‘준공 후 미분양’은 오히려 늘어… 본PF 위기 내년엔 더 커진다

‘건설업체 뇌관’ 준공 후 미분양 2년8개월만 최대
본PF에서는 미분양보다 ‘준공 후’가 훨씬 위험
미분양 문제 지난해부터 심화… 착공 사업장들 내년 위험 커질 것

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 계속되는 가운데 ‘악성 미분양’이라고 불리는 ‘준공 후 미분양’은 오히려 연초보다 늘어난 것으로 나타났다. 본 PF리스크는 미분양보다 준공 후 미분양으로 인해 촉발될 가능성이 더 크기 때문에 업계에서는 촉각을 곤두세우고 있다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 유동성 위기를 겪고 있는 태영건설이 워크아웃을 신청한 가운데 28일 서울 여의도에 태영건설 본사에 걸린 깃발 모습. /연합뉴스

28일 국토교통부에 따르면 국내 준공 후 미분양 물량은 10월말 기준 1만224가구를 기록했다. 지난 2월 8554가구 대비 약 20% 증가했다. 준공 후 미분양이 1만가구를 넘은 것은 2021년 2월(1만779가구) 이후 2년 8개월 만이다. 2019년 2만가구에 육박했던 준공 후 미분양은 2021년 9월 7000가구대로 내려온 후 지속적으로 증가해왔다.

같은 기간 일반 미분양 물량은 오히려 감소했다. 10월말 기준 5만8299가구로 2월 7만5438가구 대비해서는 줄었다. 그러나 올해 아파트 공급 수 자체가 지난해 36만8679가구에서 올해 23만1549가구로 37%나 감소해 최저수준을 기록했기 때문에 일반 미분양도 자연스럽게 줄었다는 분석이다.

남영탁 흥국증권 연구원은 “주택 미분양이 줄었을지라도 준공 후 미분양이 증가 추세기 때문에 단기간 내 부동산 경기의 빠른 회복을 기대하기는 쉽지 않다”며 “특히 지방은 여전히 청약 경쟁률이 낮고 분양 물량도 적지 않아 미분양 증가추세가 이어질 전망”이라고 말했다.

본PF 리스크에서는 미분양보다 준공 후 미분양에서 더 위험하다고 여겨진다. 현금 흐름을 막기 때문이다. 부동산PF는 브릿지론과 본PF로 나뉜다. 토지 매입 등 초기단계에 필요한 자금을 브릿지론으로 조달하고, 이후 인허가 등이 완료되면 본PF를 일으켜 이 돈으로 브릿지론을 갚는 구조다. 본PF 사업장들은 준공 후 미분양이 심화할수록 분양을 통해 상환해야할 대출 길이 막히게 되는 것이다.

뿐만 아니라 마감공사를 진행할 때는 소요되는 자금이 골조공사 진행 단계보다 급증하기 때문에 준공이 임박해서 건설사들의 자금난은 더 심화된다. 주요 건설사들은 본PF에서 분양이 잘 안되도 건설사가 차입을 해서 공사를 완료한다는 ‘책임준공’ 등 신용보강을 한 상태라, 준공 후 미분양은 곧 건설사 부채문제로 직결된다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “브릿지론 단계는 시행사가 돈을 빌려 땅을 사는 단계기 때문에 건설사의 개입이 사실상 없고 본PF에 비해 규모가 작다”며 “미분양 문제가 심화된 2022년 하반기 착공한, 본PF로 넘어간 사업장들의 경우 약 2년 후인 2024년 9월쯤부터 준공 후 미분양 위기가 심화될 것”이라고 말했다.

그동안 중소 건설사 중심으로 제기된 PF 리스크가 대형 혹은 중견건설사로도 전이되고 있기 때문에 내년 부동산 PF 시장의 어려움은 장기화될 전망이다. 지난주 태영건설의 신용등급 전망이 하락했을 뿐 아니라 아니라 GS건설, 동부건설의 무보증사채와 CP 신용등급도 하향된 바 있다.

김현 한국기업평가 책임연구원은 “착공 감소에 따른 건설 자재 수요 저하, 신규 프로젝트 편입에 따른 공사원가 현실화 등으로 원가 부담이 다소 완화될 수도 있지만, 건설사 대손의 직접적 원인이 되는 준공 후 미분양이 증가하는 등 대손 발생 가능성도 있기 때문에 수익성 개선은 쉽지 않을 전망이다”고 분석했다.

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