선택지 리모델링뿐이던 단지들 … 재건축도 사업성 보인다

안전진단 면제 등 1·10대책에
용적률 높은 단지 선회 움직임
재건축 막았던 '10% 기부채납'
기준 확정안돼 더 줄어들 여지
상한용적률도 용도 지역 변경
준주거지역 되면 500%로 가능

리모델링 공사가 진행 중인 서울 용산구 이촌동 현대아파트 전경. 구동윤 변호사

용적률이 200% 넘는 아파트단지도 리모델링 대신 재건축을 할 수 있을까? 최근 국토교통부가 1·10대책으로 준공 후 30년이 지난 아파트는 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있도록 하겠다고 발표했다. 또한 1기 신도시 특별법에서도 재건축 안전진단을 면제하거나 완화하고 용적률 규제를 완화했다.

반면 리모델링의 경우 법제처에서 필로티 설치에 따른 1개 층의 상향을 수평 증축이 아닌 수직 증축으로 보는 유권해석을 내놓으면서 2차 안전진단을 추가로 거치게끔 규제가 강화됐다. 그러다 보니 1990년대 이후 서울, 수도권에 지어진 용적률 200%를 넘는 아파트단지들 사이에서 리모델링 대신 재건축으로 선회하자는 움직임이 최근 강하게 일어나고 있다.

서울시의 경우 90년대에는 일반주거지역에서 허용되는 용적률 최고치가 400%였다. 현재는 이것이 300%로 줄었다. 따라서 그동안은 주로 90년대에 지어진, 용적률이 200%, 심지어 300% 넘는 아파트단지들이 사업성 문제로 대부분 리모델링을 추진해왔다. 그렇다면 현 정부의 정책 변화와 현행법을 기초로 했을 때 과연 재건축이 가능해지는 것일까?

용산의 용적률 350%가 넘는 모 아파트단지 리모델링 조합이 재건축과 리모델링을 비교한 사례를 통해서 리모델링 대신 재건축이 가능한지 살펴보고자 한다. 본 조합에서는 재건축 사업성이 나오지 않는 근거로 재건축할 때 면적의 10%를 반드시 기부채납해야 한다고 설명했다. 하지만 기부채납에 대해선 '도시정비법'에서 국토부 고시로 운영 기준을 정하도록 하고 있으나, 아직 구체적 운영 기준이 고시돼 있지 않다. 따라서 재건축 기부채납 비율이란 법적으로 확정된 것이 아니라 정책에 따라 얼마든지 변경될 수 있으므로 기부채납 비율을 10%로 가정하는 것은 실제보다 과할 수 있다.

다음으로 본 조합에서는 재건축 상한 용적률을 300%로 가정하고 있으나, 국토부 장관, 시도지사 등이 용도지역을 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경해 용적률 상한을 500%로 종상향시킬 수 있다. 또한 과거에는 '도시정비법'에서 재건축 사업의 임대주택 건설 의무를 25% 범위에서 강제로 부과하고 있었으나 이미 2009년 4월 22일 법 개정 시 이 의무 규정이 폐지됐다.

현행 '도시정비법'에는 상한용적률까지 인센티브를 받는 대신 늘어난 용적률의 30~50% 범위에서만 국민주택규모(85㎡ 이하)를 건설하게끔 하는 규정만 남아 있다. 따라서 종상향이 이뤄져 용적률 상한이 500%가 된다면 본 조합의 아파트단지 또한 재건축 사업성이 나올 수 있는 것이다.

그렇다면 이미 설립된 리모델링 조합이 재건축으로 선회하려면 어떻게 해야 할까? 주택법에서는 리모델링 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 내 사업계획승인을 받지 못하는 경우 해산 총회를 열도록 정하고 있다. 만약 조합장이 총회를 소집하지 않는다면, 조합규약에 근거가 있는 경우엔 조합원 등이 총회를 소집해 해산 총회를 열고 리모델링 조합을 해산할 수 있다.

또한 리모델링 조합설립인가를 받은 날로부터 3년이 되기 전이라도 조합규약에 근거해 일정 수의 조합원들이 해산 결의를 안건으로 하는 총회 소집을 요구할 수 있다.

만약 리모델링 조합이 해산된다고 해도 그동안 쓴 조합 사업비를 조합원들이 부담하는지도 문제가 된다. 조합원들도 사업비를 부담해야 한다면 해산 결의에 선뜻 동의하기 어려울 것이기 때문이다. 이와 관련해 재개발 조합이 해산한 사안에서 조합원들에게 부담금을 부과시키는 총회 결의가 있지 않는 한 부담금을 부담시킬 수는 없다고 대법원은 판시했다. 따라서 조합규약에 조합 해산 시 조합원들이 부담금을 부담한다는 별도 조항이 정해져 있지 않는 이상 조합원들은 리모델링 조합이 해산한다고 해서 그동안의 사업비를 부담하지 않는다고 볼 것이다.

여기서 살펴본 것처럼 용적률이 200%, 심지어 300%가 넘어가는 아파트단지라고 해도 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향이 이뤄지는 경우라면 리모델링 대신 재건축이 가능하다고 할 것이다.

다만 이미 리모델링 조합이 설립된 아파트단지들의 경우 조합원들이 적극적으로 해산결의를 통해 리모델링 조합을 해산시키는 절차가 추가로 필요하다. 결국 주민들의 적극적인 의지와 행동까지 요구되므로 과연 실제로 리모델링 대신 재건축이 이뤄지는 아파트단지들이 있을지는 지켜봐야 할 것이다.

[구동윤 법무법인 참진 변호사]