30년 된 아파트 '안전진단' 없이 재건축…지방 '준공 후 미분양' 매입 땐 세금 완화(종합)

[부동산민생보고]비아파트는 '건축규제' 완화…주택 유형 다양화
전용 85㎡·6억원 이하 '지방' 미분양 주택…주택 수 산정 제외

2024.1.9/뉴스1 ⓒ News1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 신현우 김동규 기자 = 정부가 도심 내 공급을 확대하기 위해 준공 30년이 도과한 주택은 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축 절차에 착수하도록 하고, 재개발은 노후도 요건을 완화(3분의 2→60%, 재촉지구 50%)한다. 비아파트 건축 규제도 완화해 도심 내 다양한 주택 유형이 공급될 수 있게 한다.

또 공적 PF 대출 보증 확대 등을 통해 건설경기 위축에 대응하는 한편, 지방의 미분양 매입 시 세제 지원 등 그간 주저하던 수요 진작도 대거 추진한다. 수요 회복 없이는 건설 경기 정상화가 어렵다는 이유에서다.

정부는 10일 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표했다.

서초구 신반포2차 아파트 모습. 2023.3.28/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

◇준공 '30년' 아파트 곧바로 재건축 절차 착수

이날 정부가 발표한 공급방안은 △재건축 규제 전면 개선 △도심 내 다양한 주택공급 △공공주택 공급 통한 주택공급 회복 견인 △안정적 주택공급 위한 건설산업 활력 회복 등 4가지로 요약된다.

우선 준공 30년이 넘은 주택은 안전진단 없이도 재건축 착수를 허용하고, 조합설립 시기 조기화를 통해 사업기간을 최대 3년 단축한다.

지금은 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능해지는 것으로, 안전진단은 사업시행인가 전 까지만 통과하면 되도록 개선한다.

준공 30년이 넘었을 때는 추진위 구성을 할수 있으며, 정비구역 지정(정비계획 수립)과 조합 설립 추진 병행이 가능하다.

재개발 노후도 요건은 현행 3분의 2에서 60%로 완화한다.

사업성 제고를 위해 사업 초기 자금지원, 재건축부담금도 합리화한다.

재건축 부담금 완화를 위해 부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1주택 장기보유자 감경 등을 위한 부담경감 개정법이 3월부터 시행된다.

중단 없는 사업을 위해서 원활한 공사비 조정 및 분쟁 예방을 위해서 표준계약서 조기 배포도 시행된다. 또 지자체 도시분쟁조정위원회의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부과해 실효성을 제고하면서 신속한 갈등 해소 지원을 추진한다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2023.4.4/뉴스1 ⓒ News1 김민지 기자

◇비아파트 건축 규제 대거 완화…주택공급 다양화 도심 내 다양한 주택 유형 공급을 위한 비아파트 건축 규제도 대거 완화한다. 도시형생활주택의 토지이용 효율성을 높일 수 있도록 현재 300세대 미만인 세대수 제한을 폐지한다. 또 현재 전체 세대 수 절반까지만 방 설치가 가능했던 규정도 없앤다.

주차장 기준도 공유차량 주차면수 설치 시 1대당 일반 주차면수 3.5대를 적용하는 방식으로 완화한다.

중심상업지역에 도시형생활주택을 건설하면 주상복합이 아닌 단일 공동주택(주택 100%)으로도 건축을 허용한다. 또 그간 오피스텔에 금지됐던 발코니 설치를 전면 허용해 주거용 오피스텔 공급을 촉진한다.

세제·금융 지원에서는 먼저 향후 2년간 준공되는 신축 소형 주택(60㎡ 이하, 아파트는 제외)에 대한 원시취득세를 최대 50% 감면한다.

아울러 구입 부담 경감을 위해 개인의 경우 향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하)은 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택수에서 제외한다.

등록임대의 경우 소형 기축 주택은 향후 2년간 구입·임대등록(매입임대) 하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다.

등록임대 사업 여건도 개선한다. 임대의무기간(현재 10년)이 완화된 단기 등록임대를 도입해 소형 임대주택 공급을 활성화한다.

2022.5.2/뉴스1 ⓒ News1 인수위사진기자단

◇1기 신도시 속도 높인다…펀드 조성해 자금조달 지원 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비에도 적극 나선다.

노후계획도시의 안전진단 면제, 용도지역 변경·용적률 상향 등을 통해 사업기간을 단축하고, 서업성을 개선한다.

주거지역 평균용적률 100%p 내외 상향하고, 3종 일반주거에서 준주거로 변경시 최대 500%의 용적률 상향을 한다.

내년에 12조원 규모의 미래도시 펀드를 조성하고, 신도시 정비 전용 보증상품을 출시해 원활한 자금조달 지원에 나선다.

주민들이 자유롭게 사업방식(조합 또는 신탁)을 선택하고, 공공은 총괄사업관리자를 통해 사업 단계별로 조합을 지원한다.

공공에서는 공공기여금을 유동화해 기반시설 설치 비용을 적기에 조달할 계획이다. 이주계획은 내년부터 1기 신도시별로 1개소 이상 이주단지를 먼저 조성하기로 했다.

중랑구 모아타운 시범사업지 일대 전경. 2022.04.14/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

◇소규모 정비·도심복합사업 범위 확대

소규모 정비와 도심복합사업의 범위도 넓힌다. 사업 가능 지역에 대해 인접 도로 건너편까지 구역지정을 허용하고 노후도 요건도 현재 3분의2에서 60%, 관리지역의 50%로 사업대상지를 확대한다.

또 사업성 부족으로 자력 개발이 어려운 단지는 한국토지주택공사(LH) 참여로 사업성을 보완하고 올해 공모로 신규사업지를 추가 선정하는 등 공공참여도 확대한다.

사업 속도를 빨리 내기 위해 조합 설립의 주민 동의율을 80%에서 75%로 완화하고, 통합심의 대상 확대 등을 추진한다.

소규모정비 등을 중심으로 하는 중소규모 신규 촉진 지구를 지자체와 합동 공모하고, 올해 상반기 중에 용적률 완화 등 특례를 부여한다.

사업성이 열악한 지역 등에 대해서는 LH 등 공공기관이 사업계획을 제안하고, 직접 시행까지 하는 신속 정비 체계를 구축한다.

국경기 구리시 토평동 일대. 2023.11.15/뉴스1 ⓒ News1 김성진 기자

◇공공이 주택공급 뒷받침…신규 택지 발굴하고, 신도시 토지이용 효율화

공공 부문에서도 주택 공급 확대를 뒷받침한다. 올해 건설형 공공주택으로 당초 계획(12만5000가구)보다 많은 14만가구 이상이 공급(인허가)된다.

한국토지주택공사(LH) 택지 중 미매각 부지는 입지·수요 등을 검토해 공공주택 용지로 전환하고, 민간 매각 토지 중 반환 용지를 공공주택 용지로 전환해 공공주택을 추가 공급(5000가구+α)한다.

민간 부문 참여도 유도하기 위해 택지 매수부담이 적은 민간참여사업을 중장기적으로 LH 연간 물량의 최대 30%(2027년·인허가 기준)까지 확대한다.

올해 상반기 공공주택특별법을 개정해 민간 단독 사업시행의 근거를 마련하고, 경쟁도입을 위한 택지공급 기준 및 평가제도(분양가격·하자빈도·입주민 만족도 등을 평가하고, 결과에 따라 민간시행 비율을 조정) 등을 마련한다.

신규 택지와 토지이용 효율화를 통해 총 5만 가구의 물량도 추가 확보하기로 했다.

지자체 개발제한구역(GB) 해제 가능 물량 및 유휴부지 등을 활용해 수도권 중심으로 올해 신규택지 2만가구 발굴한다.

또 수도권 신도시의 토지이용 효율화(용적률 5%포인트(p) 이상 상향, 공원녹지 약 2%p 조정, 자족용지 10~15% 내 협의조정)를 통해 올해부터 3만가구 이상 물량을 확충한다.

사업재원 다각화와 절차개선 등을 통해 3기 신도시 조성 속도도 높인다. 광명시흥지구 등 신도시 조성속도 제고를 위해 인력‧자본을 추가 투입해 지구착공을 6개월 이상 단축한다.

절차도 개선한다. 일정기간(예 90일) 내 보상착수를 의무화하고, 보상추진(안)의 지정권자 보고 등을 통해 보상절차가 지연되지 않도록 관리한다. 지구 지정 전 택지는 지구 지정-계획 승인 통합을 확대(10만㎡→300만㎡)한다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장(올림픽파크포레온)의 모습. 2022.12.26/뉴스1 ⓒ News1 김도우 기자

◇PF 대출 저리 전환…건설산업 정상화 유도

안정적 주택공급을 위해 건설산업 정상화도 추진한다. 보증 없이 고금리로 PF 대출을 받은 사업장이 저금리 PF 대출로 대환할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG) PF 보증을 발급한다.

시행사·대출기관 간 정보비대칭 해소를 위해 보증기관 상설협의체를 구성하고, PF 관련 정보를 주택관련 단체에 제공한다.

준공 기한을 넘긴 시공사의 경우 책임 분담을 전제로 대주단 협약을 통해 시공사의 채무인수 시점 연장을 독려한다.

정상사업장에 대한 적시 유동성 공급과 함께 필요시 과도한 수수료 책정 등 불합리한 사항 시정을 유도한다.

PF 시장 위축에 따른 유동성 확보 부담 완화를 위해 건설사가 보증한 PF 자산유동화기업어음(ABCP)의 대출 전환을 확대(HUG·한국주택금융공사, 3조원→5조원)한다. PF 대출 시 부가되는 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증을 확대(3조원→6조원)하고, 비주택 PF 보증 도입을 확대(3조원→4조원)한다.

자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자를 확대(3000억원→4000억원)한다.

사업 추진에 어려움을 겪는 민간 건설 현장은 한국토지주택공사(LH)가 사업성 등을 검토해 매입 후 정상화를 추진한다.

사업성이 저하된 경우 PF 정상화 펀드(2조2000억원)를 통한 재구조화로, 조속한 정상화를 지원(캠코)한다.

사회간접자본(SOC) 예산 조기집행 등을 통해 건설 투자도 확대한다. 국토교통부 집행관리대상 예산 56조원(전년비 5조5000억원 증가) 중 19조8000억원(35.5%)을 올해 1분기 집중 투자(최근 5년간 1분기 투자비율은 30%)한다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. 2022.10.31/뉴스1 ⓒ News1 송원영 기자

◇지방 준공 후 미분양 최초 매입 시 '주택수' 산정 제외

수요 진작방안도 마련됐다. 지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용 시 주택 건설사업자의 원시취득세를 최대 50% 감면(1년 한시, 법 개정 전제)한다.

대상은 올해 1~12월 준공한 취득가액 3억원·전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택으로, 올해 12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택(법 25%+조례 25%)이다.

준공 후 미분양 추이와 함께 건설업계의 자구노력(분양가할인 등)·임대수요 등을 고려해 준공 후 미분양 주택의 LH 매입을 추진한다.

향후 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(전용 85㎡·6억원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 주택은 세제 산정 시 주택 수에서 제외된다.

기존 1주택자가 최초 구입 시 1가구 1주택 특례도 적용된다. 다만 법 개정 후 1년 내 미분양을 최초 구입하는 경우 적용된다.

기존 1주택자가 인구감소지역 주택 1채(가액‧지역은 추후 발표)를 신규 취득 시 1주택자로 간주해 1가구 1주택 특례가 적용된다.

서울 여의도 태영건설. 2024.1.10/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

◇워크아웃으로 '수분양자' 피해 없다…공사 신속 재개 추진

건설사 구조조정 등에 대비해 수분양자 피해도 막는다. 건설 공사 중단 시 기존 시공사의 계속 공사를 유도하되 대체 시공사 선정이 필요할 경우 대체 시공사 풀(건설협회) 마련 등 원활한 시공사 교체를 지원한다. 이를 통해 공사 신속 재개와 공기지연 최소화 등을 추진한다.

입주 지연·하자보수 우려 등 수분양자의 애로 해소를 위해 주택 사업장이 신속하게 정상화(시공사 교체 등)될 수 있도록 지원하고, 필요시 분양대금을 전액 환급해 입주예정자를 보호한다.

구조조정 등 발생 시 입주예정자 불안 해소를 위해 사업진행 상황 및 향후 절차 등을 전체 수분양자에게 주기적으로 안내한다.

하도급대금 지급보증을 통해 하도급대금 체불 피해를 방지하고, 공사 차질로 인한 피해 최소화를 위한 지원을 확대한다. 대금 지급 차질 발생 시 공공은 신속하게 직불체계로 전환하고, 민간은 발주자에게 협력업체 하도급대금 직접 지급을 권고한다.

원도급사의 구조조정으로 일시적 유동성 부족에 처한 협력업체의 경우 신속지원 프로그램으로 만기연장·상환유예 등을 지원한다.

2023.10.5/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

◇전세사기 피해주택 '협의매수' 추진…보증금 반환 조기화

전세사기 피해자 지원 대책도 추진된다. 먼저 보증금 피해 경감을 지원하기 위해 한국토지주택공사(LH)가 현재 경공매 낙찰매입(낙찰가) 보다 조기에 피해주택을 협의매수(감정가)해 보증금 반환을 조기화하고 반환금액도 확대한다.

임차인 외 다른 채권자가 없는 경우부터 우선 시행하고, 채권자가 다수인 경우 채권자 간 채권조정 협의를 거쳐 감정가 이내로 부채총액을 조정한 후 매입할 예정이다.

피해 임차인의 주거 지원도 강화한다. 협의매수 및 우선매수권 활용 등이 곤란한 피해자의 주거안정을 위해 기존 공공임대 주거지원을 통해 사각지대를 보완한다.

기존 주택 매입 시 통매입이 불가피한 다가구 주택도 매입할 수 있도록 매입임대 요건을 현재 임차인 전원동의에서 피해자 전원동의로 요건을 완화한다.

금융지원 확대를 위해서 주거용 오피스텔도 구입 대출을 지원하고, 경매 개시에 따른피해자에게는 계약만료 전이라도 전세대출 저리 대환대출을 조기화한다.

예방 대책도 마련됐다. 전세사기로 인한 중개사의 손해배상책임의 실효성 강화를 위해 공제한도를 확대하고 소송 없이 지급절차를 간소화한다.

위험계약 방지를 위해 임대관리업체의 관리·감독을 강화하고 허위계약 검증을 통해 보증금 미반환과 사기계약 체결을 사전에 방지한다.

wns8308@news1.kr