‘제2의 수방사’ 로또분양 또 나온다는데 어디?…12월을 기다리는 이유 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-16]
尹정부 공공분양주택 브랜드 ‘뉴홈’
일반형·나눔형·선택형 유형별 분석
대방동 군부지·마곡 택시차고지 주목
다음달 사전청약 물량에 포함될 듯
“서초 성뒤마을은 연내 공급 어려워”

‘평균 경쟁률 283대 1’

올해 가장 관심이 뜨거웠던 이 분양 단지는 어디일까요. 답은 서울 동작구 수방사 부지에 지어지는 아파트입니다. 지난 6월 255가구에 대한 사전청약을 진행했는데 무려 7만 2172명이 몰렸습니다. 한강 조망이 가능한 역세권 입지에 분양가가 시세보다 5억원 가까이 저렴해 흥행에 성공한 것으로 풀이됩니다.

서울 한강변 단지가 어떻게 이처럼 싸게 나올 수 있었냐고요. 공공분양주택 ‘뉴홈’ 물량으로 풀렸기 때문입니다. 오는 12월에도 서울 동작구와 강서구 등에서 뉴홈 물량이 추가로 공급된다고 하는데요. 그래서 이번 주제는 뉴홈으로 정했습니다. 도대체 어떤 정책인지, 다음달 풀리는 알짜 단지는 어디인지 하나하나 살펴보겠습니다.

뉴홈이란?

뉴홈은 윤석열 정부의 공공분양주택 브랜드입니다. 공공분양주택은 정부·기관이 분양하는 주택을 말합니다. ‘정부가 파는 집’이라고 이해하면 쉽습니다. 무주택 서민들의 내 집 마련을 돕기 위해 이 같은 정책이 나왔습니다. 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등이 주로 공급에 나섭니다.

윤석열 정부는 임기 동안 “뉴홈을 50만 가구 공급하겠다”는 목표를 세웠습니다. 정부가 주도하는 만큼 정책적 배려가 필요한 사회계층을 대상으로 하는 특별공급 물량이 많습니다. 신혼부부나 다자녀가구, 노부모 부양가구, 청년 등이 대표적입니다.

일반공급은 수도권(서울·경기·인천)에 사는, 자산과 소득 요건을 넘지 않는 무주택자면 누구나 신청할 수 있습니다. 이들에게 시세보다 저렴하게 주택을 제공하는 게 핵심입니다. 구체적인 유형은 총 3가지로 나눴습니다. 개인별 여건에 따라 △일반형 △나눔형 △선택형 중 하나를 고르면 됩니다. 유형별 특징은 다음과 같습니다.

일반형, 시세 대비 80% 수준 공급

일반형은 주변 시세의 80% 수준으로 공급되는 공공분양주택입니다. 주변 아파트가 10억 원에 거래되면 분양가가 8억 원에 정해지는 식입니다.

뉴홈 50만 가구 가운데 15만 가구가 일반형으로 풀릴 예정입니다. 전체 물량 중 70%는 특별공급, 30%는 일반공급 됩니다. 공급 유형에 따라 자산과 소득 요건이 조금씩 다르니 입주자 모집공고를 자세하게 살필 필요가 있습니다.

일반형은 분양 받는 순간 온전한 내 집을 갖게 되는 거나 마찬가지입니다. 다만 분양 받자마자 바로 집을 팔수는 없습니다. 전매제한이 최대 3년 적용기 때문입니다. 전매제한은 분양주택에 당첨되면 일정 기간 동안은 사고팔지 못하게 하는 조치입니다.

아울러 최대 5년 동안 실제 거주해야 하는 의무도 있습니다. 투기 세력을 막겠다는 취지입니다. 그 대신 의무 기간이 끝나면 시장에 자유롭게 내다 팔 수 있습니다.

나눔형, 시세 대비 70% 수준 공급

나눔형 주택은 일반형보다 더 저렴하게 나옵니다. 주변 시세의 70% 수준으로 공급하는 게 핵심입니다. 단순하게 말해 인근 단지 집값이 10억 원이면 나눔형 분양가는 7억 원 안팎이 됩니다.

뉴홈 50만 가구 가운데 절반인 25만 가구가 나눔형으로 풀리는데요. 전체 물량 중 40%가 신혼부부, 25%가 생애최초, 15%가 청년을 위해 할당되는 게 눈길을 끕니다. 사실상 2030세대를 위한 유형으로 평가 받는 이유입니다. 이 외 일반공급 비중은 20% 수준입니다.

나눔형도 일반형과 마찬가지로 처음부터 내 집으로 분양 받습니다. 모은 돈이 적어도 집을 살 수 있도록 대출 지원을 해주는 게 장점입니다. 분양 가격의 80%까지 최대 40년 동안 낮은 금리로 대출 받을 수 있는 전용 상품을 만들었기 때문입니다. 나눔형 주택 분양가가 3억 5000만원이라고 가정해볼까요. 이 중 80%인 2억 8000만원을 빌릴 수 있습니다. 결국 초기 목돈은 7000만원만 갖고 있으면 되는 셈이죠.

싸게 분양하고, 대출 지원도 해주지만 여러 제한 요소도 있습니다. 일단 의무적으로 거주해야 하는 기간이 5년입니다. 그런데 나눔형은 5년이 지난 후 집을 정부(LH)에만 되팔 수 있습니다. 시장에 매물로 내놓을 수가 없는 겁니다. 이때 집을 처분하고 남기는 이익도 정부와 나누게 됩니다. 처분 이익의 70%는 분양 받은 사람이, 나머지 30%는 정부가 각각 갖는 식입니다.

선택형, 일단 살고 나중에 구입 결정

선택형은 한마디로 ‘일단 살아보고 집을 살지 말지를 나중에 결정’하는 유형입니다. 모아둔 돈이 많이 부족하거나, 집을 사야할지 여부를 아직 결정하지 못한 이들이 주목할 만합니다.

처음엔 임대주택과 비슷합니다. 주변 시세에 비해 저렴한 임대료를 내며 살기 때문입니다. 하지만 의무 임대 기간인 6년이 지나면 분양 받을지 여부를 선택해야 합니다. 만약 분양 받지 않겠다는 결정을 내리면 현재 집에서 4년 더 임대 방식으로 살 수 있습니다.

반대로 분양 받겠다는 결정을 내리면 돈을 내고 살던 집을 구입하면 됩니다. 이때 분양가격은 ‘입주할 때 추정 분양가’와 ‘분양 시점의 감정가’의 평균 가격으로 정해집니다. 예를 들어볼까요. 집에 처음 살기 시작했을 때 추정 분양가가 4억원이고, 6년 후 선택의 시간이 다가왔을 때 감정가가 8억원이면 최종 분양가격은 둘의 평균인 6억원으로 정해집니다.

선택형도 나눔형과 마찬가지로 대출 지원을 해줍니다. 처음 집에 들어갈 땐 임대 보증금의 80%까지 낮은 금리로 전세 대출을 지원합니다. 6년 후 분양을 선택하는 시점에는 최대 5억원 한도, 40년 만기의 낮은 금리 상품을 이용할 수 있습니다.

뉴홈 50만 가구 가운데 10만 가구가 선택형으로 풀릴 예정인데요. 일반공급 비중이 10%로 다른 유형 중 가장 낮습니다. 나머지 90% 물량이 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양가구 등을 위해 특별공급 됩니다.

12월 사전청약 계획은?

국토교통부가 지난 6월 발표한 올해 사전청약 공급계획. 예정치라 주요 내용은 향후 변동 가능.

올해 뉴홈 물량은 지난 6월과 9월에 이미 두 차례 풀린 바 있습니다. 연내 마지막 물량은 12월에 사전청약을 받을 예정입니다. 사전청약은 본청약이 이뤄지기 전에 일부 물량이 먼저 풀리는 걸 의미합니다. 아직 언제 공고가 뜰지, 정확하게 몇 가구가 풀리는지 등은 확실히 정해진 게 없습니다. 다만 지난 6월 국토교통부가 “12월에 공급할 예정”이라고 밝힌 단지는 다음과 같습니다.

일반형은 △서울 대방동 군부지 △경기 안양 관양 물량이 예정돼 있습니다. 나눔형은 △서울 마곡 택시차고지 △서울 한강이남 △경기 남양주 왕숙2 △경기 고양 창릉 △경기 수원 당수2 등입니다. 선택형은 △경기 부천 대장 △고양 창릉 △남양주 진접2에서 물량이 나올 것으로 보입니다.

대방동 군부지·마곡 택시차고지 주목

가장 많은 관심을 받고 있는 건 이른바 ‘대방동 군부지’에 들어설 공공주택입니다. 대방동 군부지 공공주택은 서울 동작구 대방동 6번지 일원이 대상지입니다. 이 땅은 현재 국방부가 소유하고 있는데요. 일부를 LH가 맡아 개발하기로 했습니다. 1326가구 규모 대단지 아파트를 짓는 게 목표입니다. 상당수 물량이 오는 12월 예정돼 있는 사전청약 때 일반형으로 풀릴 가능성이 높습니다. 분양가격이 주변 시세의 80% 수준으로 나온다는 뜻입니다.

서울이긴 하지만 한강변이 아닌데다 역세권이라 보기 어려운 곳에 위치해 있습니다. 부지가 지하철 1호선 노량진역·대방역, 7호선 장승배기역·신대방삼거리역 사이 한 중간에 있기 때문입니다. 어느 역이든 걸어가는데 10~20분은 걸립니다. 부동산 업계에선 이에 대방동 군부지 공공주택 분양가가 지난 6월 수방사 공공주택 분양가보단 저렴하지 않겠냐는 관측이 나옵니다. 당시 수방사 공공주택 분양가는 전용면적 59㎡가 8억 7225만원이었습니다.

12월에 풀릴 또 다른 서울 물량으로는 강서구 마곡 택시차고지 부지 공공주택이 있습니다. 마곡 택시차고지 물량은 SH공사가 나눔형으로 공급합니다. 다만 나눔형 중에서도 반값아파트로 불리는 토지임대부 분양주택으로 나옵니다. 토지임대부 분양주택은 땅은 공공이 소유하고 건물만 분양하는 주택을 말합니다.

반면 많은 수요자들이 기다렸던 서울 서초구 방배동 성뒤마을(한강 이남) 물량은 연내 공급이 사실상 불가능해 보입니다. 당초 정부는 SH공사가 오는 12월 이곳에 나눔형 공공주택 300가구를 공급할 계획이라고 밝혔는데요. SH공사 관계자는 최근 “한강 이남 300가구를 올해 안에 분양하는 건 어렵다”며 “인허가 절차가 남아있는 상황”이라고 설명했습니다.

부동산 이기자는 도시와 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보 투자자도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 기자페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다.

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