[성공예감] 부동산 투자, 시청 홈페이지에서 이것부터 찾읍시다 – 오윤석 작가

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인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기를 바랍니다.
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- 주거용 부동산과 꼬마빌딩 시장은 경색되고 있어
- 24년에 역전세 우려, 부동산 투자 보수적으로 접근해야
- 부동산의 가치는 사람이 사용하는 것에서 나와
- 부동산 투자는 나만의 판단기준, 장기투자 등의 관점 필요해
- 법률적, 경제적, 기술적, 사회문화적 관점에서 부동산 가치 따져봐야
- 부동산 투자시 ‘도시기본계획’과 ‘마스터플랜’부터 살펴봐야
- 지역과 상권 분석을 통해 토지와 건물로 무엇을 할지 판단 필요
- 뜨기 전에 있는 상권을 먼저 찾자
- 공간적 자기 상관성 이론(서로 가격을 주고 받는 것)을 토대로 권역 분석필요
- 사람들을 끌어당기는 힘이 있는 곳에 투자해야
- 자영업은 공간에 기억을 넣어줄 수 있는 특화된 곳을 꿈꿔야

■ 프로그램명 : 성공예감 이대호입니다
■ 방송시간 : 12월 15일(금) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3MHz
■ 진행 : 이대호
■ 출연 : 오윤석 작가

◇이대호> 성공 예감 이대호입니다. 2부가 시작됐습니다. 많은 분들이 투자 수단으로도 그렇고 특히 거주의 수단으로도 그렇고 누구에게나 이 부동산이 떼려야 뗄 수가 없는데요. 어떤 가치를 찾을 수가 있을까요? 또 사람마다 이 부동산을 보는 눈이 다르고 의미가 다르고 관점이 다릅니다. 그러면 우리는 과연 이 부동산을 바라보는 눈을 어떻게 키울 수 있을까 한번 살펴보겠습니다. 최근에 부동산 투자의 관점이라는 책을 쓴 오윤석 작가와 함께합니다. 안녕하세요.

◆오윤석> 안녕하세요, 편집장님.

◇이대호> 이제 부동산 책을 여러 권 쓰신 작가이시기도 하고 20년 넘게 부동산 관련 개발 사업을 또 하고 계시기도 하고요. 잠깐 자기소개를 좀 부탁드릴게요.

◆오윤석> 저는 그냥 빨간 벽돌집을 사랑하는 남자라고 닉네임을 그렇게 붙이고 있습니다. 왜냐하면 주변에 보면 빨간 벽돌집이 다 제 사업지 같거든요. 그래서 골목 안에 들어가면 여기에다 무엇을 좀 만들면 좋겠다 이런 생각이 자동적으로 들어요. 그래서 빨간 벽돌집을 상징성이지만 굉장히 사랑합니다.

◇이대호> 그 말인 즉슨 빨간 벽돌집이라면 조금 오래된 지역, 오래된 집이나 상가나 건물이요.

◆오윤석> 그렇죠.

◇이대호> 그 이야기는 뒷부분에 한번 좀 여쭤볼게요. 우선은 최근에 부동산 시장 상황부터 한번 좀 짚어보고 싶은데요. 집값이 올해 초가 좀 바닥이었고 상반기에 좀 이렇게 반등을 이어가지 않았습니까? 최근은 좀 어떤 흐름이에요?

◆오윤석> 그런데 말씀해 주셨다시피 주거용 시장의 흐름은 지금 경색되고 있어요. 그리고 비주거용 시장 특히 제가 잘 아는 꼬마빌딩 시장에 대해서도 마찬가지로 좀 경색돼 있는 것. 경색되어 있습니다. 그리고 거래량도 상당히 눈에 띄게 줄었고요. 그리고 공실률이 좀 많이 높아지고 있는 것 같아요. 그래서 약간 주의가 좀 필요합니다.

◇이대호> 오피스의 경우에도요?

◆오윤석> 중소형 오피스. 그러니까 작은 오피스 상권이 지금 무너지고 있는 것 같아요.

◇이대호> 물론 그게 지역마다 다르겠습니다만.

◆오윤석> 맞습니다.

◇이대호> 상대적으로 대형 건물보다 중소형 건물에서 좀 공실률이 높아지고 있다고요?

◆오윤석> 그러고 있습니다.

◇이대호> 그거는 약간 좀 상권들이 더 힘들어지고 있다 이런 뜻일 수도 있겠네요.

◆오윤석> 그렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇이대호> 미국에서 하루 전에 미국 연준에서도 기준금리 인상은 끝났다 거의 기정사실화했고 내년이면 최소 세 차례 정도 금리 인하가 가능하다라는 시그널이 나왔거든요. 점도표라는 걸 통해서. 그런데 그동안에 금리 때문에 많이들 고생을 하셨고 그러면 부동산 시장의 약세가 이어질까 아니면 내년에는 그래도 좀 금리 사정이 나아질 수 있으니 좀 반등을 할 수 있을까 작가님은 어떻게 보세요?

◆오윤석> 저는 부동산 가격에 가장 영향을 줬던 게 금융 섹터라고 생각을 하거든요. 그런데 방금 말씀해 주셨다시피 긍정적인 시그널이 나왔잖아요. 그런데 이 시점이 과연 언제일지가 좀 그 시점에 맞춰서 변화가 좀 일어날 거라고 생각을 되는데 가장 베스트 시나리오는 이 금리 인하에 맞춰서 국내 경기가 어떻게 돌아갈 것인지 그 경기가 만약에 호황으로 간다면 국내 시장의 움직임을 또 살펴봐야 되거든요. 그중에 조금 주목해 주셔야 될 게 전세 시장이에요.

◇이대호> 전세요.

◆오윤석> 그리고 전국적으로 보면 너무 많으니까 그냥 수도권만 놓고 보면 전세 시장과 그리고 신규 공급 물량에 따라서 어떻게 움직일 것인지가 좀 판단이 될 것 같아요.

◇이대호> 사실 주식 시장 같은 경우에는 금리가 내리기 전에도 금리를 내릴 것 같다 혹은 금리를 내릴 것 같은 느낌이 든다 해도 오르거든요. 그런데 부동산 같은 경우에는 실제 금리가 내려가기 시작을 해도 좀 이렇게 둔감한 건가요?

◆오윤석> 후행되는 상황으로 좀 보시면 될 것 같아요. 왜냐하면 실질적으로 저희들한테 아직 피부적으로 와 닿지가 않고 그리고 주식이랑 좀 다르게 큰 목돈이 들어가잖아요.

◇이대호> 그렇죠.

◆오윤석> 그러다 보니까 약간 이 상황을 판단하고 미래에 대한 추측을 하는데 그 상황이 잘 보이지 않아서 의사결정을 못하시는 부분들이 좀 많이 있는 것 같습니다.

◇이대호> 그래서 더 무겁게 움직이고 금리뿐만이 아니라 그때의 경기 흐름도 같이 봐야 되는 거고.

◆오윤석> 그렇습니다. 그중에 가장 영향을 미쳤던 게 전세 시장인데 이 전세 시장이 과연 어떻게 움직일지가 저는 가장 궁금하거든요. 그게 내년 24년 기준으로 전세 계약이 2년을 보면 22년도에 거의 고점에서 들어가셨거든요. 이걸 좀 보셔야 돼요, 유의 깊게.

◇이대호> 그럼 우리가 한동안 역전세 이것 때문에 많이들 시끄러웠었는데 2024년에도 역전세 문제가 좀 커질 수 있다는 거예요?

◆오윤석> 제가 봤을 때는 그렇습니다. 왜냐하면 22년 그때 전세시장이 굉장히 높게 형성이 돼 있어서 매매가랑 같이 물려 있었기 때문에 이게 어떻게 영향을 미칠지는 좀 봐야 되는데 과거 사례를 좀 보셨으면 좋겠어요. 역전세가 났던 시기가 있거든요. 그리고 저희 경기가 어떻게 돌아갈지가 가장 관건이라고 좀 생각이 됩니다.

◇이대호> 이게 임대차보호법이 있어서 2년 후에 계약을 갱신을 할 때 5% 이상은 임대료를 못 올리잖아요.

◆오윤석> 맞습니다.

◇이대호> 그런데 내리는 거는 그 제한이 없죠?

◆오윤석> 하한 제한은 없습니다. 그런데 반대적으로 임대인이 더 불안해지는 거죠.

◇이대호> 임대인이.

◆오윤석> 내줄 돈이 없으니까요. 빼줄 돈이.

◇이대호> 그렇죠. 혹시 전세의 어떤 신규 공급이라든지 수요와 공급은 어때요?

◆오윤석> 저는 거기에 지금 물음표가 지금 찍혀져 있는데 공급이 갑자기 공급이 되는 건 아니잖아요.

◇이대호> 그렇죠. 시간이 걸리죠.

◆오윤석> 그리고 또 하나가 좀 봐야 될 게 대체제가 지금 그 시장 자체가 무너져 있다고 판단이 되거든요. 저희가 신규 물량이 모자라면 대체 시장이 바로 다세대나 아파트 외에 시장이 봐야 되는데 지금 이슈들이 좀 많아서 말씀드리기가 상당히 좀 조심스럽습니다.

◇이대호> 특히 전세사기라든지 특히 빌라를 조금 더 걱정하시는 분들이 더 많아지다 보니까.

◆오윤석> 그렇습니다. 그러니까 지금 시장은 좀 유의 깊게 보시고 불안하시면 조금 판단을 보수적으로 하시는 게 저는 옳다고 보고 있습니다.

◇이대호> 뭔가 공격적으로 나서기보다는 조금은 보수적으로 대응을 해야 될 때다라는 말씀이시고요. 지금 오윤석 작가님은 20년 넘게 부동산 개발 사업도 하시고 부동산 투자도 많이 하시는 걸로 알고 있는데 예전에는 좀 어려웠던 적이 있으시다고요. 이게 부동산 투자의 관점이라는 책인데. 이 관점이 달라진 계기가 있었다면서요?

◆오윤석> 두 번이 있었는데요. 인생의 변곡점이 두 번이 있었는데 첫 번째가 군 제대하고 26살 때인데 그때 한번 폭삭 망한 적이 있습니다. 폭삭 망했고 그리고 30대 후반에 또 한 번 폭삭 망한 적이 두 번 있습니다.

◇이대호> 우선은 사회 초년병 때 제대하고 나오자마자 어떤 일이 있었던 겁니까?

◆오윤석> 그때 전세를 살고 있었는데 저도 다세대 주택에 살고 있었어요. 그러다 보니까 이게 경매가 나갔던 거죠.

◇이대호> 집주인이 뭔가 돈이 밀려서.

◆오윤석> 그래서 어떻게 해야 될까라고 생각을 하다가 보증금 입찰에 들어가지 않으면 보증금이 손해가 날 것 같다는 판단이 서서 입찰을 봤는데 더 큰 손해를 안겨줬죠. 제가 항상 늘 얘기하는 게 자발적으로 삶의 체험 현장에 뛰어들었다 이렇게 말씀드리고 있어요.

◇이대호> 지금 역전세, 깡통 전세 혹은 전세 사기 때문에 어쩔 수 없이 본인의 보증금을 지키기 위해서 그 경매에 뛰어드시는 분도 있거든요.

◆오윤석> 맞습니다.

◇이대호> 내가 낙찰 받아야겠다. 그거를 26세에 경험하셨던 거예요?

◆오윤석> 비슷한 시기였습니다.

◇이대호> 그런데 그렇게 해서 이 물건을 낙찰을 받으셨는데 어떻게 집값이 더 떨어졌었나 봐요.

◆오윤석> 이게 제가 판단 못했던 게 뭐냐 하면 그때 당시를 회고해 보면 참여정부 시대 때거든요. 그때 막 부동산 경기가 급등할 때인데, 가격이. 정부에서 주택 안정화 대책을 내세웠었어요. 그중에 가장 정책적으로 영향을 줬던 게 뭐냐 하면 금융 정책이었거든요. 그때 당시에 나왔던 게 LTV를 규제를 했어요. 그런데 저는 정책에 대한 걸 아예 무지했었거든요.

◇이대호> 20대 때니까.

◆오윤석> 오로지 가격만 봤거든요. 그리고 워낙 그때 호황기였기 때문에 충분히 이거는 내가 재매각해도 손해는 안 보겠다라는 생각에 의해서 들어갔었는데 그게 물려버린 거죠.

◇이대호> 그럼 30대 후반에는 30대, 30대 후반에는 어떤 일이 있었던 겁니까?

◆오윤석> 그것도 사회에 나와서 일을 하다가 부동산 쪽 일을 하면서 다른 일도 해보고 싶어서 모르던 일을 진행을 했던 거예요. 중고차 시장에 좀 뛰어들었었는데 그때 중고차 하는 친구한테 좀 잘못된 유혹에 빠졌던 거죠. 그래서 갖고 있는 돈이 다 홀라당 날아가고.

◇이대호> 중고차 사업도 하려면 자기 자본이 좀 필요하지 않습니까? 차를 매입을 해와야 되기 때문에.

◆오윤석> 맞습니다.

◇이대호> 그리고 캐피탈 사에서 높은 금리로 돈도 끌어와야 되고. 지금은 괜찮으신 거죠?

◆오윤석> 다 회복돼서 회복돼서 지금 잘 살고 있습니다.

◇이대호> 그런데 부동산 개발 사업도 하시니까 주거의 관점뿐만이 아니라 어떻게 보면 투자의 목적으로 접근을 하시는 거죠?

◆오윤석> 저는 사업적 목적으로 접근을 합니다. 투자 목적은 기존에 있는 상품을 선택을 하는 거고 사업은 없는 거에서 있는 것을 만들어가는 거기 때문에 저는 사업적 목적이라고 좀 말씀을 많이 드리고 있습니다.

◇이대호> 그래요? 이게 또 듣는 분들이 오해하실 수가 있는데 어차피 실거주 아니면 투자랑 사업이랑 이게 무슨 차이냐 또 이렇게 만약에 반문을 하면 어떻게 하시겠습니까?

◆오윤석> 저는 일단 시장이 주거용 시장과 비주거용 시장 중에 주거용 시장을 아예 보지 않습니다. 그리고 비주거용 시장을 보는데 아까 빨간 주택, 빨간.

◇이대호> 벽돌.

◆오윤석> 벽돌집 말씀드렸잖아요. 그러니까 건물을 사는 게 아니라 저는 토지를 사는 거거든요. 기존에 있던 공간을 다 멸실시키고 거기에 새로운 공간을 넣든지 아니면 기존에 있는 주거용을 용도 변경 절차를 통해서 새로운 공간 비주거 형태로 변환시켜서 거기에 가치를 부여하는 사업을 하고 있기 때문에 제가 그렇게 말씀드리는 겁니다.

◇이대호> 그래서 저 빨간 벽돌 한 50년 된 건물 저거 무너뜨리고 저 땅에다가 더 나은 건물을 지으면 얼마나 발전이 될까 이런 것들.

◆오윤석> 그것만 생각하면 행복하죠.

◇이대호> 그러니까 아파트 갭 투자 이런 거 아니고요. 그래서 부동산 개발 사업이라고 하는 겁니다. 그런데 책에서 많이 강조를 해 주시는 게 부동산에서 가격과 가치를 구분해야 된다. 사실 주식시장에서도 많이 쓰는 표현이긴 한데 가격은 내가 지불하는 거고. 가치는 내가 얻는 거다 이렇게들 생각하지 않습니까?

◆오윤석> 그렇습니다.

◇이대호> 부동산 쪽에서는 어떻습니까?

◆오윤석> 그러니까 이게 좀 여러 가지 해묵은 얘기를 하고 싶은 게 아니거든요. 가치가 우선이냐 가격이 우선이냐 이 얘기가 아니라 과연 그러면 부동산은 가치가 어디서 나오고 그게 시장에서 어떻게 가격으로 평가될 것인가를 좀 고민을 해봤어요. 결국에는 사람이 사용해야지만 가치가 일어난다라는 거에 결론을 도달했거든요. 그럼 결론적으로 보면 부동산의 가치를 결정하는 건 인간의 삶이다라고 결론을 내렸죠. 그래서 부동산은 인간이 어떠한 형태로 이용하고 또 어떻게 만들어 가고 그것을 시장에 내놨을 때 사람들이 과연 이용할 것인가를 좀 고민해 보는 부분에 항상 저는 맞춰서 생각을 해보거든요. 그래서 개발 사업할 때 그 관점으로 접근을 하고 있습니다. 그러니까 이것을 조금 예를 들어보면 저희가 강남을 개발했던 시절로 한번 돌아가 보면 우리가 강북을 억제시키면서 강북에 있던 분들을 이주를 시켰거든요. 그중에 강남이 그때 당시에는 허허벌판이었거든요. 70년대.

◇이대호> 70년대 압구정 그쪽에서 논, 밭 농사짓고 이럴 때.

◆오윤석> 소 이렇게 끌고 쟁기 끌고 이렇게 다니는 사진으로 유명하죠. 그 사진 되게 좋아하는데. 그럼 사람들을 이주시키려면 사람들이 좋아하는 거를 일단 해줘야 됐거든요. 제일 먼저 해줬던 게 다리를 건설하고요. 다리를 굉장히 많이 놓고, 그리고 또 하나가 학군을 이동시켰어요. 학교 강북에 있던 유수에 있는 학군들을 이주시키고. 그게 나온 게 팔학군이죠. 그러다 보니까 대치동 상권이 학원가가 된 거고요. 그러니까 사람들이 좋아하는 거를 만들어줬던 거죠. 그러다 보니까 지금의 강남이 되어 있지 않나라는 생각이 듭니다.

◇이대호> 사람들이 좋아하는 것 그렇게 해서 살기 좋은 곳 거기에서 가치가 나온다라는 거 어떻게 보면 진리네요. 진리.

◆오윤석> 그러니까 굉장히 기본적인 것부터 시작을 저는 시작한다고 보고 있거든요. 그래서 항상 내용을 인문학적인 관점에서 부동산을 바라보면 그 해답이 있다라고 말씀드리고 있어요.

◇이대호> 김영희 님이 역세권, 숲세권, 학세권 이렇게.

◆오윤석> 그거 맞습니다. 네, 맞는 얘기입니다.

◇이대호> 정답을 보내주셨네요. 정답을.

◆오윤석> 초품아라는 얘기도 있잖아요.

◇이대호> 초등학교를 품은 아파트 단지. 상대적으로 그러면 가격도 더 높게 형성되.

◆오윤석> 이게 사람마다 기준이 있는데 그 초등학교를 초등학생을 양육하고 있는 분들은 그런 단지들을 굉장히 선호하죠.

◇이대호> 그렇죠. 그래서 그게 전반적으로 사람이 사용을 해야 그 부동산의 가치가 높아진다라는 거고요. 아까 오윤석 작가님은 그래도 주거용은 이렇게 투자를 하지 않고 비주거용 쪽, 사업적으로 접근을 하신다고 했는데 청취하시는 분들은 대부분 부동산이라고 하면 집 혹은 아파트를 떠올리실 텐데요. 이게 또 최근에 약세장이다 보니까 시세 검색하시는 분들도 늘어나고 내가 이거 대출을 받아서 집을 샀는데 이거 가격 떨어지고 있고 이러면 속상하지 않습니까? 일단 집값을 대할 때의 마음가짐, 관점은 어떻게 봐야 될까요?

◆오윤석> 저는 그런 얘기를 굉장히 많이 들어요. 지금 팔아야 돼요. 말아야 돼요. 사야 돼요 말아야 돼요.

◇이대호> 영원한 고민이죠.

◆오윤석> 그런데 저도 똑같은 고민을 하거든요. 그런데 제가 드리고 싶은 말씀은 뭐냐 하면 그러면 본인들의 기준이 무엇이며, 첫 번째로. 판단하는 기준이 있으십니까라고 여쭤보고, 두 번째로. 지금 시장 흐름에 대해서 너무 요동치지 마라. 단기적으로 보면 안 된다. 우리가 시계열적으로 쭉 가격 형성이 어떻게 돼 있는지를 보면 굉장히 큰 그림을 보면 등락을 계속하고 있거든요. 그러니까 장기적인 관점에서 잔 파도에 휩쓸리지 말라고 말씀드려요. 그리고 이 얘기를 반대로 얘기하면 급등한다고 그래서 불안한 마음에 그 시장이 절대로 불나방처럼 뛰어들지 마라. 그러니까 본인이 판단을 해야 되는데 이 판단 기준이 없으면 절대 멈추라고 말씀을 드려요. 그러니까 실질적으로 이 부동산은 수도권만 말씀드리면 그 지역이 이미 지역적인 분석이 완성이 돼 있거든요. 그 지역적인 분석을 통해서 본인들이 의사결정을 할 수 없으면 멈춰야 돼요. 그런데 이 사회적 현상만 보고 그냥 바로 진입을 하세요. 불안한 마음에. 그러니까 의사결정을 너무 쉽게 하시는 경향이 있는 것 같아요. 그 부분이 조금 좀 안타까웠거든요.

◇이대호> 의사결정을 본인이 하는 게 아니라. 그때 시류에 등떠밀려서. 지금 안 사면 안 될 것 같고 포모 현상.

◆오윤석> 좀 그런 것들을 좀 내려놓으셨으면 좋겠다고 저는 생각이 들었었거든요.

◇이대호> 그렇죠. 이게 사실 재테크 수단이라고 해야 될까, 아니면 인간이 살면서 가장 크게 의사결정을 할 수 있는 금액적으로 가장 큰 규모다 보니까 더더욱이 신중하게 가야 되긴 하는데. 그런데 그게 또 뭔가 한 번 놓치면 평생의 타격이 될 것 같아서 더 이성적인 그런 분석도 잘 안 되는 것 같습니다.

◆오윤석> 그런데 제가 그래서 자발적으로 체험 삶의 현장에 뛰어들었잖아요.

◇이대호> 20대 때.

◆오윤석> 네, 20대 때. 그러니까 이게 지금은 지역 기반의 변화가 어떻게 나올 것인지 명확하게 나와 있거든요. 그러니까 상상해 봐야 돼요. 이 지역이 과연 어떤 방향성으로 변화될 것인지를 먼저 상상을 해봐야 되는데 그 상상 없이 그냥 바로 진입을 하시는 거예요. 그러니까 쉽게 얘기해서 저희가 재개발을 하던 재건축을 하든 현재 상황을 놓고 거기에 의사결정을 하시는 게 아니잖아요. 그 지역이 어떻게 변화될 것인지를 보고 미래에 어떤 변화에 의해서 가격이 형성될 것인지를 보고 현재 가격을 놓고 미래 가격을 놓고 의사결정들을 하시잖아요. 이것만 생각하시면 되거든요.

◇이대호> 그러면 그 가치를 따져보려면 어떤 관점을 가져야 하는지. 네 가지 관점을 말씀해 주신 게 있어요.

◆오윤석> 이게 제가 제 얘기가 아니라 부동산을 이루는 복합적 개념이 학술적 용어로 정의가 돼 있거든요. 이게 부동산 학계론에서 이야기를 하는 건데 법률적, 경제적, 기술적, 사회문화적 이 관점 4개가 모여서 그 시대마다 재점화되고 있다고 정의를 내리고 있어요.

◇이대호> 약간 공인중개사 시험에 나오는 것 같은데요.

◆오윤석> 맞습니다. 그런데 저는 이거를 무엇으로 표현을 하냐 하면 부동산은 종합예술인이다라고 표현을 해요. 그럼 저희가 가장 쉽게 접하는 게 뭐냐 하면 제일 먼저 부동산을 평가를 할 때 권리 분석을 먼저 한다고 하거든요. 그 권리 관계가 어떤지를 좀 보는 거죠. 그중에 가장 먼저 보는 게 등기사항 전부증명서거든요. 눈에 보이는 게 무엇이 있는지, 소유권은 누가 갖고 있는지, 그 지금 이 내놓은 소유자와 이것이 일치하는지 아는지를 다 분석을 합니다. 이게 법률적인 관점이에요.

◇이대호> 그렇죠, 완전 기초적인 거.

◆오윤석> 네, 기본적인 상황만 말씀드리면 두 번째가 경제적인 관점인데 그러면 제가 의사결정을 할 때 우리도 사람 심리에 보면, 편집장님. 이미 아까 그 집 이야기를 하셨잖아요. 아파트, 부동산 하면 집 아파트를 생각한다고 하셨잖아요. 머릿속에. 그럼 그분들의 내심적으로 마음속에 뭐가 있냐 하면 내가 사용하면서 가격이 올라야 돼, 떨어지면 안 돼라는 마음이 지배적으로 다 이거는 누구에게나. 이거는 부정 안 하실 거예요. 그러면 경제적인 관점으로 이걸 분석을 해봐야 되거든요. 과연 내 돈을 내가 넣었을 때 몇 년 뒤에 어떻게 변화될 것인가를 좀 고민을 해봐야 돼요. 왜냐하면 큰 돈이 들어가잖아요. 그런데 자기 자본을 가지고 저희가 다 넣지 않고 누구의 도움을 항상 받거든요.

◇이대호> 대출.

◆오윤석> 금융기관이든 또는 증여를 받던 어르신 돈을 받던 어떻게 해서든지 내 돈이 다 들어가지 않아요. 그중에 가장 많이 받는 게 대출이죠. 대출이 결정되는 것은 아까 말씀하신 거시경제, 금리의 영향을 많이 받잖아요. 이게 과연 내가 버틸 수 있을지 없을지를 좀 판단을 해보는 거고 내가 거기서 어느 정도까지 수익을 생각을 해봐야 돼요. 자기가 목표하는 목표 수익률. 그런데 많은 분들이 목표 수익률은 없는 것 같아요. 그냥 올라가면 좋고 많으면 좋다. 이런 식으로 좀 말씀을 하시더라고요. 그래서 명확하게 좀 생각을 해봐야 된다라는 게 저는.

◇이대호> 일단은 대부분의 분들이 시세 차익을 노리는 투자를 하다 보니까 더 그런 것 같고 그러면 거기에서 나올 현금 흐름 같은 걸 내 대출 이자랑 빗대서 좀 비교를 해봐야 된다. 사실 그것도 출발점이죠. 출발점. 기술적 관점이라는 건 뭐예요?

◆오윤석> 이 기술적 관점이 뭐냐면 그러니까 쉽게 얘기해서 물건의, 건물의 하자를 찾아보는 거예요.

◇이대호> 건물 사는 거.

◆오윤석> 일반인들이 보시기에는 좀 어려워서 저도 기술적 관점은 나중에 전문인을 통해서 좀 얘기를 해봐라. 그래도 밖에 있는 것과 안에 내부적으로 좀 꼼꼼히 봐라. 그리고 저희가 접근하는 방법은 기본적으로 어떤 계약을 하게 되면 안에 있는 걸 다 털어내잖아요. 새로 리모델링, 인테리어 하니까. 그때 좀 털어낸 후에 잘 봐라. 골격이라든지 기타 등등 여러 가지 하자 문제가 있는지를 좀 확인해 봐라라는 차원에서 제가 말씀드리는 겁니다.

◇이대호> 비파괴 검사를 한다라든지.

◆오윤석> 그거는 용도 변경할 때 중요하죠. 안전 진단 받을 때.

◇이대호> 사회문화적 관점은 이게 뭔가 알 것 같으면서도 어려울 것 같은데요.

◆오윤석> 지금 이게 사회문화적 관점이라는 게 트렌드거든요. 지금 부동산도 트렌드에 영향을 굉장히 많이 받아요. 편집장님도 아실 거예요. 공유 오피스 그리고 셰어하우스 그리고 워케이션.

◇이대호> 이름들은 참 멋있어요.

◆오윤석> 그러니까 이런 것들이 지금 이루고 있는 주요 트렌드였거든요. 이 트렌드라는 게 장기적인 관점에서 쭉 이루어지고 있는데 이게 과연 어떻게 변화될 것인지를 좀 보는 거죠. 주거용 부동산도 트렌드를 따라가고 있거든요. 지금 재건축이나 재개발했을 때 대단지 안에 영화관을 들어간다든지 그리고 아침 식사 조식을 제공한다든지 이런 단지들이 특화돼 있는 단지들이 가격이 높게 형성이 되고 있거든요. 그러니까 이런 커뮤니티 중심으로 또 넣고 있고. 이게 예전에 없던 사회 문화가 바뀌면서 공간에 접목된 상황이라고 보여지고 있거든요. 그러니까 사회 문화적 관점이 부동산 트렌드에 어떻게 영향을 주고 있는지를 좀 관심 있게 좀 보시는 게 중요하다고 생각을 합니다.

◇이대호> 사회문화적 관점이 아까 말씀해 주셨던 경제적 관점을 바꿔놓을 수도 있는 거니까요.

◆오윤석> 네, 맞습니다.

◇이대호> 또 요즘에는 또 어느 상권 뜬다, 무슨 단길 이런 거 많지 않습니까? 무슨 무슨 길 막 유행처럼 만들어지고 또 한쪽이 확 떴다가 또 확 지기도 하고.

◆오윤석> 여기서 하나 중요한 게 뭐냐 하면 객관적인 정보를 습득하는 게 굉장히 중요하거든요. 저희가 그 정보의 홍수 시대에 살고 있다고 저는 생각을 해요. 그런데 가장 중요한 게 수많은 정보 중에 노이즈를 제거하고 그리고 이 정보를 내가 지식으로 어떻게 체득화시킬 것인지를 좀 고민을 해봐야 되는 시점이에요. 그래서 제가 항상 얘기하는 게 공부하세요라는 얘기를 굉장히 많이 합니다.

◇이대호> 그럼요. 그럼요. 한두 푼짜리가 아니니깐요. 객관적인 정보가 중요하다. 그래서 어떻게 보면 남들이 그냥 여기 잘 될 거야, 뜰 거야, 오를 거야가 아니라. 사실을 많이 수집을 해야 되는 거죠. 그러니까 사람들이 사실보다는 의견을 듣고자 하는 사람은 그냥 결론만 얻으려고 하는 거고. 의견이 아니라 사실을 많이 좀 수집을 해서 본인의 의견을 만들어야 하는 건데요. 투자는 그게 참 어렵더라고요. 그러면 조금씩 더 나아가면서 배워볼게요. 우리 방금 공부하라고 하셨으니깐요. 그럼 미래에도 가치가 있는 물건 혹은 미래의 가치가 더 높아질 것을 바라봐야 되지 않습니까?

◆오윤석> 네, 맞습니다.

◇이대호> 거기에는 어떤 관점이 필요합니까?

◆오윤석> 저는 이제, 저희가 어떤 모르는 곳에 찾아갈 때 차량으로 이동한다 그러면 제일 먼저 하시는 게 뭐세요?

◇이대호> 일단 내비게이션으로 목적지를 찍겠죠?

◆오윤석> 네, 저도 목적지를 찍는데 이 부동산도 목적지가 나와져 있어요. 미래에 어떻게 변화될 것인가. 그게 도시 기본 계획인데요. 많은 분들이 도시 기본 계획을 확인을 안 하세요. 그리고 도시 기본 계획 자체를 부정하세요. 그거는 계획일 뿐이다라고 말씀하시는데 절대 그러지 않아요. 이 지역은 어떻게 바꿀 것이다라는 공간적인 정보가 거기 다 들어가 있어요. 그게 거시적인 관점인데 그럼 저희는 미시적으로 봐야 되잖아요. 이 방향성 안에서 우리가 어떻게 봐야 될 것인가는 철저하게 시장 분석을 통해서 들어가는 건데 그러니까 이 공간 정보를 장소성으로 위치성으로 어떻게 해석할 것인가는 저희들 몫이에요. 그러니까 서울 시내에서도 저희 이번에 도시 기본계획이 새롭게 2040이 발표됐는데 명확하게 어디를 어떻게 변화시키겠다라는 건 나와 있거든요. 그런데 제가 지역은 좀 우려스러워서 말씀 못 드리지만 이 주요 상권 세 군데를 이렇게 연결을 해보면 CBD, GBD, YBD를 삼각 지점으로 연결을 해보면 명확하게 어디서부터 발전될 것인가가 나와 있어요. 뚜렷하게. 그리고 하나 아셔야 될 게 이 수도권 서울을 말씀드리면 군집화가 돼가고 있어요.

◇이대호> 군집화.

◆오윤석> 네, 상권이 중심 상권이 모여 있다라는 것은 거기서부터 뻗어나가기 시작하는 거거든요.

◇이대호> 도시기본계획.

◆오윤석> 네.

◇이대호> 이게 어떻게 보면 이제 가장 중요한데.

◆오윤석> 중요합니다.

◇이대호> 사실상 이게 뭐 1~2년 안에 추진이 되고 이런 게 절대 아니기 때문에.

◆오윤석> 절대 아닙니다.

◇이대호> 도시기본계획이 그래요. 그거 10년 안에 되겠어요 또 이런 생각들을 또 하게 하게 되니까.

◆오윤석> 그런데 거기에서 파생돼서 그 기본 계획들이 다시 잡히거든요, 그걸 중심으로 해서. 그렇기 때문에 그걸 꼭 보셔야 돼요.

◇이대호> 우리 6859님이 도시기본계획은 어디서 찾아볼 수 있나요라는 방금 질문 주셨습니다.

◆오윤석> 네, 각 시도 홈페이지에 들어가면 도시기본계획이 다 들어가 있어요.

◇이대호> 도청이나 시청 홈페이지.

◆오윤석> 또는 그게 안 나와 있다 하면 서울은 굉장히 잘 돼 있는데요. 안 나와 있다 하면 각 도에 도시계획과에 문의하시면 어디에 나와 있는지 친절하게 알려주세요.

◇이대호> 그렇죠. 어느 지자체든지 도시계획과가 다 있죠.

◆오윤석> 네, 있습니다.

◇이대호> 거기에서 도시 계획을 짜는 거겠죠, 도시계획과에서.

◆오윤석> 그렇습니다.

◇이대호> 그런데 사실 우리 시민분들이 도시계획과에 통화할 일이나 찾아갈 일이 거의 없지 않습니까?

◆오윤석> 저는 자주 가요.

◇이대호> 역시 또 부동산에 관련된 사업을 하시니까. 그런데 이건 항상 관심을 갖고 봐야 된다.

◆오윤석> 그리고 이 자치구별로 또 마스터 플랜이 나와 있거든요.

◇이대호> 마스터 플랜.

◆오윤석> 네, 그러니까 도시 기본 계획이 상위 계획이면 마스터 플랜은 하위 계획이에요. 이게 연결이 돼 있습니다. 그래서 상위 계획 보고 그 구에 맞는 하위 계획을 꼭 맞춰보셔야 돼요. 그러면 어느 정도의 그 방향성은 잡으실 수 있다라고 저는 생각이 듭니다.

◇이대호> 기본 계획대로 그게 흘러가고 있는지, 얼마나 진행이 되고 있는지 이런 것들을 봐야 된다라는 거죠. 그런데 이제 거시적인 거, 미시적인 거 우리가 또 같이 이야기를 하고 있는데 그런데 인구도 그렇고 또 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지 이런 표현도 있듯이 각종 미시적인 정책도 그렇고 부동산 가격에 영향을 주는 요소들이 굉장히 다양하지 않습니까? 이것도 좀 뭐라 해야 될까요? 별점을 매긴다면 어떤 것부터 이제 중요도를, 좀 순서를 놔야 될까요?

◆오윤석> 저는 이제 전체 바운더리를 되게 중요시하거든요.

◇이대호> 그 범위 같은 걸요?

◆오윤석> 네, 그러면 우리가 이제 가장 많이 생각하는 게 어떤 타깃을 잡았을 때 지역 분석이라는 얘기를 굉장히 많이 쓰고 있어요. 그러면 이 지역 분석을 좀 더 줄이면 상권 분석이라는 얘기를 하고 있거든요. 이 어떤 장사를 한다 생각을 하시면 이 상권 분석을 잘해야 된다라는 이야기를 하고 있습니다. 이 상권 분석이라는 게 뭐냐 하면 주간 활동 인구들이, 활동 인구들이 상품을 구매할 수 있는 유효적인 거리, 지역이 나오는 거거든요. 이 바운더리 안에서 분석을 어떻게 하냐에 따라서 좀 달라지는 것 같아요. 그리고 그 지역 안에서 내가 어떤 콘텐츠를 가지고 사업을 구성하느냐에 따라서 그러니까 흥할 수도 있고 망할 수도 있는데 제가 가장 중요시하게 생각하는 건 이 바운더리 안에서 내가 공간을 어떻게 만들고 어떤 사용자가 거기에 입점할 것인가를 좀 많이 보거든요. 그러니까 저는 철저하게 이제 개발 사업자의 입장에서만 분석을 하기 때문에 아마 편향된 시각일 수도 있어요, 다른 분들이 보셨을 때는. 그래서 이제 개별 요인들을 굉장히 많이 봐요, 그 장소성, 위치성에 따른. 아까 편집장님이 말씀하셨던 로케이션, 로케이션, 로케이션이라는 게 입지, 위치성을 뜻하는 거거든요. 이 상권 안에서 딱 하나의 지번을 뜻하는 거거든요. 그 지번이 갖고 있는 개별적인 요인을 분석을 하는 거죠. 그러니까 예를 들면 여기 대지 평수가 만약에 50평이다. 그러면 이 50평 안에 지을 수 있는 면적이 얼마나 되는지를 먼저 체크를 해 봐요. 이게 건폐율과 용적률인데 이거를 제한하는 게 용도 지역이거든요. 그래서 2종 일반 지역인지, 3종 일반 지역인지 이런 것들이 제한적으로 들어가면 그럼 이 지역에 맞는 콘셉트는 무엇일까를 먼저 고민을 해 보거든요. 그러면 그 건물이 들어갔을 때 사용자가, 최종 사용자가 누가 될 것인지를 먼저 하고 평면을 구성을 합니다. 이 평면 구성이 되게 중요하거든요. 그러니까 건물. 땅이 이제 모양이 이상하다고 그래서 나쁜 땅이다라고 생각은 안 해요, 저희는. 그러니까 이 모양이 이상하더라도 이곳에 맞는 것만 지우면 된다, 공급하면 된다라고 생각을 하기 때문에 거기에 따른 가격이 맞냐, 안 맞냐를 먼저 따져보는 거죠. 그러니까 쉽게 얘기해서 바운더리 안에서 내가 과연 할 수 있는 것이 무엇인가를 먼저 고민을 해 보거든요.

◇이대호> 네, 그래서 그 지역. 그리고 상권. 이런 식으로 분석을 해 나가야 되는 거고 더 디테일하게는 지번의 특성까지도 봐야 된다는 거고 많은 분들이 뜨는 상권에 뭔가 좀 깃발을 꽂으면 그쪽에서는 자연스럽게 좀 성공할 확률이 높지 않을까라는 생각은 다들 하지 않습니까? 그거는 좀 쉬운 선택 편하게 갈 수 있는 길일까요? 물론 돈은 많이 들겠습니다만.

◆오윤석> 그런데 저는 조금 위험한 선택이라고 말씀드려요.

◇이대호> 그래요?

◆오윤석> 네, 그러니까 일단 현장에 답이 있다라고 말씀드렸는데 아까 방금 얘기했던 말을 다시 끌고 오면 바운더리 안에 있는 뜨는 상권은 이미 상권이 형성이 돼 있고 가격적으로 굉장히 높게 형성이 돼 있다고 말씀드리고 싶어요. 그럼 이 지역 안에서 내가 들어갔을 때 투입 대비 돈이 다시 나한테 들어오는 걸 생각을 해 보면 이게 환금성이 좀 많이 떨어지거든요. 다시 나한테 들어와서 이익으로 들어올 수 있는 게. 그러니까 택스 후의 현금 흐름을 보면 좀 조금 뭐라고 그럴까 부족할 수도 있어요. 그러니까 실패할 확률이 높다. 투입되는 금액이 많아지면 부담이 될 수도 있잖아요. 그러니까 저희가 보는 것은 뜨기 전에 있는 상권을 먼저 찾아야 된다라고 말씀드리는데 그게 쉽지 않다라고 대부분 그렇게 알고 계시잖아요. 그런데 여기에 제일 중요한 게 주거용 부동산은 이미 답은 나와 있어요. 그 답이 뭐냐 하면 대장 아파트를 먼저 찾잖아요. 그리고 그 대장 아파트가 선도하는 이유를 먼저 찾으면 주변의 가격을 영향을 주거든요. 그런데 이 이론이 뭐냐 하면 공간적 자기 상관성이라는 이론이에요. 가까이 있으면 서로의 가격을 서로 주고 받는다라는 이론으로부터 시작이 되는 거거든요. 그게 바로 이 바운더리 안에서의 나오는 효과들이에요. 그러면 멀리 있으면 어떻게 되냐 하면 가격을 주는 힘이 떨어지는 거죠.

◇이대호> 그렇죠.

◆오윤석> 네, 그럼 이것을 다시 해석을 해 보면 만약에 상권 분석을 한다 그러면 제일 먼저 찾아야 될 게 장사 가장 잘 되는 곳을 먼저 찾아야 돼요. 그리고 내가 선택한 지역에서 과연 몇 미터 안에 장사 잘되는 곳이 입점해 있는지를 좀 봐야 되거든요. 그리고 그곳이 왜 장사가 잘 되는지를 분석을 해 봐야 돼요. 만약에 그 들어가고자 하시는 곳에 장사가 잘 되는 곳이 한 군데도 없다 그러면 일단 거기는 들어가시면 안 돼요. 왜냐하면 일단 어떤 이 당기는 힘이 사람들이 모이는 힘이 군집이 있어야지만 자기가 성공할 확률이 높거든요. 그러면서 거리가 형성이 되는 거예요.

◇이대호> 아파트에도 대장 아파트가 있듯이 상권에서도 어떤 대장. 이게 뭡니까. 상점. 대장 상점, 대장 맛집. 그래서 거기서 사람들 쭉 끌어들이고 있으면 그 근처 가면 성공할 확률이 높아진다.

◆오윤석> 높아질 확률이 굉장히 높은 거죠. 그런데 반대적으로 내가 사람들을 당길 수 있는 콘텐츠가 있으면 또 다른 얘기가 돼요.

◇이대호> 그렇죠. 자기가 주체가 될 수 있다면요.

◆오윤석> 네, 이 두 가지를 좀 보시면 될 것 같아요.

◇이대호> 반대로 물론 가격이 여기보다 더 쌀 수는 있겠습니다만 좀 쇠퇴한 지역. 아니면 저물고 있는 상권 혹은 빈집. 아니면 그 뭐라고 해야 됩니까? 건물도 비어서 아무도 쓰지 않는 상태인 것들이 있지 않습니까? 공실인 상태. 여기에다가 투자를 해 보는 것. 이게 발상의 전환일 수 있는데 이게 더 위험할까요 아니면 어떤 선택일까요?

◆오윤석> 저는 이제 두 가지로 먼저 고민을 해 봐야 되는 게 이게 재생이 가능한 곳이 있고 도시재생이 불가한 곳이 있거든요, 쇠퇴하는 지역도. 그러니까 재생이 가능한 곳을 먼저 찾아야 되고요. 그 도시 재생이 가능하다고 하면 지역적 가치를 먼저 입혀야 되거든요. 지역에서 과연 어떤 문화가 있는지. 그리고 어떤 요인들이 작용을 하고 있는지를 먼저 보고 그리고 거기에다가 내가 갖고 있는 콘텐츠를 갖다 넣어야 되는데 그중에 가장 예를 들면 문경에 화수원이라는 곳이 있어요.

◇이대호> 문경이요.

◆오윤석> 네, 문경이요. 거기가 어느 종갓집의, 종갓집이었는데 사용을 안 해서 몇십 년 동안 폐가로 남아 있던 지역을 어떤 청년들과 문경시에서 같이 해서 도시재생 사업으로 해서 굉장히 활성화시킨 곳이 있거든요, 화수원이라는 곳이. 그리고 또 하나가 저희가 잘 알고 있는 예산시장.

◇이대호> 네, 백종원 씨가 프로젝트했던.

◆오윤석> 네, 그것처럼 이 사람들을 당길 수 있는 힘이 무엇인가를 좀 봐야 되는데 이게 이 도시재생에서 가장 중요한 게 민간이 할 수 있는 힘이 있고요. 그다음에 정부 차원에서 할 수 있는 게 있어요. 그래서 이게 협업이 잘 돼야 되거든요. 그래서 이 틈을 발견하는 게 좀 저는 중요하다고 생각을 합니다.

◇이대호> 도시 재생이 가능한가, 지역적 가치는 무엇이 있는가. 민간과 정부가 같이 힘을 합쳐서 재생할 수 있는가를 봐야 된다. 그렇죠. 그렇죠. 그냥 혼자 들어가서 거기서 사람이 올 때까지만 기다리고 있으면 안 될 테니까요. 저희가 준비한 질문이 굉장히 많은데 한 가지만 더 여쭤볼게요. 어떤 아까 서두에 공간의 가치를 되게 강조를 좀 하셨거든요. 마지막으로 좀 공간의 가치를 어떻게 봐야 하는지 혹은 그걸 살릴 수 있는지 이에 대한 말씀도 좀 부탁드립니다.

◆오윤석> 하나의 예를 들면 요즘에 베이커리 카페가 굉장히 많이 일어났잖아요.

◇이대호> 빵집에 커피 팔고 뭐.

◆오윤석> 네, 그런데 그게 이제 되는 곳이 있고 안 되는 곳이 있거든요. 그러니까 여기의 차이점은 뭐냐 하면 결국에는 저는 장소의 기억성으로 생각이 되거든요. 그러니까 편집자님은 가장 기억나는 장소가 있으세요?

◇이대호> 가장 기억에 남는 장소요?

◆오윤석> 네, 추억이.

◇이대호> 어릴 적에 이렇게 뛰어놀았던 아주 오래된 주택 뭐 이런 거 있죠.

◆오윤석> 지금은 혹시 가보신 곳 중에 가장 기억이.

◇이대호> 제가 지지난주에 저희 집에서 멀지 않은 곳에 4층짜리 으리으리한 건물이, 예쁜 건물이 생긴 거예요. 그래서 지나다니면서 건축 중이어서 저게 뭘까, 뭘까 했는데 결국은 그 베이커리 카페더라고요. 그래서 가족들이랑 갔었는데 커피 한 잔에 1만 원. 그래서 내가 여기 다시 안 온다 이런 생각하고 왔거든요.

◆오윤석> 그런데 이제 가장 중요한 게 카피는 하되 그 카피가 장소에 기억이 안 남으면 거긴 다시는 찾지 않아요, 같은 콘텐츠라도. 제가 카페를 싫어하는 이유가, 공간을 안 만드는 이유가 자신이 없어서예요. 남들과 차별성을 이룰 수가 없거든요. 그런 의미에서 보면 우리가 그 공간에 그 기억을 넣어줄 수 있는 그 무엇을 만들 수 있다 하면 좀 특화적인 공간을 만들 수 있다고 저는 생각을 하거든요. 그래서 제가 만약에 카페를 만든다 하면 요즘에 키즈카페에 대한 테마를 지금 갖고 있거든요. 그중에 아이들이 초점이 아니라 저는 어머니들을 초점을 맞추고 있어요.

◇이대호> 키즈카페인데 어머니에게 초점을.

◆오윤석> 네, 어머니들이 편안하게 쉴 수 있는 공간을 만들고 싶거든요. 그러니까 자연적으로 애들은 애들이 놀 수 있는 환경만 만들어주고 안전만 책임져주면 부모님들은 거기서 충분히 이용하시면서 그 대가를 지불한다고 저는 생각을 하고 있습니다.

◇이대호> 저도 애들 데리고 키즈카페 많이 가봤습니다만 부모들은 오히려 그냥 그 딱딱한 의자에 앉아서 계속 스마트폰이나 보고 있고 애들 저거 언제 끝나나 하고 있는데 오히려 부모들이 더 편안함을 느끼게끔.

◆오윤석> 네, 그래서 그거를 기획을 하고 있고 그런데 하나 부족한 게 뭐냐 하면 베이커리 안에 들어가는 요식업에 대한 콘텐츠가 제가 자신이 없어서 오픈을 못하고 있어요. 실행을 못하고 있습니다.

◇이대호> 장소의 기억성. 그러니까 차별성이 있어야 되고 그게 소비자에게 확실한 기억을 줘야. 그래야지 이게 사람들이 또 오고 그게 또 자연스럽게 상권이 되는 건데요.

◆오윤석> 저는 그렇게 생각하고 있습니다.

◇이대호> 그래서 그 공간의 가치. 또 부동산을 바라보는 가치 또 그 가치를 만들어가는 관점에 대해서 이야기를 들어봤습니다. 오윤석 작가와 함께 했습니다. 고맙습니다.

◆오윤석> 감사합니다.

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