市, 도시주거환경 변경안 등 가결 동의율 3분의 2에서 2분의 1로 ↓ 25% 반대 땐 재검토… 기준 ‘신설’ 30% 땐 공공개발 입안 취소 가능 고도규제도 30년 만에 전면 개편 남산지구 회현·이태원, 12→16m 경복궁지구 서촌 일부 24m로 ↑
앞으로 서울시내 재개발 정비계획을 입안할 토지 등 소유자의 50% 이상이 동의하면 정비구역 지정이 가능해진다. 기존 동의율 3분의 2에서 완화된 것으로, 재개발이 지금보다 쉬워질 것으로 보인다. 시내 주요 산이나 시설물 주변 건축물 높이의 최고한도를 제한하는 고도지구도 약 30년 만에 개편돼 서울의 스카이라인이 크게 바뀔 전망이다.
서울시는 전날 열린 올해 제1차 도시계획위원회에서 이 같은 내용의 ‘2025 도시·주거환경 정비기본계획 변경안’과 ‘고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구 결정(변경)안’을 수정 가결했다고 18일 밝혔다. 이에 따라 기존에는 토지 등 소유자 3분의 2 이상이었던 정비계획 입안 동의율이 2분의 1 이상으로 완화됐다. 토지 면적 기준(2분의 1 이상)은 주민 의사를 반영한 정비구역 지정이라는 취지를 살리고자 기존 요건을 유지하기로 했다. 정비계획 입안 재검토와 취소 기준도 신설됐다. 이 기준은 주민공람과 서울시의회 의견 등을 종합적으로 고려해 수정안으로 가결됐다.
지난 16일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴스1
입안 재검토 기준은 주민공람안에서는 토지 등 소유자 반대 15% 이상이었으나, 수정안에서 20% 이상으로 상향 조정됐다. 공공재개발 단독시행 방식의 경우 반대가 25% 이상을 넘어야 한다. 입안 재검토 기준에 해당하면 입안권자인 구청장은 구역계 일부 제척·변경 등 조치계획을 세워서 시에 사업 추진 여부 등에 대한 의견을 제출해야 한다.
민간재개발은 토지 등 소유자의 25% 이상이나 토지 면적 2분의 1 이상 반대가 있을 때, 공공재개발은 토지 등 소유자 30% 이상 또는 토지 면적 2분의 1 이상의 반대가 있을 때 입안을 취소할 수 있다. 입안 취소 기준이 마련됨에 따라 주민 반대 비율이 높은 탓에 현실적으로 사업 추진이 어렵다고 판단되는 구역에 대해선 구청장이 입안을 취소할 수 있게 됐다. 다만 요건 충족 시 자동 취소가 아니라, 구청장이 취소 여부를 결정할 수 있게 했다고 시는 전했다.
이번 변경 내용은 고시일부터 시행된다. 단, 시행일 전날까지 주민공람을 공고한 구역은 종전 기준을 적용한다. 공공재개발 단독시행 방식의 경우 시행일 전날까지 입안을 제안한 구역엔 종전 기준이 적용된다. 시 관계자는 “신속한 재개발 추진이 가능한 곳은 빠른 구역 지정을 통해 주민이 주체가 돼 사업을 추진할 길이 열렸다”고 설명했다.
남산과 북한산, 국회의사당 등의 주변 건축물 높이를 제한해온 고도지구 제도도 1990년대 이후 30여년 만에 개편된다. 고도지구는 도시경관 보호와 과밀 방지를 위해 특정 지역의 건축물 높이를 규제하는 도시관리계획이다. 1972년 남산 성곽길 일대를 시작으로, 현재 8곳(9.23㎢)이 지정돼 있다. 그러나 제도가 오랫동안 유지되면서 높이 규제를 중복 적용받는 경우가 생기거나 주거환경 개선이 어려워져 주변 지역과 개발 격차가 심화하는 사례가 잇따랐고, 개편 필요성이 제기됐다. 이에 시는 지난해 6월 ‘신(新) 고도지구 구상(안)’을 발표하고 연말까지 의견을 수렴했다.
시가 이번에 수정 가결한 고도지구 결정(변경)안에는 지난해 발표한 구상안에서 더 나아가 경관을 보호할 수 있는 범위 내에서 높이를 추가 완화하는 내용이 담겼다. 남산 주변과 북한산 주변, 구기·평창동 주변 고도지구에 대해서는 노후 주거환경 개선을 위해 정비사업 등을 추진할 때 높이 기준 완화가 가능한 방안을 제시했다. 남산 지구의 경우 다산동, 회현동, 이태원동 등 일부 지역의 높이 제한을 12ｍ에서 16ｍ로 추가 완화했다. 구기·평창 지구는 20ｍ에서 24ｍ로, 당초 높이 제한은 유지하는 쪽으로 계획했던 경복궁 지구는 1977년 고도지구 최초 지정 이후 처음으로 서촌 지역 일부를 20에서 24ｍ로 완화했다. 해당 지역을 제외한 나머지 서촌 지역은 16ｍ에서 18ｍ로 바꿨다.
관리 필요성이 없거나, 실효성이 없다고 판단되는 고도지구의 경우 해제 또는 범위를 조정해 6곳(7.06㎢)으로 정비한다고 시는 덧붙였다. 구체적으로 구로구 오류 고도지구와 서초구 법원단지 주변 고도지구를 해제한다. 아울러 북한산 주변 고도지구에 적용됐던 경관관리 가이드라인을 남산 지구와 구기·평창 지구에도 추가 적용하기로 했다. 해당 가이드라인은 정비사업 등을 추진할 때 정밀한 시뮬레이션을 이용한 경관 평가로 높이를 최대 45ｍ까지 완화할 수 있다는 내용을 담고 있다. 국회의사당 주변 고도지구는 주요 시설물(의사당)의 경관을 보호하는 범위 내에서 지역의 불편사항 등을 해소하고자 높이 기준을 기존 75·120·170ｍ에서 각각 90·120·170ｍ로 추가 완화할 방침이다.
오세훈 서울시장이 지난해 6월30일 북한산 고도지구를 찾 관련 현황을 설명하고 있는 모습. 서울시 제공
시는 내달 중 수정 가결된 안의 재열람공고와 관련 부서 협의를 하고, 상반기 내에 결정할 방침이다. 조남준 시 도시공간본부장은 “고도지구 전면 개편으로 노후 주거환경 개선을 통한 도시공간 대전환이 시작될 것”이라고 했다.
