미래 30년 준비하는 재건축, 가격만 들썩이게 하는 이벤트 막아야[안명숙의 차이나는 부동산 클래스]

지난 10일 국토교통부 새해 업무보고 후 부동산 시장의 기대감이 높아지고 있다. 폭넓은 규제 완화 정책 내용은 물론 세제 측면에서도 이전 정부에서 줄곧 유지했던 실수요와 가수요를 구분한 정책 기조의 전환이라는 점에서 더욱 그렇다.

가장 관심이 쏠리는 1·10 정책 중 하나는 도심 주택 공급 확대를 위해 재건축·재개발 등 재정비 사업 요건을 대폭 완화하고 1기 신도시 등 노후화되는 도시의 개발을 위한 패스트트랙이다.

정부는 준공 30년이 넘은 주택에 대해 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축에 착수할 수 있도록 절차를 대폭 간소화할 방침이라고 밝혔다. 최근 부동산 정보업체 부동산R114 조사에 따르면 서울 아파트 전체 182만6886가구 가운데 30년을 초과한 단지는 50만2820가구로 나타났다. 즉, 서울 아파트 중 27.5%는 안전진단을 받지 않아도 재건축 절차에 착수할 수 있는 셈이다. 구별 30년 이상 아파트 비중은 노원구가 전체 16만3136가구 중 58.9%(9만6159가구)로 가장 많았다. 도봉구도 6만4121가구 중 56.8%(3만6428가구)로 비중이 높았다. 이 밖에 강남구 39.4%(5만5403가구), 양천구 37.1%(3만4349가구), 광진구 33.2%(1만1029가구), 강서구 33.1%(3만7602가구), 송파구 32.6%(4만4181가구), 영등포구 30.3%(2만2530가구) 순으로 나타났다.

경기도에선 노후계획도시 특별법을 적용받을 수 있는 분당·일산 등 5대 1기 신도시 외에도 광명(41%·3만2000가구), 안산(34%·4만1000가구) 등이 30년을 넘긴 아파트가 많은 지역으로 분류된다. 따라서 이 정책이 도입되면 앞으로 5년 내 전국 아파트의 37%에 해당하는 460만가구가 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있게 된다. 이에 따라 국토부는 2월 중 재건축 안전진단 의무시기 조정을 포함하는 ‘도시정비법’ 개정안을 발의할 계획이라고 밝혔다.

재건축은 이미 도시 인프라가 잘 갖춰진 곳에 주거환경 개선을 위해 시행하는 재정비 사업으로 아파트 신축에 투입한 원가 이상 그 가치가 높아지는 경우가 대부분이다. 30년 전에 비해 증가한 용적률만큼 일반분양을 하고, 이를 통해 조달한 자금으로 사업비를 충당해 조합원들의 부담금을 감소시키게 된다. 새로운 평면과 감성적인 인테리어, 트렌드를 반영한 다양한 커뮤니티 시설은 아파트 거주 만족도를 평가하는 지표로도 작용하고 있다.

새 아파트의 기대 가치가 높아지는 만큼 수요가 몰리는 알토란 입지를 경쟁력 있는 가격으로 선투자하는 재건축은 아파트 소유자에게 투자나 주거 모든 측면에서 기대되는 이벤트임에 틀림없다. 소유자 입장에서는 사업이 빨리 추진되는 것이 경제적 이득을 얻는 지름길이 될 가능성이 높다.

따라서 수치상으로 전체 주택의 30% 내외에 해당하는 주택의 소유자들은 1·10 대책의 향후 추진 방향에 관심을 가질 게 뻔하다. 그런데 해당 개정안을 협의해야 할 21대 국회 임기가 얼마 남지 않았다. 앞으로 30년 후 도시를 만드는 제도를 논의해야 하는 중대 사안에 관심이 있는지, 과연 논의할 시간적 여유가 있을지 자못 궁금하다. 노후 아파트 가격만 들썩이게 하는 변죽이 되지 않기를 바란다.

안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사

안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사