대치·반포·도곡·청담 분상제 적용 받는 '강남 대어' 쏟아진다

[2024 부동산시장 전망]④

[편집자주] 무섭게 올라가는 대출이자, 무섭게 올라가는 분양가격, 부동산 자산관리 대안을 찾아본다.

새해에도 아파트 분양가 인상이 불가피할 것으로 예상되면서 가격경쟁력이 높은 단지를 중심으로 청약기회를 잡으려는 움직임은 더욱 커질 전망이다. 이에 따라 2024년 분양시장은 선호지역 내에서도 분양가가 합리적이고 입지가 좋은 단지를 중심으로 '옥석가리기'가 심화되는 한 해가 될 것으로 보인다.

서울에서는 지난해 분양일정이 미뤄진 재건축 단지와 공공분양을 중심으로 수요자들이 몰릴 것으로 예상된다. 분양가상한제가 적용되는 강남3구 청약과 서울 알짜 부지 공공분양 공급이 예정돼 있다. 여기에 정부가 신혼부부 특별공급 요건을 완화하고 출산 가정을 위한 청약 혜택을 내놓으면서 2030의 내 집 마련 기회도 확대될 전망이다.

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"강북이 더 비싸" '분양가상한제' 강남 청약 관심 ↑

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새해 분양시장에는 올해 미뤄진 강남3구 재건축 단지들이 줄줄이 쏟아진다.

강남구 대치동 '디에이치 대치 에델루이(구마을3지구 재건축)'와 도곡동 '래미안 레벤투스(도곡삼호)' 등이 상반기 분양에 나선다. 청담동 한강변 청담삼익아파트를 재건축한 '청담르엘'도 연내 분양 예정이다. 강남 분양 대어 중 하나로 꼽히는 청담르엘은 지난해 하반기 분양할 계획이었지만 시공비 인상과 설계 변경 등으로 연기됐다. 서초구에서는 △래미안 원펜타스(신반포15차 재건축) △래미안 원페를라(방배6구역) △아크로리츠카운티(방배삼익) 등 분양이 예고돼 있다.

하반기에는 강남에서 보기 드문 대단지 물량이 공급된다. 서초구 방배동 방배5구역을 재건축하는 '디에이치 방배'는 3080가구 규모로 들어선다. 이중 일반분양 1686가구가 하반기 분양 예정이다. 송파구 '잠실래미안아이파크'도 하반기 분양을 추진한다. 잠실진주아파트를 재건축한 2678가구 규모 아파트로 592가구가 일반분양으로 공급된다.

강남3구는 용산구와 더불어 서울에서 분상제가 적용되는 유일한 규제지역이다. 기본적으로 가격이 높은 곳이지만 고분양가 기조가 이어지는 상황이라 역으로 강남 입성 기회가 될 수 있다. 지난해 1·3 대책 이후 분상제가 폐지된 서울 지역에서 분양가가 천정부지로 치솟으면서 강북 중소형 아파트 분양가가 강남보다 비싼 현상이 나타나기도 했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "지금은 추가 상승에 대한 기대감이 꺾였기 때문에 옥석가리기가 이어질 걸로 보인다"며 "분양가상한제가 적용돼 주변 시세대비 20% 이상 저렴한 분양단지 위주로 선별적 인기를 끌 것"이라고 말했다.

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'알짜 부지' 공공분양 사전청약도 대기 중

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(고양=뉴스1) 김진환 기자 = 윤석열 정부의 신(新)공공분양 모델인 '뉴:홈' 사전청약이 시작된 6일 오전 경기도 고양시 덕양구 삼송동 고양창릉지구 현장접수처 내 홍보관에 '뉴:홈' 안내문이 붙어 있다. 뉴:홈은 지난해 10월 발표된 공공분양 주택 50만가구 공급계획의 정책명으로 이번에 공급되는 주택은 고양창릉 S3블록(877가구), 남양주 양정역세권 S5블록(549가구), 남양주 진접2 A7블록(372가구) 등 총 1798가구다. 2023.2.6/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

공공분양주택(뉴:홈) 사전청약 인기도 이어질 전망이다. 뉴:홈 사전청약은 지난해 2월 첫 모집에서 평균 경쟁률 24.9:1을 기록한 뒤 2차(6월) 82.7:1, 3차(9월) 43.6:1로 꾸준히 높은 경쟁률을 보였다. 물량도 1차 2298가구, 2차 1981가구에서 3차 3295가구로 늘었다.

새해에는 약 1만가구가 사전청약으로 공급될 예정이다. 지역은 변동 가능성이 높아 공급 시점에 발표될 전망이지만 서울 송파구 성동구치소, 서초구 성뒤마을 등 '알짜' 부지가 공급 대기 중이다.

송파구 가락동 성동구치소 부지는 지난해 6월 뉴홈 일반형 사전청약 물량에 포함돼 수요자들의 기대를 모았다. 하지만 서울시 '도시·건축 디자인 혁신' 시범사업지로 선정돼 설계 공모를 하느라 공급 일정이 밀렸다.

사당역 인근 서초구 성뒤마을도 인허가 문제로 지난해 공급이 무산됐다. 국토부 관계자는 "절차 문제로 일정이 지연된 만큼 올해 공급이 가능할 것으로 기대하고 있다"고 말했다.

뉴홈은 △나눔형 △선택형 △일반형으로 나뉜다. 나눔형은 시세의 70% 수준으로 주택을 분양받는 대신 환매시 정부와 손익을 공유하거나(이익공유형) 건물만 소유하고 토지 임대료를 내는 방식(토지임대부 주택)이다. 선택형은 저렴한 임대료로 거주하다 6년 뒤 분양 여부를 선택하는 주택이다. 일반형은 시세의 80% 수준으로 주택을 분양받을 수 있다.

나눔형은 최대 5억원 한도, 40년 만기 저리 고정금리(1.9~3%) 대출도 지원된다. 선택형은 임대 기간 전세보증금의 80%까지 최저 1.7% 고정금리 대출을 받을 수 있다.

김효선 NH농협 부동산수석전문위원은 "최근 분양가가 높아지고 있고, 올해 더 상승할 것으로 전망되기 때문에 시세 대비 저렴한 공공청약은 적극 관심을 가질 필요가 있다"면서도 "다만 대부분의 공공주택 청약에는 거주 및 보유 의무 기간, 전매제한 등이 있기 때문에 제한 사항과 본인 거주 가능성 및 잔금 납입 여력 등을 확인한 후 진행할 필요가 있다"고 말했다.

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'결혼 페널티' 없애고 출산율 재고…신혼부부·신생아 특공 주목

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(서울=뉴스1) 허경 기자 = 최근 5년 이내 혼인신고를 하고 이를 유지 중인 신혼부부 수가 역대 최저치를 또 한 번 갈아치웠다. 신혼부부의 평균 자녀 수도 해마다 줄며 관련 통계 작성 이래 가장 낮은 0.65명을 기록했다. 통계청이 11일 발표한 '2022년 신혼부부 통계'에 따르면 지난해 11월 기준 신혼부부 수는 103만2000쌍으로 전년 대비 6.3%(6만9000쌍) 감소했다. 이는 2015년 관련 통계가 작성된 이래 가장 낮은 수치다. 연간 신혼부부 수는 2018년 132만2000쌍에서 2019년 126만쌍, 2020년 118만4000쌍, 2021년 110만1000쌍 등으로 내려왔다. 사진은 서울의 한 구청에 비치된 혼인신고서 모습. 2023.12.11/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지.

새해에는 신혼부부 특별공급 요건도 완화된다. 뉴홈 특공 물량의 10%가 추첨제로 변경되고 맞벌이부부의 소득요건이 월평균소득 140%에서 200%로 확대된다. 공공·민간분양 사전청약에서 부부의 중복 신청도 가능해진다. 기존에는 부부가 동시에 당첨될 경우 둘 다 무효처리 됐지만 앞으로는 먼저 접수된 청약이 당첨으로 인정된다. 배우자의 결혼 전 주택 소유·당첨 이력도 생애최초 및 신혼부부 특공 요건에서 제외된다.

2세 이하 자녀(태아 포함)가 있는 가구를 위한 신생아 특공도 신설된다. 뉴홈의 경우 △나눔형 35% △선택형 30% 일반형 20% 비중으로 신생아 특공 물량이 배정된다. 민간분양은 생애최초·신혼부부 특공 물량의 20%를 신생아가 있는 가구에 선배정한다. 우선(50%), 일반(20%), 추첨(30%) 순이던 공급비율이 물량이 출생 우선(15%), 출생 일반(5%), 우선(35%), 일반(15%), 추첨(30%)로 조정된다.

2023년 1월 이후 출산한 가정은 신생아 특례대출도 받을 수 있다. 부부합산 연소득 1억3000만원 이하(자산 5억600만원 이하)라면 9억원 이하 주택에 한해 최대 5억원까지 연 1.6~3.3%대 금리(5년 고정)로 대출 가능하다. 혼인 여부와 관계없이 대출 신청일 기준 2년 이내 출산한 무주택 가구라면 대출을 받을 수 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "1월부터 출시될 27조 규모의 신생아 특례대출은 집값 하락을 막는 방패 역할을 할 것"이라며 "2023년 주택시장의 받침대 역할을 한 것이 40조원 규모의 특례보금자리론이라는 점을 감안하면 신생아 특례대출도 적지 않은 영향을 미칠 전망"이라고 내다봤다.

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr