서울 경매 30%가 강남 '심상찮다'…하락 맞춘 전문가의 경고[부릿지]

올해 집값은 반등 후 하락으로 귀결되고 있다. 정부의 부양책과 특례보금자리론 등 대출 규제를 우회할 수 있는 대안의 등장으로 중순 가격 반등이 이뤄져, 예측 불허의 시장이 이어졌다. 하지만 가계대출 증대를 우려한 정부가 제동을 걸며, 다시 하락세로 바뀐 주택시장은 연말까지 계속되고 있다. 한문도 서울디지털대학교 교수는 "부양책과 우회 방안에 반짝한 시장이었지만, 힘이 부족했기 때문에 하락 수순을 밟고 있다"고 설명했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 한 교수와 올해 부동산 시장을 정리했다.

▶조성준 기자
올해 시장이 좀 어땠는지 이야기 나눠보도록 하겠습니다.

▶한문도 서울디지털대 부동산학과 교수
(상반기에) 왜 상승을 했냐? 지난해 10월에 레고랜드 터지고 신용경색이 일어나고 건설사 문제 터지면서 순간적으로 건설사뿐이 아니라 국민도 약간 '멘붕'에 빠졌어요. 새해 벽두가 되면서 올해 1.3 대책이 탁 나왔는데 사실 그때 저도 혼동될 정도였어요. 이 정도면 '이거는 연착륙이 아니라 이거는 이건 투기판인데'라는 생각이 들 정도로 파격이었어요.

▶한문도 서울디지털대 부동산학과 교수
워낙 상황이 엄중했기 때문에 모든 대책을 최대한 하신 건데, 다행히 첫 달은 뜨뜻미지근한 것 같더니 1월 말부터 이제 특례보금자리론이 결정적인 역할을 했습니다. 9억원 이하 주택에 대해서 강력하게 매입할 수 있는 여건을 만들어줬기 때문에 상승기 때 못 사셨던 분들이 가세를 했어요. 아쉬운 건 뭐냐 하면 거래량이 수반되지 않은 상승이었어요. 모두가 다가설 수 있는 주택가격이었으면 거래량이 더 늘어났을 거예요. 아시는 바와 같이 (거래량이) 3000건 대에서 계속 헤매다가 결국은 10월부터 꺾였잖아요.

▶한문도 서울디지털대 부동산학과 교수
지난 10월에는 'F4(Finance 4, 부총리 겸 기재부 장관, 한국은행 총재, 금융위원장, 금융감독원장)' 수장이 다 같이 이제 가계부채에 대해서 개선책을 갖겠다 긴축하겠다 이런 일정들이 나오기 시작하니까 시장에서 일단 벌써 받아들이기 시작한 거예요. 이러면 주택시장이 더 상승하기 어렵겠다는 게 투자하셨던 분들도 알 거고 그러니까 매물이 늘기 시작하죠. 그러니까 시장이 꺾였습니다.

▶조성준 기자
최근에 강남 하락이 강남 매매가 하락까지 나오면서 이제는 좀 오히려 강남이 더 위험할 수 있다. 강남을 좀 무리해서 사신 분들이 더 위험에 처할 수 있다는 경고성 이야기도 나오는 것 같습니다.

▶한문도 서울디지털대 부동산학과 교수
진행형으로 알고 있습니다. 강남이 불패인데 경매가 나올 일이 없잖아요. 지난 7월부터 간간이 나오기 시작하다가 8~9월 들어서면서 갑자기 몇십 개가 나옵니다. 강남 경매가 보도가 좀 많이 안 나왔는데요. 제가 이제 실제 경매 데이터를 보니까 지난달 기준으로요. 서울의 경매건 중에 30%가 강남에 다 포진해 있어요. 경매가 나온다는 얘기는 뭘까요? 대출을 못 받는다든지 전세보증금을 못 돌려준 거 아니에요? 그러니까 이 현상이 내년 초까지 이어질 가능성이 저는 있다고 보여요. 말씀하신 것처럼 위험하다고 경고가 아니라 이미 위험한 상태가 된 거예요. 레버리지 많은 분들이 프라이스 리더 역할을 본의 아니게 하게 되는 상황이 펼쳐질 것 같아요.

▶조성준 기자
정부가 이제 여러 규제 완화책을 내놨습니다. 특례보금자리론도 얘기해 주셨고 이런 우회 상품들도 나왔는데 좀 전반적으로 이런 규제 완화책들이 실제 효과가 있었다고 보시나요?

▶한문도 서울디지털대 부동산학과 교수
(분양권)전매 제한 완화로 인해서 둔촌주공이 완벽하게 살아나지 않았습니까? 그게 일단 증명된 사실이고 강남 3구의 대출 중에 한 50% 정도가 이미 주택을 가지신 분들이 그러니까 딱 그거예요. 유주택자 전세대출이 딱 그 대상이 된 거예요. 그분들이 또 대출받으러 오는 거예요. 집 하나 더 하시려고 그 수요들이 가세했다고 보시면 되겠어요. 실수요자들이 부담할 수 있고 따라붙을 수 있는 시장 상황이 아니었다는 걸 또 반증하는 거죠. 주택가격이 시장에서 정상적인 수준의 거래가 일어날 수 있는 수준을 넘었다 높다 이렇게 말씀드릴 수가 있을 것 같습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 한문도
촬영 이상봉 김아연 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr