수도권 알짜 물류센터 투자 '삐걱'… "공급과잉 원인"

12일 하나금융경영연구소가 발표한 '국내 물류시장 동향 및 전망' 보고서에 따르면 최근 10년 사이 성장을 거듭해온 수도권 물류센터 시장이 공급 증가세 지속으로 인해 약세를 보이고 있다. 지난해부터 물류센터 준공이 급증, 내년까지 2년치 물량이 초과 공급되므로 2026년까지 공급과잉 상태가 이어질 것으로 예상된다./사진=머니S 임한별 기자

부동산 호황기 새로운 투자처로 떠오르며 투자자들의 관심을 모았던 물류센터가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 유행이 끝나며 공급 과잉 상태로 전환됐다. 비대면 거래 활성화로 제3자 물류(3PL, 물류 부문의 전부 혹은 일부를 전문 업체에 위탁하는 것)와 이커머스 시장의 성장으로 늘어났던 임차 수요도 사그라들며 공실이 증가하는 모습을 보이고 있다.

12일 하나금융경영연구소에 따르면 수도권 물류센터 시장은 연간 10% 이상 성장해왔으나 최근 공급과잉·임차수요 둔화로 임대시장이 약세를 보이고 있다.

2010년 이후 수도권 물류센터 재고는 매년 151만8000㎡씩 증가하며 시장이 확대됐다. 2020년부터 지난해까지는 연간 257만4000㎡ 만큼 급증하는 모습을 보였다. 제3자 물류(3PL, 물류 부문의 전부 혹은 일부를 전문 업체에 위탁하는 것)와 이커머스 시장의 성장으로 중대형 물류센터 임차 수요가 늘었다.

국내 3PL 서비스를 병행하는 주요 물류기업의 매출과 영업이익이 2021년부터 크게 증가하고 있다. 3PL 서비스가 쇼핑몰 주문 접수부터 배송 준비, 고객 관리까지 대신 진행해주는 종합 물류 서비스로 진화하며 중대형 물류센터 수요도 덩달아 늘었다. 이커머스 시장 확대도 물류센터 시장 성장을 촉진하는 요인으로 작용했다.

국내 온라인 쇼핑판매액은 2018년부터 2022년까지 연평균 17%씩 뛰며 이커머스 주요 인프라인 물류센터 임차 수요를 확대했다. 특히 쿠팡은 2021년까지 매년 66~165만㎡에 이르는 물류센터를 임차했다.

물류센터는 비오피스 투자처로 국내 상업용 부동산 투자 영역 확대에 기여했다. 팬데믹 이전 오피스 거래의 10%였던 물류센터 거래금액은 이후 오히스의 30% 수준에 해당하는 연간 5조원 이상으로 상승했다.

투자 시장에서도 기관투자가와 운용사의 중대형 센터 투자가 확대되며 대표적 비(非) 오피스 투자처로 자리매김했다. 대표적 물류리츠인 ESR켄달스퀘어 리츠의 자산 19개 중 16개가 연면적 3만3000㎡ 이상이며 쿠팡과 대한통운, LF, DL Korea, DPL, 쉥커코리아 등 3PL 업체의 임차 비중이 80%를 상회하고 있다.

지난해 이후 물류센터 공급 증가세가 지속되며 수도권 서부를 중심으로 임대 시장이 침체에 빠졌다. 지난해부터 내년까지의 공급량(연평균 422만4000㎡)은 2020년부터 2022년까지 공급량에 2년치 물량이 추가되므로 향후 2~3년 간 공급과잉이 예상된다.

손정락 하나금융경영연구소 연구위원은 "지난해 하반기 이후 수도권 서남부를 중심으로 공실이 급증하는 등 공급 급증의 영향이 확산되는 시점으로 평가된다"며 "향후 쿠팡의 수도권 물류센터 수요와 3PL 업체 수요 증가 여부에 따라 공급과잉 해소 시기가 좌우될 전망"이라고 설명했다.

국내 물류센터 재고는 3300만㎡ 이상으로 3분의 2 이상이 수도권에 집중됐다. 등록 물류창고 기준 전국 물류창고 면적(자가물류를 제외한 바닥면적 1000㎡ 이상)은2085만6000㎡으로 수도권이 62%를 차지하고 있다. 올해 2분기 기준 자가물류 등을 포함한 수도권 물류창고 재고는 2890만8000㎡으로 수도권 비중이 70%라고 가정하면 전국 재고는 4125만㎡로 추산된다.

최근 이커머스 성장세 둔화로 물류창고 수요가 감소할 우려가 커졌다. 2017~2021년 평균 온라인 소매판매 증가율이 20%에서 2023~2027년 8%(예상치)로 낮아지며 물류센터를 찾는 이커머스 업체도 줄어들고 있다. 주요 3PL 업체의 물류센터 수요는 늘고 있으나 면적 증가분은 크지 않은 편이다. 2021년부터 올해까지 3년 간 쿠팡을 제외한 주요 11개 물류기업의 등록창고 면적은 231만㎡ 확대했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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