[감정평가] 가로주택정비사업 반대하는 경우, 감정평가부터 챙겨내야

가로주택정비사업은 대규모로 개발되는 재개발, 재건축사업에 비해 규모 자체가 상당히 소규모로 진행된다.

박효정 감정평가사/사진제공= 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

구체적으로는 사업구역의 크기가 1만 제곱미터 미만으로서 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 전통적인 재개발, 재건축사업과 비교할 때 사업 기간을 평균 3~4년 수준으로 획기적으로 단축할 수 있다는 장점이 있다.

사업대상지는 도시계획도로, 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸인 1만3천㎡ 이하의 가로구역으로서 해당 구역 내 통과도로(4m 이하 도로는 제외)가 없어야 하고 사업시행구역은 1만㎡ 미만이어야 한다.

또한 노후·불량건축물 수가 사업구역 내 전체 건축물 수의 2/3 이상이 되어야 하며, 기존주택 호수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독+공동주택인 경우) 이상이어야 한다.

이처럼 가로주택정비사업은 소규모로 진행되는 사업이기 때문에 빠른 진행으로 속도전에서 상당한 장점이 있는 것은 사실이다.

그러나 애초에 사업 규모 자체가 작기 때문에 신규로 공급되는 아파트단지의 규모 역시 작아서 대단지 신축 아파트만큼 프리미엄이 적을 것이라는 우려, 커뮤니티 시설이 대규모 단지만큼 들어가지 않는다는 이유 등 여러 가지 사유로 소규모 정비사업을 반대하는 경우가 있다.

또 의외로 많이 발생하는 반대사유가 사업대상지 내 노후, 불량 건축물은 2/3 이상이 될지언정 내 건물은 거의 신축급이거나 상대적으로 최근에 리모델링을 해서 준 신축급의 상태인 경우이다.

오래도록 거주할 목적으로 소유자가 건물에 많은 비용을 들였던 경우에는 동네의 노후한 다른 건축물과 함께 정비사업을 시행해서 얻는 이익을 바라는 경우가 드물기 때문이다.

문제는 가로주택정비사업에 반대한다고 해도 요건을 갖춘 경우 사업주체가 매도청구권을 행사하여 반대자의 소유권을 가져올 수 있다는 부분이다.

많은 의뢰인들이 실제로 내 부동산을 빼앗아가는 것이 가능하냐는 질문을 하는데, 매도청구권이 행사되면 준수용과 마찬가지이기 때문에 원하지 않는 사업으로 인해 소유권이 강제로 이전되는 상황이므로 빼앗긴다는 표현에 대해서도 공감이 간다.

문제는 만약 이 사업이 "수용"이었더라면 법률에 정해진 절차상 여러 차례 감정평가를 통하게 되는데 매도청구소송에서는 단 한 번의 법원감정으로 매매가격이 정해지는 것이 대부분이다.

가로주택정비사업에 반대하는 경우라도, 사업이 진행되는 것이 확실한 상황이라면 또는 이미 소유권이전 등기 청구의 소의 피고가 되었다면, 전문 감정인과 내 부동산의 감정평가를 잘 받기 위한 대비를 시작하는 것이 현명한 이유이다.

소유권이 이전되는 것은 확실하다면 결국 남은 문제는 내 부동산의 소유권을 넘기는 대가, 즉 매매가격이 얼마인가 하는 부분뿐이다. 따라서 부동산 매매가격에 대한 손해 없는 평가를 받기 위한 대비가 필수불가결하다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr