"월세 90만원도 동나"… 오피스텔 임대, 다시 효자로

전세사기 공포에 수요 몰려
월세수익률 5%, 3년래 최고
광교·여의도 등 공실률 뚝
공급줄어 월세상승 부채질
고금리·주택수 규제 겹쳐
매매거래는 아직 '찬바람'

"'빌라왕' 사태 때문에 요즘엔 전세를 안 찾아요. 대신 보증금 부담 없는 월세를 찾는 사람이 많아져서 요즘처럼 월세가 잘 나간 적이 없는 것 같아요."

8일 경기도 광교신도시 내 오피스텔을 전문 중개하는 공인중개업소 관계자는 "지난주에도 월세 계약을 중개하고 왔다"면서 "월세를 세팅해 놓으신 분들이야말로 요즘 제일 마음 편한 사람들"이라고 말했다.

오피스텔 시장 침체가 장기화하고 있지만 월세는 계속 올라가 오피스텔 임대 수익률이 2년 가까이 상승하고 있다. 전세 사기 여파로 전세 수요가 월세로 전환하면서 월세 거래가 증가한 것이다. 1년 넘게 하락하고 있는 오피스텔 매매 시장이 이 같은 수익률 상승을 계기로 되살아날지 주목된다.

올해는 금리 인하에 대한 기대감도 커지고 있어 수익형 부동산인 오피스텔에 관심이 쏠린다. 다만 오피스텔을 주택 수에 포함하는 규제가 '복병'이다. 전문가들은 시장에서 '오피스텔 주택 수 제외'에 대한 목소리가 큰 만큼, 오피스텔 규제 해제 정책이 나올지 관심을 갖고 지켜봐야 한다고 조언했다.

이날 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 전국 오피스텔 임대 수익률은 연 5.01%로 신표본조사(2020년 7월)를 시작한 이래 최고치를 기록했다. 오피스텔 수익률은 2020년부터 2년간 연 4.7%대로 횡보하다가 2022년 하반기부터 오름세를 보였으며, 지난해 11월엔 연 5%를 넘어섰다. 한국부동산원 관계자는 "오피스텔 가격은 내려가고 월 임대료는 오르면서 수익률이 높아진 것"이라고 설명했다.

2022년 전세 사기 공포가 확산하며 전세 수요가 월세로 몰리면서 오피스텔 월세도 오르기 시작했다. 전세 사기는 주로 1인 가구가 선호하는 신축 빌라나 오피스텔에서 발생했다. 전세금을 제대로 못 돌려받느니 조금 더 내더라도 월세로 살겠다는 사람이 늘자 월세 거래가 늘고 월세 금액도 오른 것이다.

예를 들어 여의도 금융권 직장인들이 많이 찾는 서울 마포구 공덕동 400실 규모 오피스텔은 원룸(전용면적 28㎡)이 2년 전만 해도 월세 65만~70만원(보증금 1000만원)이었지만 지금은 90만원으로 뛰었다. 판교 직장인 수요가 많은 광교의 200실 규모 오피스텔은 2년 전 월세가 50만~60만원(보증금 1000만원)대에 거래됐지만 지난해 하반기부터는 70만원에 거래되고 있다.

오피스텔 수익률이 개선되고 있지만 아직도 매매 시장에는 찬기가 돈다. 부동산R114에 따르면 지난해(1~10월) 전국 오피스텔 매매 거래는 총 1만8293건으로, 이는 전년 같은 기간보다 48% 줄어든 것이다.

저금리 시절에 높은 전세가가 밀어올린 오피스텔 가격은 2022년 금리 인상과 전세 사기 여파로 전셋값이 무너지면서 매매가격도 떨어졌다. 게다가 '주택 수'에 포함되는 점은 오피스텔의 투자 수요를 가로막았다. 금리도 높은 데다 주택으로 잡히면서 각종 세금 규제가 있다 보니 투자 수요가 들어오지 못하면서 2년 가까이 침체기를 겪고 있다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "오피스텔 딱 한 채만 가지고 똘똘한 수익률을 노리는 경우라면 지금 투자 대상으로 오피스텔을 주목할 만하겠지만, 다주택자로서는 아직도 오피스텔이 부담스럽다"며 "주택으로 잡히기 때문에 종합부동산세, 양도소득세 등 고려할 게 많다"고 했다. 수익률이 올라도 오피스텔 매매 시장이 침체를 겪는 이유다.

오피스텔 시장이 얼어붙으면서 공급도 급감하고 있다. 주택산업연구원에 따르면 오피스텔 등 소형 주택 인허가 물량은 1만2800가구(2023년 1~9월 기준)로 1년 전 대비 67.1% 줄었다. 고 주임교수는 "공급 감소는 임대료 상승 요인이 될 수 있다"고 우려했다.

[이선희 기자]