“끌어모았던 영혼을 찾습니다”…노·도·강 아파트, 규제 완화에도 하락세

작년 4분기부터 하락거래 본격화
올 1월 경매 60건 중 낙찰 6건뿐
2030 비율 높아…금리 변동 취약

서울의 외곽지역이자 상대적으로 중저가 아파트가 집중돼 영끌족 수요가 몰린 ‘노도강’(노원·도봉·강북)이 경매 시장에서도 외면받고 있다. 지난해 하반기 자금조달 여건이 나빠지면서 직격탄을 받은 이 지역은 최근 재건축 규제 완화 조치에도 불구하고 하락거래가 확대되고 있다.

18일 지지옥션에 따르면 지난 1~16일 노도강 지역에서 아파트 경매는 총 60건이 진행됐는데 이 중 6건만 낙찰됐다. 이 지역 낙찰률은 10.0%로 같은 기간 서울 전체 아파트의 낙찰률(30.3%)의 3분의 1 수준에 불과했다. 감정가 대비 낙찰가를 나타내는 노도강 낙찰가율은 78.9%로, 이 역시 서울 전체 낙찰가율(86.4%)을 밑돌았다. 노도강 아파트 경매 낙찰률은 지난해 12월까지만 해도 28.2%를 기록해 서울 평균(29.8%)과 비슷한 수준이었다. 최근 하락거래가 증가하고 새해 매수심리가 그다지 개선되지 않을 것이란 관측이 이어지면서 노도강 경매 시장이 얼어붙은 것으로 보인다.

최근 정부가 잇달아 내놓은 재건축 규제 완화 조치도 아직은 시장 반등에 큰 영향을 주지 못하고 있는 것으로 보인다. 재건축 안전진단 규제 완화 방침이 나온 ‘1·10 대책’ 이후 4억5000만원에 거래된 노원구 태강아파트(49.6㎡·15층)는 지난해 12월 거래된 같은 평수, 같은 층 아파트 대비 가격이 약 2000만원 더 떨어졌다. 지난 15일 4억9000만원에 팔린 공릉동한보에센시티아파트(59.4㎡·11층)는 4억9000만~4억9700만원에 거래된 지난해 12월 매매가에서 거의 변동이 없었다.

노도강 아파트 하락거래는 지난해 4분기부터 본격화했다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가시스템을 분석해보면 지난해 4분기 거래된 서울 아파트 중 3분기보다 가격이 떨어진 하락거래는 52.6%였는데, 도봉구(70.7%), 강북구(66.7%), 노원구(59.2%)는 평균치를 크게 넘어섰다. 도봉구의 경우 거래 10건 중 7건이 3분기보다 가격이 떨어졌다는 이야기다.

노도강은 중저가 아파트가 밀집된 만큼 부동산 시장이 뜨거울 때 가장 늦게 반응하고, 시장 열기가 식으면 빠르게 집값이 조정되는 패턴을 보이고 있다. 매수자 중 2030 영끌족 비율도 높아 금리 변동에 더 취약하다는 분석도 있다. 이자 상환 부담에 급매가 쉽게 쏟아지고, 그러면서 집값이 빠르게 빠지는 구조라는 것이다. 지난해 50년 만기 주택담보대출의 대출 한도가 줄고, 특례보금자리론 일반형이 종료된 외부 여건도 이 지역의 거래를 크게 위축시킨 것으로 보인다.

윤지원 기자 yjw@kyunghyang.com