아파트 시공사 부도땐 …"분양보증 확인, 중도금 중지"

태영 사태로 본 수분양자 위기 대처법

"요즘 경기가 진짜 안 좋긴 한가 봐요. 저기 공사하던 아파트 현장도 건설사가 어려워서인지 한동안 공사가 멈췄거든요. 공사를 다시 하고 있지만 제대로 입주할 수 있는지 걱정하는 사람들이 많습니다."(경기도 소재 A공인중개업소)

최근 태영건설의 워크아웃(기업 재무구조 개선 작업)으로 부동산 시장의 충격이 꽤 크다. 대우산업개발(시공능력 75위), 대창기업(시공능력 109위)을 비롯해 19개 건설사가 부도 처리되는 등 2023년 건설업계 분위기는 이미 좋지 않았지만 시공능력 16위인 태영건설의 몰락은 업계는 물론 소비자에게도 충격적인 일이다.

특히 아파트 분양 시장의 위기감은 상당하다. 아파트·빌라·상가 건설사나 시행사가 워크아웃 신청 또는 기업회생 절차를 밟거나 부도나면 공사가 중단되고 최악의 경우 사업장이 청산된다. 이 경우 건물 분양자들은 자금·입주 측면에서 일정 부분 피해를 볼 수밖에 없다. 2024년에는 태영건설과 유사한 회사들이 더 나올 수도 있다. 이 때문에 위기 상황인 건설업체의 아파트 등을 분양받은 계약자들이 어떤 부분을 체크해야 하는지 알아두는 것은 매우 중요하다.

매일경제가 수분양자들이 피해를 최대한 줄이기 위해 챙겨야 하는 것을 정리했다. 먼저 본인의 아파트 등이 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 대상인지 확인해야 한다. 그리고 혹시 해당 시행사나 건설사가 부도 처리되면 즉시 중도금 납입을 멈춰야 한다. 문제가 발생할 경우 결성되는 입주 예정자 대표회의가 제대로 활동하고 있는지 확인하는 것도 필수적이다.

분양받기 전에 건설사 재무 상황 살펴야

보통 아파트 등을 분양받을 때 소비자들은 브랜드를 본다. 하지만 지금부터는 건설사 재무 상황을 함께 살펴보는 것을 추천한다. 태영건설 사례에서 보듯 어떤 건설사가 부실 프로젝트파이낸싱(PF) 위험에 노출될지 속단할 수 없기 때문이다.

이때 유용하게 활용할 수 있는 것이 '이자보상배율'이다. 이자보상배율은 건설사 영업이익을 이자비용으로 나눈 값으로, 채무 상환능력을 뜻한다. 1보다 낮을 경우 현재 이익으로 대출이자도 내지 못한다는 뜻으로 해석할 수 있다.

금융감독원은 주요 건설사의 재무 상태를 3개월마다 공시한다. 공시 항목을 통해 돈 갚는 능력을 따져보고 부도 위험 건설사를 예측할 수 있다. 이 배율 계산이 가능한 건설업종 내 상장회사는 30곳이다. 2023년 3분기 기준 이자보상배율이 1 미만인 기업은 7곳(23.3%)이다. 당연히 태영건설(0.5)도 포함돼 있다. 이익으로 원금은커녕 이자의 절반만 갚고 있다는 얘기다.

하지만 이자보상배율이 1 이하로 떨어졌다고 바로 부도 위험이라고 해석하기는 모호하다. 인천 검단 지하주차장 붕괴 사고를 겪은 GS건설의 경우 작년 3분기에 0.68을 기록했다. 재시공 비용 등의 영향 때문이다. 하지만 이전엔 1 미만을 기록한 적이 한 번도 없었고, 2022년 3분기에는 3 이상을 기록했다. 이 같은 기준으로 미뤄 볼 때 이자보상배율 1 미만이 2~3차례 반복되면 워크아웃이나 부도 위험이 높다고 판단하는 것이 합리적이다. 태영건설은 최근 5개 분기 중 이자보상배율이 1 미만으로 떨어진 시기가 2022년 3분기(0.2), 2023년 1분기(0.45) 등 3차례에 달했다.

미착공·비아파트는 분양보증에서 제외

이렇게 부실 건설사나 시행사를 골라내기 위해 노력했음에도 부도나 워크아웃 추진 등 위기 상황이 오면 어떤 일부터 해야 할까.

가장 먼저 할 일은 분양받은 아파트 등이 HUG의 분양보증에 가입했는지 확인하는 것이다. 입주자모집공고를 다시 보거나 HUG 사이트에서 확인할 수 있다.

분양보증은 시공사나 시행사가 파산하더라도 HUG가 이어서 공사를 마무리 짓거나 계약금과 중도금을 대신 지급해주는 제도다. 주택법에 따르면 30가구 이상 주택은 의무적으로 분양보증에 가입해야 한다. 이러한 보증에 가입돼 있으면 공사가 지연되는 과정에서 중도금 이자 부담이 늘 수 있어도 이미 납부한 분양대금 자체는 지킬 수 있다.

문제는 분양보증 대상이 아닌 경우가 꽤 된다는 점이다. 분양보증은 '착공'을 해야 가입되기 때문에 아직 착공하지 않은 주택 사업장은 가입할 수 없다. 오피스텔 등 비아파트는 주택법이 아니라 건축물 분양에 관한 법률의 적용을 받기 때문에 분양보증 가입이 선택사항이다. 보증 수수료를 아끼려는 시공사들은 대부분 가입하지 않는다. 후분양을 선택했을 때도 분양보증을 받지 않는 경우가 많다.

분양보증을 받지 않은 사업장은 공사 지연이나 중단에 대한 피해를 조합원이나 수분양자가 고스란히 떠안게 된다. 절차상으로는 당첨자 모임을 결성해 해당 건설사와 채권단과 협의를 거쳐 시공사 유지나 교체가 가능하게 돼 있지만 이럴 경우에는 거의 '100%' 경공매로 넘어갈 가능성이 높다. 납부한 분양대금을 완전히 돌려받을 수 없는 만큼 수분양자 보호가 사실상 어렵다는 뜻이다.

태영건설의 경우도 올해 1월 기준 수주만 하고 착공하지 않은 사업장이 18곳으로 확인된다. 군포역 복합개발사업 A1-블록(트리아츠 2227실), 강릉 관광숙박시설 개발사업(디오션259 1098실), 남양주 다산 진건지구 오피스텔 개발사업(다산역데시앙 531실), 광교 지식산업센터 개발사업(광교플렉스데시앙 318실), 고양 향동 지식산업센터(DMC플렉스데시앙 8933실) 등 비아파트 사업장도 수분양자의 피해가 클 위험이 높다.

분양보증 대상도 100% 환급 못 받을 수도

그렇다면 다행히도 소비자가 분양받은 아파트 등이 분양보증을 받은 단지면 어떻게 될까. 대개 워크아웃 때는 시공사가 유지되는 경우가 많다. HUG가 사업장에 개입하는 것은 '부도' 혹은 '공정 지연'(3개월 이상) 등 특정한 사고 사유가 발생했을 때다. 워크아웃은 해당하지 않는다. 다만 어느 정도의 입주 지연은 피할 수 없다.

공정 지연 등이 본격화하면 HUG가 해당 시행사나 시공사에서 사업권을 회수한다. 계약자는 시공사 교체 혹은 분양대금 환급 등을 요구(3분의 2 동의)할 수 있다. 공정률이 80%를 넘었다면 분양대금 환급은 불가능하다.

다만 시공사 부도 등 분양사고 기준에 해당할 경우 중도금 납부는 바로 멈추는 것이 좋다. 부도 이후 납부한 중도금은 돌려받을 수 없기 때문이다. 분양대금 환급은 '이행청구서'를 HUG에 내야 한다. 대개 분양대금은 한 달 안에 받을 수 있다.

이때 분양대금 환급이 이뤄지더라도 일부 비용을 돌려받지 못하는 경우가 있다. 일단 선납할인을 받기 위해 중도금이나 잔금을 계약서에 기재된 납부일보다 미리 낸 경우에는 돌려받을 수 없다. 이 밖에 입주자모집공고에 명시되지 않은 옵션 품목(발코니, 홈오토 등), 분양 계약자가 중도금을 내기 위해 대출받은 금액의 이자, 계약자의 납부 지연으로 낸 지연배상금 등은 환급받지 못한다. 자세한 사항은 역시 HUG 홈페이지에서 확인 가능하다. 특히 보상하지 않는 채무 종류는 보증마다 다를 수 있기 때문에 보증약관을 개별적으로 확인하는 것이 좋다.

만일 시공사를 바꿔 사업을 계속하기로 결정했다면 중도금은 HUG가 지정한 계좌로 납부해야 한다. 기존 건설사로 납부하면 보증 대상에서 제외되기 때문에 주의가 필요하다. 잔금 납부도 준공 검사 등 최종 확인을 꼼꼼히 마칠 때까지 서두르지 않는 게 좋다. 만일 공사가 지연돼 HUG가 지정한 날짜보다 입주가 늦어지면 지체보상금을 요구할 수 있다.

분양보증 대상 건물의 분양권을 적법한 절차를 거쳐 구입했다면 이 모든 보호장치를 적용받을 수 있다. 단 전매받은 사람은 '검인계약서'를 꼭 보관해야 한다.

마지막으로 주의할 점은 입주 예정자 대표 회의가 제대로 활동하는지 꼭 확인하라는 것이다. 해당 업체의 법정관리 등 처리 방법을 살펴보고 분양대금이 공사 현장에 제대로 투입되는지, 후속 처리 계획대로 아파트 건설이 진행 중인지 반드시 살펴야 한다. 아무리 분양사고 처리가 매끄러워도 입주 지연은 피할 수 없을 가능성이 높은 만큼 자금계획 조정, 대체주택 선택 등도 필요하다.

[손동우 부동산·도시계획전문기자 / 문일호 엠플러스센터 증권전문기자]