이 현실적으로 힘들다는 분석.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "자산 대비 부채 비율은 커지는 상황에서 워낙 금리가 높다 보니 대출 잔액은 늘어가고 있다"며 "총선이나 수도권광역급행철도(GTX)의 부분 개통 등을 고려해도 올해 시장을 돌려세우기란 무리가 있다"고 분석했다.

이어 "PF 부실 우려는 정책적 개입으로 인해 완화되는 양상을 보이고 있으나 향후 경기 회복이 더뎌질 경우 지속해서 시장에 압력을 행사할 것"이라며 "시공 기간 소요 등 주택시장 특유의 지연효과로 단기적인 영향을 주진 않을 것으로 보인다"고 덧붙였다.

이날 세미나에선 올해 주택 시장에 최저가 매물이 소진되며 저점을 보인 후 수도권을 중심으로 일부 상승세를 보일 가능성이 없진 않다고 짚었다.

다만 정부의 규제 완화책에 따라 주택 매수 심리가 일부 회복되더라도 여전히 과거 대비 부담스러운 수준의 금리 영향으로 시장이 부진한 만큼 거래 활성화가 지속되지 못할 것이라는 예측을 내놨다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
<저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>