실거주의무폐지 무산에 실수요자 “범법자 될판”…후폭풍 확산

"정부 믿고 미분양 샀는데"…물 건너간 실거주의무폐지法
"거래절벽 심화로 시장충격 올수도…주거사다리 인정해야"

[이데일리 오희나 기자] “정부 발표만 믿고 미분양 아파트를 매수한 것을 정말 후회합니다. 1·3 대책으로 미계약분 소진, 부동산 PF 자금 운용 등 정책 효과는 가져가고 실제로 정부 발표를 믿고 의사 결정한 실수요자들은 안중에도 없고 정쟁만 하고 있어 하루하루가 고통스럽습니다.”

분양가 상한제 주택 청약 당첨자들의 실거주 의무를 폐지하는 내용을 담은 주택법 개정안이 29일 법안소위 문턱을 넘지 못하면서 실수요자들의 피해가 커질 것으로 보인다. 내달부터 둔촌주공, 장위자이 등 전매제한이 해제되는 단지들이 줄줄이 나온다. 하지만 전매제한과 패키지 법안인 ‘실거주의무’가 야당의 반대로 1년 가까이 국회 문턱을 넘지 못하면서 실수요자들의 피해가 예상되고 있다.

정부 믿고 내 집 마련 나선 실수요자 “범법자 될 판”

30일 지난해 경기도 광명시 ‘광명호반그랜드’ 미분양 물량을 매수한 김 모 씨는 “아이 학업이 끝나면 실거주할 예정이었는데 이것도 투기인가”라며 “정부의 1.3 대책 발표가 없었다면 주변 신축이나 재개발 입주권을 구매했을 것이다. 아이가 전학할 수 없는 상황인데 현행법대로라면 1000만원 벌금 및 1년 징역이고 저는 투기세력으로 욕을 먹고 있다. 일생일대의 의사결정에 영향을 준 정부는 책임을 회피하고 있어 잠이 오지 않는 나날이다”고 토로했다.

실거주의무를 폐지한다는 정부 발표만 믿고 미계약 물량을 매수했는데 법안 통과가 안 돼 범법자가 될 상황에 놓였다는 설명이다.

그는 “1년 동안 이 정책 하나만 바뀌기를 바라고 있는데 번번이 국회에서 막히고 있다. 1·3 대책으로 홍보해서 분양 미계약분 소진, 부동산 PF 자금 운용 등의 정책 효과는 가져가고 실제로 이 홍보로 의사 결정한 시민은 안중에도 없고 정쟁만 하고 있다”면서 “‘분상제 주택 실거주 의무 폐지, 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정 법률을 소급 적용 예정’ 발표처럼 적어도 실거주 의무 즉시 입주 조항은 폐지해야 해당 대책으로 의사 결정한 사람들도 숨을 쉴 수 있을 것 같다”고 강조했다.

김 씨처럼 정부 발표만 믿고 주택 구입에 나섰다가 피해를 본 사례는 앞으로 더 나올 것으로 보인다. 실제로 지난 28일 국회국민동의청원에는 ‘실거주의무폐지를 조속히 실행해달라’는 청원도 올라왔다. 청원인은 “실거주의무가 폐지된다는 정부의 약속을 믿고 청약을 받았는데 아직도 폐지가 안 돼 계약금은 물론 중도금까지 날리게 됐다”며 “자금 여력이 부족해 전세를 놓아야 하는 실수요자들의 억울한 피해가 생기지 않도록 대책을 마련해달라”고 토로했다. 이어 “전매제한은 풀렸으나 실거주의무폐지가 되지 않아 청약 당첨을 포기해야 하는 상황”이라며 “이런 불합리한 (제도로) 실제로 실거주할 국민이 피해당하지 않도록 조속한 법 개정이 필요하다”고 강조했다.

연내 통과 불투명…“시장 충격 줄 수도”

앞서 정부는 ‘1·3 부동산 대책’에서 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다. 관련 법안은 2월 국회에 발의됐다. 정부 정책 발표로 시장에서는 실거주 의무가 폐지될 것이라는 기대가 커졌다.

하지만 더불어민주당의 반대로 1년 가까이 국회에서 계류 중이다. 연내 남은 소위 일정은 다음 달 6일 한 차례뿐이어서 법안 처리가 쉽지 않을 수 있다고 우려한다. 더불어민주당은 갭투자를 부추길 수 있다며 주택법은 그대로 두고, 시행령에서 조건부로 예외를 허용하자고 주장하고 있는 것으로 전해졌다. 국회법상 연내 처리가 안 되면 법안은 회기 종료와 동시에 자동 폐기된다.

실거주의무 규제는 부동산 시장이 과열된 2021년 2월 투기 수요를 차단하기 위해 도입됐다. 분양가상한제 적용 주택에 2년~5년까지 의무거주 규제가 적용된다. 국토부에 따르면 2021년 2월 이후 입주자 모집 승인을 신청해 실거주 의무 규제를 받게 된 아파트는 전국 66단지, 4만 3786가구에 달한다. 당장 내달부터 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’(2840가구), 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(1만 2032가구) 전매제한이 풀린다. 실거주의무폐지 법안이 처리되지 않으면 분양권을 되팔 순 있지만 실거주 의무 때문에 집을 팔 수도 전세를 놓을 수도 없다. 실거주 의무를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하 벌금형에 처할 수 있다.

전문가들은 실거주의무폐지 미통과로 거래절벽이 공고히 되는 동시에 전·월세 시장 공급 감소로 시장에 충격이 올 수도 있다고 지적한다. 실제로 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 1만 921가구로 예상된다. 이는 부동산R114가 관련 통계 집계를 시작한 2000년 이후 최저 수준이며 올해(3만 2795가구)의 3분의 1 수준에 불과하다.

권대중 서강대 부동산학과 교수는 “주택법 개정안이 통과되지 않으면 부동산 시장에는 큰 충격으로 다가올 수 있다”라며 “실거주의무가 폐지되지 않는다면 거래절벽 현상은 더욱 공고화될 것이기 때문이다”고 말했다. 이어 “청약 받은 사람 중 실거주를 의무적으로 하게 돼 잔금을 치르기 위해 기존에 전세로 사는 집의 전세금을 빼려고 해도 쉽지 않을 것”이라며 “실거주 의무는 이같이 주택시장에 연쇄적으로 영향을 주기 때문에 폐지가 맞다. 폐지되지 않는다면 부동산 시장의 연착륙을 막아 큰 혼란을 일으킬 것”이라고 설명했다.

서진형 경인여대 교수는 “입주를 해야만 실수요자인지는 사실 논란의 여지가 있다. 자금 여력이 부족한 실소유자들이 내 집 마련 수단으로 전세를 놓기도 하는데 이걸 막아놓으면 시장에서는 혼란을 가져올 수밖에 없다”며 “대출을 받아서라도 들어가야 하지만 DSR 40%를 넘으면 잔금대출이 안 되니 사금융 등으로 흘러갈 가능성도 있다”고 지적했다.

오희나 (hnoh@edaily.co.kr)