새 오피스텔 여러채 사면? 다주택 중과세 안 합니다

소형주택·지방 미분양 ‘다주택 규제 완화’ Q&A

최근 정부가 ‘1·10 부동산 대책’에서 소형 주택 공급을 활성화하고 지방 미분양 아파트와 인구 감소 지역의 빈집 문제 해결을 위해 ‘다주택 규제’를 제한적으로 완화하는 방안을 발표했다. 앞으로 새로 짓는 소형 오피스텔이나 지방에서 미분양이 난 아파트를 매입해도 세금을 무겁게 매기지 않겠다는 것이다. 이 때문에 노후에 임대 사업을 하려는 퇴직자나 지방에 주말용 주택을 마련하려는 이들이 큰 관심을 보이고 있다. 이번 정책의 주요 내용은 무엇이고, 어떤 혜택을 받을 수 있는지 문답(Q&A)으로 풀어봤다. 이번 정책이 시행되기 위해서는 관련 법과 시행령 개정이라는 절차는 남아 있다.

그래픽=양인성

Q. 대구에서 작년에 미분양이 난 아파트를 사려고 한다. 혜택을 보나?

A. 혜택을 볼 수 있다. 이번에 정부는 크게 세 가지에 대해 혜택을 주기로 했다. ①신축되는 주택 중 아파트가 아닌 빌라·오피스텔 같은 소형 주택을 사는 경우다. 비(非)아파트 소형 주택은 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하가 대상이다. 2025년까지 한시적으로 적용된다. ②인구 감소 지역의 모든 주택이 해당한다. 구체적으로 이번 혜택이 적용되는 지역이나 주택의 가격 등은 정부가 추후에 발표할 예정이다. 현재 행정안전부가 지정한 인구 감소 지역은 전국 89곳(기초자치단체 기준)이다. 언제까지 적용한다는 시한은 없다. ③지방의 미분양 아파트도 대상이다. 서울·경기·인천 이외 지역에서 준공 후에도 분양되지 않은 아파트로, 전용면적 85㎡ 이하, 분양가 6억원 이하가 대상이다.

Q. 서울과 지방에 집을 1채씩 보유 중이다. 지방에 추가로 소형 오피스텔을 하나 사면?

A. 계속 2주택자로 간주된다. 위에서 언급한 세 가지 경우에 해당하는 집을 추가로 사면, 이를 주택 보유 수에 새로 합산하지 않고, ‘기존에 보유한 주택수’를 기준으로 세금을 부과한다. 예컨대 집을 살 때 내는 취득세의 세율은 1·2주택자에는 집값에 따라 1~3%(비조정대상 지역 기준), 3주택은 8%를 적용한다. 하지만 주택 수에서 제외되면, 2주택자가 집을 한 채 더 매수하더라도 3주택자가 아닌 2주택자로 인정돼, 취득세율을 1~3%만 적용받는다. 종합부동산세·양도세 등에서도 2주택자로 간주돼 세금 혜택을 받는다.

Q. 고향이 인구 감소 지역에 포함된다. 이곳에 집을 여러 채 사도 혜택을 보나?

A. 인구 감소 지역에서 주택을 매입하는 경우에는 1주택자가 1채를 추가로 사는 것에 한해서만 혜택이 있다. 하지만 소형 주택은 수십 채를 매입해도 혜택을 본다. 정책별 차이를 정리하면 이렇다.

①신축 소형 주택은 면적과 가격 조건만 맞으면 모두 혜택을 보지만, 기존에 이미 지어진 소형 주택은 임대사업자로 등록해야 주택 수에서 제외되는 혜택을 받는다. 조건에만 맞으면 수십 채를 매입해도 같은 혜택을 본다. ②인구 감소 지역에서는 기존 1주택자가 1채까지만 더 매입해야 혜택을 받는다. ③2025년 말까지 지방에서 준공 후 미분양 주택을 사면 ‘주택 수 제외’ 혜택을 받을 수 있다. 기존 다주택자가 여러 채를 사도 혜택을 볼 수 있다.

예를 들어 서울 강북구의 아파트를 한 채 보유한 1주택자가 올해 6월 신축 소형 주택 1채를 사고, 내년 2월 지방 미분양 1채를 산 다음, 2026년 10월 경기 고양시의 아파트를 추가로 1채 더 구입한 경우를 가정해 보자. 실제 보유한 주택 수는 4채지만, 소형 주택과 지방 미분양은 주택 수에서 제외되기 때문에 2주택자로 간주된다.

Q. 아파트 1채 보유자인데, 소형 오피스텔을 1채 추가 매입하려 한다. 나중에 아파트를 먼저 팔아도 혜택을 보나?

A. 그렇다. 소형 주택을 매입해도 여전히 1주택자로 간주되기 때문에, 아파트를 팔아도 양도세는 다주택자 중과세율이 아닌, 1주택자 세율을 적용받는다. 다만, 양도가액 12억원까지 제공되는 비과세 혜택은 받지 못한다.

Q. 지금 정부 정책을 믿고 집을 사도 괜찮나? 나중에 정책이 바뀌면 어떻게 되나?

A. 물론 차기 정부에서 부동산 정책이 바뀔 수 있다. 이에 따라 법과 시행령을 다시 바꿔, 이번 정책을 완전히 백지화하는 것이 이론적으로는 가능하다. 하지만 이 경우 법을 시간을 거슬러 소급 적용했다는 점 때문에 사회적으로 큰 혼란이 발생할 수밖에 없다. 이 때문에 이번처럼 특별한 규정을 만들어 혜택을 준 정책이 나중에 완전히 뒤집혀 백지화된 사례는 지금까지 없다는 게 정부 측 설명이다. 정부 관계자는 “정부 계획대로 정책이 일단 집행되면, 천재지변에 가까울 정도로 경제 상황이 바뀌지 않는 한, 혜택이 소급해서 없어지는 일은 없을 것”이라고 말했다.

Q. 이번 정책은 언제부터 시행되는가?

A. 정책의 내용에 따라 다르다. 예컨대 지방 미분양 매입을 주택 수에서 제외하는 것은 관련 세법 시행령 개정으로 가능한 만큼, 정부는 최대한 시행을 서두르겠다는 방침이다. 반면 인구 소멸 지역에서 1채를 더 샀을 때 주택 수에서 제외해 주는 것은 세법 자체를 개정해야 한다. 이 경우 국회 통과를 위해서 야당의 협조를 받아야 한다. 이 때문에 현재 시행 여부를 확신하긴 어려운 상황이다.