"2억 싸지는데, 못기다려요?…올해 제발 집 사지 마세요"[부릿지]

2024년 부동산 시장을 두고 다양한 전망이 나오는 가운데 금리인하 가능성에 대한 기대감은 공감대를 형성한 모양새다. 상반기에는 부동산 침체 분위기가 이어지겠지만 금리인하를 기점으로 회복세를 보일 것이란 분석이다. 그러나 김기원 리치고 대표는 금리가 떨어져도 올해 부동산 반등은 어렵다고 본다. 현재의 아파트값은 너무 고평가돼있으며 서울 아파트값은 최대 40%까지 떨어질 수 있다는 게 데이터를 기반으로 한 김 대표의 전망이다. 김 대표는 "조금만 참으면 1억, 2억은 금방 떨어질 것"이라며 그후 신생아 특례 대출 등 정부 정책을 활용해 내 집 마련을 하라고 조언하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김기원 리치고 대표와 함께 2024년 부동산 시장을 데이터로 전망해봤다.

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2차 하락 시작됐다…"전세도 떨어집니다"

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▶김효정 기자
2023년 부동산 시장 꽤나 혼란했습니다. 하반기 그리고 연말 부동산 시장 분위기 어땠나요?

▶김기원 리치고 대표
사실 올해 초까지만 해도 정말 분위기 안 좋았잖아요. 거기에 이제 또 둔촌주공까지 엮여 있었어요. 둔촌주공 같이 이렇게 좋은 사업장도 2022년 연말 정도에 8000억원 정도 되는 이 대출을 받아서 12%짜리 대출로 진행이 됐던 겁니다. 그런데 청약 경쟁률이 5 대 1도 안 되는 (상황이 됐고) 이렇게 갔다가는 일파만파 엄청나게 문제가 될 수 있기 때문에 둔촌주공 청약이 시작되는 1월 3일에 바로 정부가 특단의 조치를 내리게 된 거죠. 각종정책들과 특례보금자리론. 이로 인해서 부동산 시장이 다시 이제 돌아서게 됐던 거고요. 하지만 문제는 뭐예요? 여전히 역사적으로 봤을 때는 굉장히 낮은 수준의 거래량. 수요라는 건 실수요가 있고 투자 수요가 있는데 실수요는 코로나 시대 때 이미 쓸 만한 사람은 다 썼어요. 그때 수건을 한번 쫙 짠 거죠. 그런데 이제 특례 보금자리론이 나오면서 이제 말랐던 수요를 또 한 번 짠 거예요. 그래봤자 이미 말라 있기 때문에 거래량이 별로 없었고 특례보금자리론(일반형)이 9월 27일에 끝났습니다. 반등이 다시 오니까 가격도 비싸지고 특례보금자리론도 없고 그러면서 시장이 10월달부터 다시 이제 꺾이게 되고 이제 12월달 들어서는 본격적으로 지금 거의 전국에서 다 지금 하락세가 나타나고 있습니다.

▶김효정 기자
워낙 장이 안 좋았으니까 살짝 반등하는 모습이었는데 가뜩이나 안 좋았던 그 거래량이 연속적으로 또 감소를 하고 있어요. 2차 하락이 시작되는 건가요?

▶김기원 리치고 대표
네 2차 하락 시작됐다라고 보시면 되고요. 제가 이제 두 가지 강력한 증거를 좀 보여드리도록 하겠습니다. 이 십자선을 중심으로 왼쪽으로 가면 매매가가 떨어지는 거예요. 그리고 밑으로 떨어지면 전세가가 떨어지는 거고 위로 올라가면 전세가가 올라가는 거예요. 제일 왼쪽에 있는 애가 누구죠? (세종이네요.) 세종이 제일 많이 떨어진 겁니다. 9월, 10월, 11월, 12월 매매가는 지금 2.5% 넘게 빠졌고요. 근데 12월달 들어서는 밑으로 내려가고 있죠. 전세도 떨어진다.

많은 분들이 지금 무슨 얘기를 하냐면 전세가는 계속 올라갈 거다. 근데 데이터는 다른 이야기 하고 있어요. 저도 이제 올해 초 중반에는 아 전세는 계속 올라갈 가능성이 높다, 여러 가지 근거를 가지고 말씀드렸는데 최근에는 상황이 바뀌었습니다. 서울의 시군구 플라워 차트입니다. 보시면 다 왼쪽으로 꺾이고 있는 거 보이시죠. 여전히 위로 올라가는 지역들도 있지만 일부 어때요? 노원구 살짝 내려왔죠. 그다음에 도봉구 확실하게 내려왔죠. 그 다음에 관악구 어때요? 확실하게 내려왔죠. 12월달 들어서는 지금 전세가도 떨어지는 지역들이 나타나고 있어요. 지금 부동산이 전세가 다시 또 올라가고 내년에 입주 물량이 없어서 또 전세값 폭등 오고 이게 또 매매가를 잘 버텨줄 거다 이런 전망을 일부 또 하시는데 데이터는 전혀 지금 다른 이야기를 하고 있습니다.

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"금리 떨어지겠지만…너무 기대하지 마세요"

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▶김효정 기자
미국에서도 금리 인하 조짐이 좀 보이고 있고 국내에서도 대출 금리가 많이 떨어져서 부동산 시장 숨통 트일 거다라고 말씀하시는 분들도 있는데 어떻게 생각하시나요?

▶김기원 리치고 대표
저는 두 가지 경우를 생각을 하는데 금리를 조금 낮추는 것 두 번째는 금리를 좀 많이 낮추는 것. 금리를 미국이 조금 낮췄어요, 예를 들면. 그럼 한국은 낮출 수 있을까요? 그러려면 지금 물가나 이런 것들이 안정화돼야 되는데 사실 이 서비스 물가는 전혀 지금 안정이 안 되고 있거든요. 그렇기 때문에 미국이 금리를 약하게 인하를 하는 정도로는 우리나라 부동산 시장이 다시 살아날 만큼 그 정도의 금리 인하는 거의 없을 거라는 거죠.

두 번째 시나리오는 금리를 급격하게 빠르게 인하는 경우입니다. 이렇게 되면 어떤 일이 벌어질까요? 이자 부담이 줄어드니까 경제에 활력이 돌고, 기업들도 이자를 덜 내니까 기업 경제도 살아나고, 부동산 경제도 살아나면서 주식·부동산 모두 올라가는 '에브리바디 해피한' 이런 게임이 벌어질 거다, 이거는 말 그대로 상상입니다. 금리를 급격하게 인하를 한다라는 건 금리를 급격하게 인하를 할 수밖에 없을 만큼 경제 상황이 안 좋기 때문에 금리 인하를 할 가능성이 아주 높습니다.

지난 사이클에서 미국이 언제부터 금리를 인하했느냐 2007년 가을부터 금리 인하했습니다. 몇 달 뒤에 한국도 따라서 금리 인하를 했고요. 금리 인하를 우리가 하면 많은 분들이 예상하는 것처럼 주식도 살아나고 부동산도 살아나야 되는데 2008년에 무슨 일이 터졌죠? 서브 프라임 사태가 터졌잖아요. 많은 분들이 착각을 하는 게 있어요. 금리를 인상을 한다라는 얘기는 금리 인상을 버틸 만큼 경제가 탄탄한 겁니다. 보통 금리를 인상하는 동안에는 뭔가 큰일이 터지지 않아요. 언제 큰일이 터지냐, 계속 막 긴박하게 금리를 인하할 때. 경제를 살리려고 금리를 급격하게 인하를 하는 겁니다. 그래서 금리 인하에 너무 이렇게 호들갑을 떨면서 뭔가 너무 긍정적인 기대를 하는 거는 상당히 저는 위험할 수 있다. 일단은 지금은 (집값이) 너무너무 고평가예요. 내가 월세를 껴서 부동산을 사는 것보다 그냥 은행에다 예금 맡기는 게 오히려 수익이 좋아요. 세상이 지금 완전히 바뀌었는데 여전히 가스라이팅 돼서 예전 부동산 이야기를 하는 거죠.

데이터는 지금 어떤 얘기를 하고 있냐. 지역마다 거품의 정도가 달라요. 일부 지역은 10에서 20% 정도 하락할 수 있고요. 지금 거품이 가장 많은 데가 서울입니다. 서울 같은 경우는 20에서 40% 정도 하락할 수 있다라고 지금 데이터는 전망하고 있어요. 그리고 그렇게 떨어지지 않으면 살 사람이 없어요. 옛날에 그런 격언이 있잖아요. '산이 높은 만큼 골이 깊다.' 데이터는 여전히 지금 하방으로 상당히 많은 하락이 나타날 수 있다라고 경고를 하고 있다.

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새해 꿀혜택 쏟아지지만…"조금만 참으세요"

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▶김기원 리치고 대표
다만 2024년에는 총선이 있죠. 그러다 보니까 지금 여러 정책들이 나오고 있죠. 이제는 신생아를 꺼내 들었습니다. '2030 영끌'에 이어서 이제 '신생아 영끌'을 할 때가 된 거죠. 결혼을 하든, 결혼을 심지어 하지 않아도 하지 않아도 애만 낳으면 이 주택 담보대출 금리를 완전 초저금리로 해주겠다. 제가 금액적으로 계산을 해 보니까 1년에 최대 혜택이 한 2000만원 정도 되더라고요. 1년에 2000만 원씩 최대 5년이면 1억 정도죠. 두 번째는 뭐냐 하면 결혼할 때 증여세 면제. 원래 성인 같은 경우는 증여가 5000만 원까지만 비과세거든요. 근데 여기에 1억을 더 얹어서 1억 5000만원까지는 세금 한 푼 없이 증여할 수 있게 해줄게. 한 사람당 1억 5000만원이니까 합하면 3억이잖아요. 이 돈으로 또 집 사.

그런데 제가 정말 제 여동생이나 제 남동생이라고 생각하고 제가 조언을 좀 드릴게요. 이런 정책들이 굉장히 달콤하고 강력해 보일 겁니다. 하지만 지금은 집값이 너무 비싼 시기예요. 그렇기 때문에 이 거품은 앞으로 꺼질 수밖에 없습니다. 서울 같은 경우는 웬만하면 7억, 8억원 할 텐데 여기서 20%, 30% 떨어지면 1억 5000만원, 2억원 금방 떨어집니다. 그 혜택들이 무용지물이 되는 거예요. 그렇기 때문에 정책들에만 혹해서(지금) 내가 집을 사는 거는 굉장히 위험할 수 있다. 차라리 그 돈을 가지고 조금만 참으세요. 정책은 저는 너무나도 좋다. 하지만 이걸 2024년 연초에 쓰는 거 너무 아깝다. 빠르면 2024년 말, 조금 늦으면 2025년에 쓰시면 됩니다.

▶김효정 기자
신생아 특례 대출은 최저금리가 1%대거든요. 최고금리도 3%대. 대표님이 기다리라고 하셨지만 안 할 이유가 없다라고 생각하실 것 같아요.

▶김기원 리치고 대표
맞아요. 일반인들은 그렇게 생각할 거예요. 제가 말씀드렸잖아요. 최대 혜택이 5년 동안 1억이에요. 근데 기다리면은 1억원 싸게 살 수 있는 기회가 오지 않을까요? 물론 여기서 전제 조건은 제가 일단 서울을 말씀드리는데 일부 지역은 이미 허리 밑으로 떨어진 곳들이 있어요. 그런 곳들은 2024년 중순이나 가을까지만 참으면 될 것 같아요. 제가 아예 쓰지 말라는 게 아니라, 그 몇 개월 못 기다려요? 예를 들면 몇 개월 기다리면 5000만원 내가 벌 수 있어. 기다려요, 못 기다려요?

▶김효정 기자
기다리죠.

▶김기원 리치고 대표
기다리세요. 몇 1000만 원에서 1~2억원 싸게 살 수 있는 기회가 옵니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 김효정, 김기원
촬영 김아연 김윤하 PD
편집 김아연 PD

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 김윤하 PD ekel1512@mt.co.kr