단독주택을 커피숍으로 바꾼다고요? 건물용도 변경 시 주의사항 챙기세요

구조·주차대수·내진설계…
과거와 달리 법규 강화돼
용도변경 허가·신고 필수

서울 용산구에 연면적 231㎡(약 70평), 2층 규모의 단독주택을 보유한 A씨는 해당 주택을 리모델링해 커피숍으로 바꾸고자 했다.

하지만 예상보다 비용이 많이 발생하고 절차가 복잡해 고민되는 상황이다. A씨는 기존에 보유하고 있던 다른 신축 상가건물 1개 층을 사무실에서 근린생활시설로 변경한 경험이 있었다. 당시 큰 비용이 들고 건물의 구조적 변경이 없었기 때문에 용도 변경이 쉬운 줄 알았다. 이처럼 우리는 목적에 맞는 건축물 용도를 규정하고 사용하고자 하는 용도를 바꾸고자 할 때에는 용도 변경 허가나 신고를 해 변경한 후 사용해야 한다. 어떤 용도로 변경하는지에 따라 절차는 쉬울 수도, 복잡할 수도 있다.

용도 변경 시 현행법을 기준으로 법을 적용한다. 중대형 건물의 넓은 면적을 대상으로 하는 용도 변경은 대수선과 함께 이뤄지는 사례가 많아 완화 적용을 받는 몇 가지 사항을 제외하고는 신축과 유사한 검토가 필요하다. 단독주택 등 소규모 건축물은 크게 구조, 주차, 정화조, 단열 등을 중점적으로 점검해야 한다.

A씨가 보유한 해당 주택은 1992년 신축한 주택으로 당시에는 주차 대수가 1대여도 법적으로 크게 문제가 없었다. 하지만 최근 법령(서울특별시 주차장 설치 및 관리 조례)에 따라 기준이 강화됐다. 이 때문에 해당 주택을 같은 규모(231㎡)의 커피숍(근린생활시설)으로 용도 변경 시 현행법을 적용하면 주차 대수는 조례에 따라 134㎡당 1대를 확보해야 하며 필요한 주차 대수를 검토하면 총 2대의 주차 구획이 마련돼야 용도 변경이 가능하다. 하지만 부설주차장 설치 제한 지역을 서울시에서 지정·고시하고 있기 때문에 해당 지역이 이에 포함되는지 확인해볼 필요가 있다. 부설주차장 설치 제한 지역 내에는 주차장의 설치 완화 기준을 적용받는다.

2층 규모의 근린생활시설로 용도 변경할 때에는 구조 안전과 내진 설계 확인서를 제출해야 한다. 구조 안전과 내진 설계 확인서는 건축사나 건축구조기술사의 날인이 들어가야 하며 이때 해당 지방자치단체의 관련 부서와 협의해 구조 안전 진단 보고서가 첨부될 수 있어 이에 대한 비용도 고려해야 한다.

오수 처리 방법이 정화조인 지역은 주택에서 근린생활시설로 용도 변경 시 정화조는 추가적인 용량 확보가 요구되지만 대부분 정화조가 지하에 있어 증설이 어렵다. 정화조의 경우 용도 변경을 신청하기 전에 해당 지자체의 정화조 관련 부서와 협의를 거쳐 문제가 없을지 사전에 확인이 필요하다.

용도 변경 시 건축물 용도는 건축법 19조를 따라야 한다. 건축법 19조는 건축물 용도별로 시설군을 구분하고 상위군과 하위군을 명시하고 있다. 상위군으로 변경할 경우 허가 대상, 하위군으로 이동하면 신고 대상으로 본다. 신고 서류가 갖춰진 단순한 용도 변경일 때 기간은 15일 이내에 신청한 민원의 처리가 가능하다고 보지만 보완할 서류가 발생하면 일정은 좀 더 필요할 수 있다. 이렇게 변경된 건축물 용도는 건축물대장에 등재된다.

[김선주 신한은행 부동산팀장]