1기 신도시 재건축, 2027년 착공해 2030년 첫 입주한다

尹대통령 부동산 민생토론회
30년 넘은 아파트 재건축 착수 후 안전진단

박상우(오른쪽부터) 국토교통부 장관과 윤석열 대통령이 10일 경기 고양 일산동구 백송마을 5단지를 방문해 지하주차장을 점검하고 있다./뉴시스

앞으로 입주한 지 30년이 지난 아파트 주민들은 안전진단을 통과하지 않은 상태에서도 재건축에 필요한 행정 절차들을 시작할 수 있게 된다. 또 노후 저층주택 밀집지역을 재개발할 때 필요한 주민 동의율도 전체의 3분의 2에서 최저 2분의 1로 낮아진다. 또 오피스텔 등 도심 주택 공급을 확대하기 위해 2년간 한시적으로 각종 세제 혜택을 제공한다.

국토교통부는 10일 오전 경기 고양시에서 윤석열 대통령 주재로 열린 ‘국민과 함께하는 민생토론회’에서 이 같은 내용을 담은 ‘주택 공급확대 및 건설경기 보완 방안’을 공개했다. 윤 대통령은 행사 전 일산신도시 백송5단지를 방문했다. 이 단지는 2022년 재건축을 위해 예비안전진단을 신청했다가 탈락한 곳이다. 1기 신도시 재정비와 재건축 규제 완화를 골자로 한 정책을 발표하기 위해 이 지역을 장소로 선택한 것으로 해석된다.

◇안전진단 없이도 재건축 가능해져

이날 발표된 정책들 중 가장 눈에 띄는 것은 재건축·재개발 관련 규제 완화다. 윤 대통령은 이미 지난 12월 서울 중화동 노후주택 단지 방문해 규제 완화의 필요성을 한 차례 언급했었다. 이번 발표에는 구체적인 내용들이 담겼다.

먼저 건설된 지 30년이 지나면 안전진단이 없어도 재건축 추진위원회를 설립해 재건축을 위한 행정절차를 시작할 수 있게 된다. 과거에는 안전진단을 통과하지 못하면 재건축을 시작도 못했는데 앞으로는 조합 설립, 시공사 선정 등 다른 절차들부터 먼저 하고 나중에 최종 사업계획을 승인받기 전까지만 안전진단을 통과하면 되는 것으로 순서를 바꿔준 것이다. 통상 재건축을 시작하고 사업계획 승인까지 3~5년 정도 걸린다.

정부는 안전진단 요건도 일정 부분 추가적으로 완화할 계획이다. 구조적 문제가 없어도 층간소음, 주차공간 부족 등으로 인해 생활이 불편하면 재건축을 허용해주는 방향으로 요건들이 수정될 가능성이 높다. 붕괴 위험을 따지는 취지의 안전진단은 사실상 폐지되는 셈이다.

단독주택과 빌라 밀집지역의 재개발에 필요한 주민 동의율도 기존 3분의 2에서 60%로 낮춘다. 주택 노후가 심각해 지자체에서 재정비촉진구역(뉴타운)으로 지정한 곳은 50%로 낮아진다.

200가구 미만 소규모 정비사업도 재개발과 동일하게 동의율 요건을 낮춘다. 공공이 참여하는 도심 공공주택 복합사업은 토지주가 아파트를 우선적으로 공급받을 수 있는 취득 시점 기준도 현실화한다. 기존에는 관련 공공주택특별법이 개정된 2021년 6월 29일 이후에 토지를 취득한 사람은 그 이후에 재개발 구역으로 지정되더라도 아파트를 못받고 현금으로 청산당해야 했는데, 앞으로는 개별후보지 발표일을 기준으로 그 전에 취득한 사람은 아파트를 분양받을 수 있게 된다.

국토부는 또 최근 공사비 급등으로 인해 재건축·재개발이 지연되는 것을 막기 위해 표준계약서를 이달 중 배포하고 지자체 도시분쟁조정위원회의 조정 결과에 확정 판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부여하기로 했다. 또 조합의 전문성이 떨어지는 재건축·재개발 사업은 LH와 부동산원에서 종합 컨설팅을 지원한다.

◇1기 신도시 재건축, 2030년 첫 입주

정부가 특별법을 제정해서 추진하고 있는 1기 신도시 5곳 재정비 사업은 올 하반기 중 선도지구를 지정하고 내년 중 특별정비계획을 수립해 2027년 착공 및 2030년 첫 입주를 목표로 추진한다. 정부가 1기 신도시 재건축 입주 시점을 명시적으로 밝힌 것은 이번이 처음이다. 여러 아파트 단지가 통합재건축을 추진하면 안전진단을 면제해주고 평균적으로 용적률을 100%포인트 정도 높여준다. 또 신도시 재정비에 필요한 자금을 지원하기 위해 12조원 규모 미래도시 펀드를 조성한다.

LH 혁신방안으로 추진되고 있는 민간 주도 공공주택 사업도 상반기중 법 개정을 통해 시행 근거를 마련하고 경쟁도입을 위한 평가제도도 마련키로 했다.

정부는 또 지자체 그린벨트 해제부지와 유휴부지 등을 활용해 수도권 중심으로 올해 중 2만가구 규모 신규택지 발굴할 계획이다. 3기 신도시 5곳은 올 상반기 인천 계양을 시작으로 내년 1월까지 모든 지구의 주택 공사를 시작한다는 계획이다. 지금까지는 이들 지역 아파트에 대한 사전 청약이 이뤄졌지만, 주택 착공 시점이 되면 본청약이 가능해진다.

◇내년까지 오피스텔·빌라 임대 등록하면 세제 혜택

오피스텔, 빌라 등 비아파트 공급 확대를 위한 대책도 이날 발표됐다. 아파트에 비해 공급 속도가 빠른 주거 상품들에 대한 인센티브를 제공함으로써 늘어나는 주택 수요에 맞춰 공급이 이뤄질 수 있도록 유도하겠다는 취지다.

먼저 이달부터 2025년 12월까지 신축되는 60㎡ 이하 주택이나 주거용 오피스텔을 매수하면 취득세를 50% 감면받게 된다. 또 취득세, 양도세, 종부세 계산시 주택 수에서 제외돼 다주택자 중과세율을 적용받지 않는다. 신축이 아닌 기존 주택(60㎡ 이하 비아파트) 역시 향후 2년 내에 매수해서 임대주택으로 등록하면 세금을 부과할 때 주택 수에서 제외된다.

임대사업자 활성화를 위해 2020년 폐지된 4년짜리 단기 임대 제도를 부활시킨다. 다만 세입자 주거 안정을 위해 임대의무기간은 6년 정도로 설정할 방침이다. 지금은 10년짜리 장기 임대만 있다. 다만 아파트는 여전히 임대주택으로 등록할 수 없다. 세제 혜택을 노린 투자 수요가 유입되면서 주택 시장이 불안해질 수 있다는 우려 때문이다.

이밖에 도시형생활주택의 공급을 촉진하기 위해 300가구로 제한된 세대수 규제를 없애고, 전체 세대의 절반은 구분된 방 없이 원룸 형태로만 건설해야 했던 규제도 없애기로 했다. 또 지금껏 금지됐던 오피스텔 발코니 설치도 전면 허용키로 했다.