급부상한 소규모 정비사업 “수익성 분석은 필수”

모아타운 정책과 맞물려 관심 ‘업’
사업 지연·중단 땐 조합원 부담 커
‘나 홀로 아파트’ 미분양 위험도

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시의 모아타운 정책과 맞물려 소규모 정비사업에 대한 관심이 높아졌다. 소규모 정비사업은 크게 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축·재개발 사업으로 나눠볼 수 있고 가장 빈번하게 이뤄지는 사업형태는 가로주택정비사업과 소규모 재건축 사업이다. 일반적으로 재개발·재건축 사업을 진행하려면 사업지 규모가 10만 ㎡ 이상이어야 한다. 그러나 소규모 정비사업은 1만㎡ 미만인 사업지를 대상으로 이뤄진다.

사업규모가 작다 보니 자연히 사업비 등에 있어 규모의 경제를 적용하기 어렵다. 사업비 등이 많아지면 이를 부담해야 하는 조합원의 수가 적어 조합원 한 명당 부담해야 하는 비용이 기하급수적으로 늘어나는 구조다. 예를 들어 마포의 한 소규모 재건축 사업도 구청과 원활히 협의가 이뤄지지 않아 착공이 지연됐다. 이미 철거와 이주를 마친 후이기 때문에 사업비 등에 대한 금융비용만도 한 달에 1억원 이상 지출되는 상황이다. 그런데 이 비용 부담을 조합원이 1000명이면 1년으로 환산해 120만원 가량 부담하면 되지만 조합원이 40명에 불과한 위 사업지에서는 조합원 1인당 3000만원을 부담해야 하는 문제가 발생한다.

또 소규모 사업지는 기대할 수 있는 개발수익이 적어 우량한 시행사와 시공사를 선정하기도 어렵다. 대부분의 소규모 사업지는 여러 번 시행사와 시공사의 손바뀜 과정에서 사업이 지연되거나 중단돼 그에 따른 비용 증가 등의 부담을 조합원들이 고스란히 부담한다. 여기에 소규모 정비사업으로 지어진 아파트는 대부분 ‘나 홀로 아파트’에 가까워 단지의 가치도 주변 시세에 비해 크게 떨어진다. 특히 요즘처럼 부동산 경기가 침체한 때에는 지역적으로 입지가 훌륭하더라도 소규모 아파트는 미분양을 피하기 어렵다.

따라서 소규모 정비사업을 진행하는 곳에 내 집 마련을 위해 매수할 계획이 있다면 사전에 수익성 등을 꼼꼼히 분석해 신중히 투자해야 한다. 이미 보유하고 있는 주택 등을 대상으로 소규모 정비사업을 진행할 때에도 프리미엄이 형성되면 적절한 시점에 전매하거나 이마저 여의치 않으면 조합에 매도청구 등을 통해 매도 후 현금으로 수령하는 것도 방법이다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사

이윤화 (akfdl34@edaily.co.kr)