올해 서울 분양물량 40%, 강남에서 쏟아져... “분양가상한제 단지, 높은 경쟁률 예상”

비수도권, 치솟는 분양가 ‘발목’
PF우려로 공급 불확실성↑

올해 분양 시장의 특징은 지역별·단지별 세분화 및 양극화가 이뤄지는 가운데 강남 3구 물량이 많다는 점이 눈에 띈다. 다만 공사비가 급증하면서 청약 시장 성패를 결정하는 것은 결국 분양가가 될 것으로 보인다.

서울 도심 아파트 단지 모습/뉴스1

7일 조선비즈가 부동산R114에 의뢰한 결과(1월 4일 조사), 올해 연간 분양예정 물량(민간분양+민간임대)은 28만6559가구로 집계됐다. 이는 작년 계획물량(25만8003가구)보다 소폭 증가한 수치다. 하지만 분양시기(월 단위)를 확정짓지 못한 단지 8만5653가구가 포함돼 있다는 점에서 실제 실적으로 연결되는 물량은 더 적을 전망이다.

지역별로 보면 서울 4만9384가구, 경기도 8만1051가구, 인천 2만7124가구다. 비수도권은 12만9000가구다. 서울 내에서도 강남구(2356가구), 서초구(1만588가구), 송파구(6403가구) 등 이른바 강남3구(1만9347가구)가 서울 전체 물량의 39.1%를 차지한다.

업계에서는 공사비 인상, 분양가상한제 이슈와 맞물려 강남3구에서 높은 청약 경쟁률이 나올 것으로 예상하고 있다. 분양가가 치솟는 상황에서 주변 대비 가격이 저렴한 분양가상한제 단지가 각광을 받을 수 밖에 없다.

전문가들은 분양가상한제 지역은 ▲투기과열지구 ▲공공택지로 나눠서 봐야 한다고 분석했다. 투기과열지구인 강남권에 분양물량이 쏠리면서 청약 통장도 대거 몰릴 것으로 예상된다. 공공택지는 인천 검단, 파주 운정, 평택 고덕 등 2기 신도시 가운데 분양가상한제가 적용된 단지 위주로 성적이 좋을 전망이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “올해 분양시장은 전체를 관통하는 특징이 있다기 보단 지역별로 세분화된, 개별성이 뚜렷한 시장이 형성될 것으로 보인다”며 “특히 서울은 강남3구 물량이 많은데 재건축 단지가 상당수다. 즉 대부분 조합원 물량이고 일반분양 물량이 적은 편”이라고 했다.

백새롬 부동산R114연구원도 “강남권 분양이 의미가 있다”며 “위축된 부동산 경기 속에서 신반포메이플자이의 청약 성적이 향후 분양시장 가늠자 역할을 할 것으로 판단한다”고 했다.

강남권에선 이달(1월) 중 서초구 잠원동 신반포메이플자이(3307가구)가 분양에 나선다. 오는 3월에는 강남구 대치동 디에이치대치에델루이(245가구), 서초구 반포동 래미안원펜타스(641가구)가 분양한다. 5월에는 강남구 도곡동 래미안레벤투스(308가구), 서초구 방배동 래미안 원페를라(1097가구), 6월에는 서초구 방배동 아크로리츠카운티(721가구)가 기다리고 있다.

다만 강남권 단지를 제외한 비(非) 분양가상한제 단지의 경우, 치솟는 분양가가 발목을 잡을 것으로 보인다. 지난해 아파트 분양가는 전용 면적 84㎡ 기준 9500만원이 올라 상승폭이 16년 만에 가장 컸다. 입지가 좋지 못함에도 고분양가로 공급될 경우 상당기간 주인을 찾지 못하는 집들이 나타날 전망이다. 또 준공후 미분양 물량 누적, 부동산 파이낸싱프로젝트(PF) 부실 우려 등으로 공급물량 자체의 변동성도 클 것으로 예상된다.

백 연구원은 “사업성이 확보되지 않으면 분양을 연기할 가능성이 높다”면서 “청약 대기자들은 산업단지 등 양질의 일자리가 풍부한 지역과 개발 및 교통 호재 여부 등을 고려해 비교적 수요가 뒷받침될 수 있는 단지 위주로 선별 청약하는 ‘족집게 청약’ 전략이 필요해 보인다”고 했다.

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