빌라왕 무서워 ‘이곳’ 월세로 몰린다…“90만원에 내놔도 순삭”이라는데

매매가는 떨어지고 월세는 오르고
‘전세사기’ 공포에 월세 수요 몰려
공급 감소에 “월세 더 오를 것”
투자 문의 늘며 오피스텔 부활 기대
주택수 포함에 투자자들 ‘멈칫’
“오피스텔 주택수 제외” 숙제 남아

경기 수원시 광교신도시 일대 [사진 = 연합뉴스]

“‘빌라왕’ 사태 때문에 요즘은 전세를 안 찾아요. 대신 보증금 부담 없는 월세를 찾는 사람이 많아져서 요즘처럼 월세 잘 나가는 적이 없는 것 같아요.”

8일 경기도 광교신도시 내 오피스텔을 전문 중개하는 공인중개업소 관계자는 “지난주에도 월세 계약을 하고 왔다”라면서 “월세 세팅해놓으신 분들이야말로 요즘 제일 마음 편한 사람들”이라고 했다.

오피스텔 시장 침체가 장기화하고 있지만 월세는 계속 올라가 오피스텔 임대 수익률이 2년 가까이 상승하고 있다. 전세 사기 여파로 전세 수요가 월세로 전환하면서 월세 거래는 많이 증가한 것이다. 2년 가까이 가격이 하락하고 있는 오피스텔 매매 시장이 이같은 수익률 상승을 계기로 되살아날지 주목된다.

올해는 금리 인하에 대한 기대감도 커지고 있어 수익형 부동산인 오피스텔에 관심이 쏠린다. 다만 오피스텔을 주택수에 포함하는 규제가 ‘복병’이다. 전문가들은 시장에서 ‘오피스텔 주택 수 제외’에 대한 목소리가 큰 만큼, 오피스텔 규제 해제 정책이 나올지 관심을 갖고 지켜봐야 한다고 조언했다.

이날 한국부동산원에 따르면, 지난해 11월 전국 오피스텔 임대 수익률은 연 5.01%로 신표본 조사(2020년 7월)를 시작한 이래 최고치를 기록했다. 오피스텔 수익률은 2020년부터 2년간 연 4.7%대로 횡보하다가 2022년 하반기부터 오름세를 보이다가 지난해 11월 연 5%를 넘어섰다. 한국부동산원 관계자는 “오피스텔 가격은 내려가고 월임대료는 오르면서 수익률이 올라간 것”이라고 설명했다.

지난 2022년 전세사기 공포가 확산하면서 전세수요가 월세로 몰리면서 오피스텔 월세도 오르기 시작했다. 전세사기는 주로 1인가구가 선호하는 신축 빌라나 오피스텔에서 발생했다. 전세금을 제대로 못돌려받느니 조금 더 내더라도 월세로 살겠다는 사람이 늘자 월세 거래가 늘고 월세 금액도 오른 것이다.

예를 들어, 여의도 금융권 직장인들이 많이 찾는 서울 마포구 공덕동 400가구 규모 오피스텔은 원룸(전용28㎡)이 2년 전만 해도 월세 65만~70만원(보증금 1000만원)이었지만 지금은 90만원으로 뛰었다. 판교 직장인 수요가 많은 경기 광교 200가구 규모 오피스텔은 2년 전 월세 50만~60만원(보증금 1000만원)대에 거래됐지만 지난해 하반기부터는 70만원에 거래되고 있다.

광교 공인중개업소 관계자는 “오피스텔을 월세 놓고 있는 분들은 역전세 걱정이 없다. 공실 걱정이 제일 컸는데 요즘은 월세만 내놓으면 금세 나가서 든든하다고 하신다. 금리도 떨어진다고 하니 투자 문의도 슬슬 들어온다”고 말했다.

오피스텔 수익률이 개선되고 있지만 아직도 매매시장에는 찬기가 돈다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면, 지난해 서울 오피스텔 매매 거래량은 8552건으로 2022년(1만5321건) 대비 반토막 났다. 2021년(2만137건)과 비교해도 엄청난 감소다.

저금리 시절 높은 전세가가 밀어 올린 오피스텔 가격은 2022년 금리 인상과 전세사기 여파로 전셋값이 무너지면서 매매값도 떨어졌다. 게다가 ‘주택수’에 포함되는 점은 오피스텔의 투자 수요를 가로막았다. 금리도 높은데다, 주택으로 잡히면서 각종 세금 규제가 있다 보니 투자 수요가 들어오지 못하면서 2년 가까이 침체기를 겪고 있다.

수익률은 오르는데 매매가가 떨어지는 이유는 오피스텔에 대한 규제 때문으로 보인다. 오피스텔은 주택 수에 포함되기 때문에 유주택자가 보유하면 종합부동산세를 낼 수도 있고, 양도세 비과세 혜택도 못받는다.

고준석 연세대학교 상남경영원 주임교수는 “오피스텔 딱 한 채만 가지고 똘똘한 수익률을 노리는 경우라면 지금 투자대상으로 오피스텔을 주목할 만하겠지만, 다주택자 입장에서는 아직도 오피스텔은 부담스럽다. 주택으로 잡히기 때문에 종부세, 양도세 등 고려할 게 많다”고 했다. 수익률이 올라도 오피스텔 매매 시장이 침체를 겪는 이유다.

시장 관심은 오피스텔에 대한 규제가 해제될지 여부다. 오피스텔 보유자들은 오피스텔을 주택수에서 제외해 달라고 요청하고 있다. 최근에는 오피스텔 주택수 제외를 포함한 비아파트 역차별 철폐에 대한 국회 국민동의청원이 5만건을 돌파했다.

강희창 비아파트총연맹 공동회장은 “오피스텔을 사고 싶어도 규제가 무서워 못 사는 사람들이 많다. 오피스텔은 1인가구의 대표적인 주거 형태다. 오피스텔 공급 감소는 1인가구 주거비 부담만 더 늘게 될 것”이라면서 “오피스텔 규제를 해제해야 한다”고 강조했다.

오피스텔 시장이 얼어붙으면서 공급도 급감하고 있다. 국토교통부에 따르면, 오피스텔 2023년 인허가물량은 연면적 기준으로 603만2222㎡로 2022년 대비 절반 가까이 감소했다. 고 교수는 “공급이 줄면 임대료 상승 요인이 될 수 있다”고 우려했다.