확 풀리는 非아파트 규제… “공급효과 있지만, 단기 가격 반등은 제한적”

1·10 공급대책, 非아파트 규제 완화
“도생·오피스텔은 사업성 나아질 것”

부동산 침체, 전세사기 여파로 타격이 큰 비(非)아파트에 대한 규제 완화가 정부가 최근 발표한 1·10 공급대책에 포함됐다. 비아파트 규제의 빗장이 풀리면서 중장기적으로 공급효과가 일부 있을 것으로 전망되지만 단기간 시장 가격 반등까지는 어려울 거라는 전망이 나온다.

서울 여의도 63빌딩에서 바라본 오피스텔이 밀집한 빌딩 모습. /뉴스1

정부가 지난 10일 내놓은 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안’ 중 비아파트 대책은 도시·건축규제, 세제·금융, 등록임대 사업 여건, 기업형 장기 임대 활성화 등 기존 규제를 전방위적으로 완화하는 방향으로 담겼다.

우선 지방 준공 후 미분양 주택을 최초로 구입하거나 비아파트 소형주택을 매입 시 주택 수 산정에서 제외한다. 올해 1월부터 내년 12월까지 준공된 전용면적 60㎡ 이하(수도권 6억원·지방 3억원 이하) 다가구주택·아파트가 아닌 공동주택·도생·주거용 오피스텔 등을 최초로 구입시 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 빼주기로 했다.

다만 기존 1주택자가 추가 구입할 경우 1가구 1주택 특례는 적용하지 않는다. 또 기축 소형주택은 앞으로 2년간 구입 또는 임대등록을 하면 세제 산정 시 주택 수에서 제외된다. 몇 채를 매입해서 보유하더라도 세금 계산 시에는 다주택자로 보지 않겠다는 것이다. 정부는 이와 관련해 소득세법 시행령과 종합부동산세법 시행령을 다음 달 중 개정할 계획이다.

이에 더해 지난 2020년 폐지한 비아파트 소형주택의 단기 등록임대를 도입하고, 기업 중심의 등록임대주택이 확대될 수 있도록 기업형 임대사업자 혜택도 확대한다. 기업형 사업자 육성책을 통해 등록임대 세제혜택 적용주택 대상을 확대하고 기금융자 한도 상향 등을 추진한다.

비아파트에 대한 세제 혜택과 발코니 허용 등 건축규제가 완화되면서 시행업계는 보다 수월하게 착공에 착수할 수 있게 됐다. 도심 역세권 등에 1~2인가구가 거주할 소형주택을 빠르게 지어서 공급 부족 사태를 방지하겠다는 것이다. 일반적으로 수요자들은 아파트를 더 선호하기는 하지만 서울 역세권 등 우수한 입지에서는 이번 세제혜택 등으로 오피스텔 수요가 살아날 것이라는 전망이 나온다.

다만 부동산 전문가들은 이 대책으로 인해 비아파트의 단기 공급 효과는 크지 않을 것이라고 전망했다. 시장 가격에도 당장 큰 영향을 미치지 못할 것이라는 의견도 나온다.

현재 빌라 같은 비아파트의 거래량은 역대 최저 수준이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 1∼11월 서울 빌라(다세대·연립) 매매 거래량은 2만2398건으로, 2022년 같은 기간(3만2865건)보다 31.8% 감소했다. 현 추세대로라면 2006년 해당 통계가 집계된 이후 가장 적었던 2012년 2만8771건보다도 낮은 역대 최저 기록이 예상된다.

서진형 한국부동산경영학회 회장(경인여대 교수)은 “지금 착공해도 공급이 실제로 이뤄진다는 보장이 없다”면서 “비아파트 시장의 연착륙을 유도하는 정도이고, 다만 기존 악성 미분양 오피스텔이나 도시형 생활주택 분양이 활성화될 가능성은 있다”고 했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “이번 대책은 중장기적인 공급 효과를 내겠다는 방안이어서 당장 시장 가격에 미칠 영향은 크지 않다”면서 “단기적으로 공급이 이뤄질 수 있는게 없다는 게 아쉬운 점”이라고 평가했다.

다만 그는 “도시형생활주택이나 주거용 오피스텔의 경우 사업성이 나아질 수 있을 것”이라고 했다.

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