'베드타운' 남양주 별내에 '숙박시설' 수천 채 허가?…수분양자들 "용도 변경해달라"

정부, '생숙'→오피스텔 용도변경 길 열어뒀지만…남양주시청 도시계획위원회, '불허'

14일 경기도 남양주시청 앞에서 힐스테이트 별내역과 별내 아이파크 스위트 소유주 등 약 200명이 '생활형숙박시설→오피스텔' 용도 변경을 위한 지구단위계획 변경 요청 집회를 열었다. 2023. 11. 14/뉴스1 최서윤 기자

(서울=뉴스1) 최서윤 기자 = 사실상 서울생활권의 '베드타운'으로 기능 중인 남양주시 별내동에 들어선 생활형숙박시설(생숙) 수분양자 등이 오피스텔로 용도 변경 추진을 위해 집단 행동에 나섰다.

생숙인 힐스테이트 별내역과 별내 아이파크 스위트 소유주 등 약 200명(시위대 및 경찰 추산)은 14일 남양주시청 앞에서 집회를 열고 "시가 거주를 승인했으니 문제를 해결해달라"고 밝혔다.

지난달 열린 시 도시계획위원회 지구단위계획 변경안 자문 결과 참석 위원 만장일치로 '용도 변경 불허' 결정을 내리자, 이에 반발해 정식으로 집회를 신고하고 항의한 것이다.

생숙은 본래 외국인 관광객이나 장기 출장 수요에 대응하기 위해 도입된 숙박영업시설이다. 주거·업무용 오피스텔에서 이뤄지던 불법 숙박영업을 규제하는 동시에 마련된 대안이다.

그러나 부동산 폭등기인 2020~2021년 공급자 측면에선 까다로운 주택건설 규제를 회피하는 수단으로, 수요자 측면에선 아파트 대체재로 인식돼 투자가 몰렸다.

생숙이 '규제 사각지대'에 있다는 지적에 정부는 2021년 5월 건축법 시행령을 개정하면서 생숙을 주택 용도로 사용할 수 없음을 분명히 했다.

다만 기존에 허가된 생숙은 지방자치단체 재량에 따라 공동주택이나 오피스텔로 용도 변경할 길을 열어뒀다. 계도기간인 올해 10월 14일까지 용도변경이 이뤄지지 않은 생숙이 숙박업 신고를 하지 않고 계속 거주 목적으로 이용되면 내년 말부터 공시가의 10%를 이행강제금으로 물게 된다.

일각에선 생숙이 부동산 투자 '광풍' 시기 전입신고가 가능하고 주택 수에 포함되지 않는 '매력적인 투자처'로 투기 수요가 몰린 만큼, 기본 취지대로 용도 변경을 엄격히 제한해야 한다는 주장이 힘을 얻는다. 오피스텔로 용도변경이 돼 합법적인 주택으로 인정되면 가격이 현재 시세보다 수억원 뛸 것이란 관측도 있다.

생활형숙박시설인(생숙) 힐스테이트 별내역(우측)과 별내 아이파크 스위트(좌측) 사이로 새로운 생숙이 지어지고 있다. 완공되면 이 일대 생숙은 2000채가 넘는다. 2023. 11. 14/뉴스1 최서윤 기자

◇모든 생숙 구제 어렵다지만…숙박영업 수요 없는 별내신도시 수천 채 인허가 '의문'

문제는 별내동이 아직은 업무시설이 충분한 직주근접 신도시라기보단 서울 생활권의 베드타운으로 기능하고 있어 생숙 취지에 맞는 외국인 관광객이나 장기 출장 수요가 많지 않다는 점이다. 수천 채씩 생숙 허가를 내줄 이유가 없었다는 의미다.

힐스테이트 별내역은 2021년 8월 입주한 3개동 총 578가구, 별내아이파크스위트는 2021년 2월 입주한 5개동 1100가구 생숙 단지다.

소유주 등에 따르면 2017년 분양 당시 분양계약서와 함께 '숙박업 등록 불가 확약서'를 적은 주민들이 많다. 생숙이란 개념이 생소했던 당시엔 '프리미엄 주거 레지던스'로 홍보됐고, 실제 입주 후 숙박영업을 하는 수분양자는 거의 없다는 게 이들의 설명이다.

주민 A씨는 "전국에 여러 생숙이 있지만 신도시 계획상 상업용지에 생숙이 들어온 건 별내가 유일하다"고 했다. 그는 "주거용 주택으로 인식했기 때문에 주민들은 부가세 환급도 받지 않았다"며 "두 곳에서 환급받지 않은 부가세 환급분만도 450억원에 달한다"고 했다. 그러면서 "시청에서 지구단위계획상 '오피스텔 불허'라는 부분만 빼달라는 것"이라고 했다.

이 같은 갈등에도, 이날 찾은 힐스테이트 별내역과 별내아이파크스위트 주변으론 새로운 생숙이 추가로 건설되고 있었다. 아파트와 오피스텔이 혼재하는 별내 자이 더 스타 이그제큐티브에는 생숙 약 600채가 계획돼 있다. 아울러 이마트 옆 공터에는 초고층 주상복합시설이 들어오고 여기에 또 생숙이 계획된 것으로 전해진다.

단지 인근 B 공인중개사는 "여기는 숙박영업 수요가 전혀 없어서 지금 살고 있는 사람들도 당연히 용도변경이 될 줄 알고 들어온 사람들"이라며 "2024년 말부턴 거주할 수 없다는 말에 임차인이 새로 들어오지 않아 공실인 곳도 늘고 있다"고 귀띔했다.

소유주 등은 시에 도계위 자문을 다시 열어줄 것을 재차 요청한 것으로 전해졌다. 지난 자문에선 주민들의 입장을 대리할 만한 참석자가 전혀 없었고, 주민 의견이 전혀 반영되지 않은 채 일방적으로 결정을 통보받은 게 전부란 점도 반발 사유다.

별내신도시는 대부분 대단지 아파트로 이뤄진 주거지역인데, 별내역 앞 상업지구에 숙박영업만 허용하는 생활형숙박시설 수천 채가 들어서 논란이 되고 있다. 2023. 11. 14/뉴스1 최서윤 기자

◇남양주시청 "인허가 시 사업성은 검토 대상 아냐"

남양주시와 소유주 등에 따르면 힐스테이트 별내역과 별내 아이파크 스위트 용도 변경 건은 지난달 중순 도계위에 상정됐다. 위원 25명 중 과반 참석 시 위원회가 개최되며, 당시 참석한 14명가량의 위원 전원은 용도 변경 불허 결정을 내렸다.

시 관계자는 두 단지가 위치한 곳은 "별내택지 중 상업용지에 오피스텔이 불허된 블록"이라면서 "건축물 용도변경 신청이 들어와 절차에 따라 도계위 자문을 거친 것"이라고 설명했다. 자문 결과 참석 위원은 만장일치로 '오피스텔 허용은 부적합하다'는 의견을 냈다.

이 관계자는 "지난달 중순 도계위 결정 이후 이달 10일 최종 통보가 있기 전 주민설명회를 갖고 결정 내용을 사전 설명했다"며 "주민 분들이 반발하시기에 국토교통부와 당시 참석하지 않은 자문위원 분들에게도 의견을 구했지만 불허 결정을 뒤집을 만한 사유나 대안이 없었다"고 말했다.

별내동에 다수의 숙박업소 인허가가 난 배경에 대해서는 "당시는 부동산 가격이 상승하던 시기로, 주거부문은 조건이 까다롭다 보니 그에 대한 대체재로 분양성 있는 상품이 되지 않았나 싶다"면서도 "층수 높이에 대해선 경기도의 사전승인을 받았을 것이고, 시에선 건축법상 건축물의 구조안전을 검토해 처리하지, 생숙의 사업성을 검토하는 과정은 없다"고 부연했다.

그러면서 해당 단지의 "분양계약서에도 주거용 이용이 제한되는 생활형숙박시설이란 점을 계속 주지하고 있다"고 강조했다. 다만 시는 주민들의 도계위 자문 재접수 건에 대해선 객관적인 자료를 제시하면 추가 검토한다는 입장이다.

sabi@news1.kr