보유세 기준 '공시가격' 내년 시세반영률 유지… "현실화 계획 원점"

21일 국토부는 국토발전전시관에서 중앙부동산가격공시위원회를 열고 '부동산 공시가격 현실화 계획 재수립방안'(이하 '재수립방안')을 심의·의결했다고 밝혔다. 현 시점에서의 현실화 계획은 적절치 못해 정확한 시세 반영을 위해선 더 많은 연구가 필요하다는 비판에서다./사진=뉴시스

정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율을 올해와 동일하게 동결하고 현실화 계획은 처음부터 다시 짜기로 했다. 공시가격 현실화율은 시세 대비 공시가율을 뜻하는 것으로 공시가격이 현실화될 수록 보유세(재산세·종합부동산세) 기준이 되는 과세표준이 높아져 세 부담이 늘어난다. 고금리 여파로 부동산이 침체된 상황에 공시가격 현실화를 계속 진행하는 것은 무리가 있다는 지적에 따른 것으로 해석된다.

21일 국토교통부는 국토발전전시관에서 열린 중앙부동산가격공시위원회(이하 '중부위')에서 '부동산 공시가격 현실화 계획 재수립방안'(이하 '재수립방안')을 심의·의결했다고 밝혔다.

부동산 공시가격은 조사자가 산정한 시세와 2020년 11월 수립된 '부동산 공시가격 현실화 계획'에 따른 연도별 현실화율을 통해 산정하고 있다. 2021년부터 지난해 부동산 가격 상승과 현실화율 상향에 따른 공시가격 급등, 세제 등이 더해져 국민 부담이 가중됨에 따라 대통령 공약과 국정과제에 공시가격 현실화 계획 재검토가 포함됐다.

지난해 11월 국토부는 2023년 공시에 적용되는 현실화율을 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준으로 하향하는 공시가격 현실화 수정 계획을 수립한 바 있다. 집값 급락에 따른 실거래 역전과 국민 부담을 고려한 조치다.

이번 재수립 방안은 수정 계획의 후속 조치로 올 8월 한국조세재정연구원의 연구용역과 공청회(11월20일), 중앙부동산가격공시위원회 심의(11월21일)를 거쳐 마련했다.

현실화 계획의 필요성·타당성은 근본적인 차원에서 재검토한다. 현실화 계획을 통한 공시가격 산정 방식은 공정한 공시가격에 대한 국민의 일반적인 기대와 실제 공시가격이 괴리되는 결과를 낳아 공시가격에 대한 신뢰 저하 문제가 나타났다는 게 현 정부의 판단이다. 부동산 시장 급변 가능성이 충분히 고려되지 않아 국민부담이 급증하는 부작용도 발생했다는 분석이다.

공시가격 변화는 시세 변동(시장)과 유사하다는 일반적 기대와 달리 현실화 계획은 시세 변동에 현실화율 인상분(정책)까지 공시가격에 추가로 반영하는 구조다. 국민의 통상적인 기대수준을 크게 상회하는 공시가격의 상승이 매년 반복되는 문제를 내포하고 있다. 급속한 시세반영 중심의 계획을 적용하면서 부동산 시장 급변 가능성을 충분히 고려하지 않아 실제 국민 부담이 급증했다. 2019년 5조1000억원이었던 주택분 재산세는 지난해 6조7000억원으로 증가했고 주택분 종부세 또한 같은 기간 1조원에서 4조1000억원으로 늘었다.

9억원 이상의 고가 주택과 토지에 대해서는 빠른 시세 반영을, 비교적 저가 주택에 대해서는 균형성 제고를 우선 목표로 설정해 공정한 공시가격의 산정이 이뤄지지 못하는 문제도 있었다. 2020년 기준 9억원 미만의 주택 공시가격 현실화율은 68.1%, 9억~15억원은 69.2%로 1.1%포인트(p) 차이가 났지만 15억원 이상(75.3%)와는 7.2%포인트 벌어졌다. 2년 후인 지난해에는 ▲9억원 미만 69.4% ▲9억~15억원 75.1%(5.7%포인트 차) ▲15억원 이상 81.2%(11.8%포인트 차)를 기록했다.

기존 현실화 계획을 수정·보완하는 부분 개선만으로 국민의 보편적 인식과의 간극 해소에 한계가 있음을 고려해, 내년 1월부터 현실화 계획의 필요성과 타당성을 원점에서 재검토하는 연구용역을 실시한다. 하반기에는 연구결과에 따라 현실화 계획에 대한 근본적인 개편방안을 마련한다.

현실화 계획과 공시가격에 대한 국민 인식 조사를 통해 국민들의 공감과 신뢰를 얻을 수 있도록 할 계획이다. 60여개 행정제도에 활용돼 국민들에게 광범위하게 영향을 미치는 공시제도의 특성을 감안한 것이다. 내년 공시가격에 적용할 현실화율은 올해와 동일하게 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준으로 동결한다.

현실화 계획을 근본적으로 재검토하는 상황에서 기존 계획을 그대로 적용해 현실화율을 높여 나가는 것은 불합리하다는 판단에서다. 금리 인상·물가 상승·가계부채 증가 등에 따른 국민들의 부담을 덜기 위해 공시가격 인상을 최소화할 필요가 있다는 점, 부동산 시장의 불확실성과 거시경제 여건의 불안정성이 여전히 상존하고 있다는 점 등도 종합적으로 고려했다.

내년 공시가격에 적용될 현실화율은 올해와 동일하게 고정된다. 기존 현실화 계획 평균 대비 ▲공동주택 6.6%포인트 ▲단독주택 10.0%포인트 ▲토지 12.3%포인트 하락한다. 올해와 동일한 현실화율이 적용됨에 따라 공시가격 변동이 최소화될 전망이다. 내년 최종 공시가격은 올해 말 부동산 시세를 반영해 표준주택·표준지는 1월, 공동주택은 4월에 각각 결정될 예정이다.

김오진 국토교통부 제1차관은 "공시제도가 공정과 상식에 기반하여 운영되기 위해서는 현실화 계획에 대한 근본적인 검토와 종합적인 처방이 필요한 만큼, 국민의 눈높이에서 현실화 계획을 재검토할 것"이라고 말했다.