야당 반대 실거주의무폐지법 무산…둔촌주공·장위자이 입주자 어쩌나

국토위 법안소위, 실거주의무폐지법안 결국 통과 불발
갭투자 우려 '공전'…둔촌주공·장위자이 입주자 발동동
"청약·미분양 시장, 실수요자 내집마련 창구…정상화해야"

[이데일리 오희나 기자] 분양가 상한제 주택 청약 당첨자들의 실거주 의무를 폐지하는 내용을 담은 주택법 개정안이 29일 법안소위 문턱을 넘지 못해 국회 임기 내 통과가 불투명해졌다. 내달부터 둔촌주공, 장위자이 등 전매제한이 해제되는 단지가 줄줄이 나온다. 하지만 전매제한과 패키지 법안인 ‘실거주의무’가 야당의 반대로 결국 국회 문턱을 넘지 못하면서 실수요자 피해가 예상되고 있다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트단지 모습.

실거주 의무 폐지 법안 통과 못해

29일 국회 국토위 법안소위가 열린 가운데 분양 아파트 실거주 의무 폐지가 담긴 ‘주택법 일부개정 법률안’은 통과되지 못했다. 반면 재건축 사업으로 개발 이익을 발생했을 때 최대 50%까지 세금으로 이익을 환수하는 ‘재초환 개정안’은 통과했다.

실거주의무 규제는 부동산 시장이 과열된 2021년 2월 투기 수요를 차단하기 위해 도입됐다. 분양가상한제 적용 주택에 2년~5년까지 의무거주 규제가 적용된다. 국토부에 따르면 2021년 2월 이후 입주자 모집 승인을 신청해 실거주 의무 규제를 받게 된 아파트는 전국 66단지, 4만 3786가구에 달한다.

당장 내달부터 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’(2840가구), 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(1만 2032가구) 전매제한이 풀린다. 실거주의무폐지 법안이 처리되지 않으면 분양권을 되팔 순 있지만 실거주 의무 때문에 집을 팔 수도 전세를 놓을 수도 없다. 실거주 의무를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처한다.

앞서 정부는 ‘1·3 부동산 대책’에서 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다. 관련 법안은 2월 국회에 발의됐다. 하지만 관련 법안이 야당의 반대로 9개월째 공전을 이어가면서 시장 혼란이 가중되고 있다. 연내 남은 소위 일정은 다음 달 6일 한 차례뿐이어서 법안 통과 가능성이 작다. 더불어민주당은 갭투자를 부추길 수 있다며 주택법은 그대로 두고 시행령에서 조건부로 예외를 허용하자고 주장하고 있는 것으로 전해졌다. 국회법상 연내 처리가 안 되면 법안은 회기 종료와 동시에 자동 폐기된다.

전문가 “시장 혼란 불가피”

권대중 서강대 부동산학과 교수는 “주택법 개정안이 통과되지 않으면 부동산 시장에는 큰 충격으로 다가올 수 있다”라며 “실거주의무가 폐지되지 않는다면 거래절벽 현상은 더욱 공고화될 것이기 때문”이라고 말했다. 이어 권 교수는 “청약 받은 사람 중 실거주를 의무적으로 하게 돼 잔금을 치르기 위해 기존에 전세로 사는 집의 전세금을 빼려고 해도 쉽지 않을 것”이라며 “실거주 의무는 이같이 주택시장에 연쇄적으로 영향을 주기 때문에 폐지가 맞다. 폐지되지 않는다면 부동산 시장의 연착륙을 막아 큰 혼란을 일으킬 것”이라고 설명했다.

서진형 경인여대 교수는 “입주를 해야만 실수요자인지는 사실 논란의 여지가 있다. 자금 여력이 부족한 실소유자들이 내 집 마련 수단으로 전세를 놓기도 하는데 이걸 막아놓으면 시장에서는 혼란을 가져올 수밖에 없다”면서 “대출을 받아서라도 들어가야 하지만 DSR 40%를 넘으면 잔금대출이 안 되니 사금융 등으로 흘러갈 가능성도 있다”고 지적했다.

실거주의무폐지를 통해 공급 확대와 실수요자들의 내 집 마련 기회를 확대해야 한다는 지적도 나온다. 내년 입주물량이 역대 최저 수준인 상황에서 전셋값 자극이 우려된다는 전망이 나오고 있기 때문이다. 실제로 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 1만 921가구로 예상된다. 이는 부동산R114가 관련 통계 집계를 시작한 2000년 이후 최저 수준이다. 과거 입주 물량이 가장 적었던 2011년(2만 336가구)보다도 절반가량 줄었고, 올해(3만 2795가구)의 3분의 1 수준에 불과하다.

김효선 NH농협은행 부동산수석 연구위원은 “1·3대책 이후 분양권 전매를 한 사람도 있을 것이다. 단기간 정책이 급변하면서 예상되는 기간 안에 통과 안 되면서 혼란이 야기되는 부분이기 때문에 실거주의무폐지를 하루빨리 통과시켜야 한다”며 “청약 시장·미분양 시장은 실수요자들이 쉽게 접근할 수 있는 시장이기 때문에 빠르게 정상화돼야 무주택 서민들이 집을 살 기회로 작용할 수 있을 것이다”고 말했다.

오희나 (hnoh@edaily.co.kr)