인·허가 받고 착공 못한 아파트 '33만가구'

7일 하나금융경영연구소 금융시장모니터에 따르면 지난 9월 전국 부동산 시장은 가격은 회복되나 공급의 경우 원가 부담에 위축되는 모습을 보였다. 수도권 중심으로 집값이 오르며 전월 대비 상승폭이 확대됐지만 정책모기지 취급 축소 후 가격 상승세는 매수세가 집중되는 지역 중심으로 한정될 전망이다./사진=뉴시스

정부의 각종 규제완화책과 연이어 동결된 기준금리에 힘입어 전국 주택 매매가는 우상향 곡선을 그리고 있다. 일반형 특례보금자리론 취급이 중단되면서 이러한 상승세는 매수세가 집중되는 일부 지역 중심으로 한정될 전망이다. 공사비 인상과 금융비용 증대로 브릿지론 차환에 실패하는 사업장이 발견되는 가운데, 분양시장에 뛰어드는 이들은 줄며 인허가 후 착공되지 않은 물량은 늘어나는 모습이다.

7일 하나금융경영연구소에 따르면 지난 9월 기준 전국 주택 매매가격 상승률은 0.15%을 기록했다. 저점 인식이 있는 수도권과 가격 상승여력이 있는 대전·충북·울산 등 지방 주요 도시를 중심으로 전월 대비 상승폭이 확대되고 있다.

정책모기지 공급과 매수세 증가로 실거래가격이 올라 아파트는 직전월보다 오름세를 보였고 연립주택은 상승전환했다. 전국 아파트 가격의 지난 8월와 9월 상승률은 각각 0.23%와 0.35%로 0.10포인트(p), 연립은 -0.01%에서 0.04%로 집계됐다.

전세 가격은 전세사기 우려가 적은 아파트에서 수요가 늘어난 모습이다. 월세 부담이 확대되며 상승폭이 넓어졌다. 지난 8월 0.15%였던 전세가 상승률은 한 달 사이 0.32%로 뛰었다.

하서진 하나금융경영연구소 연구원은 "실거래가 상승이 시세를 끌어올리며 전국적인 주택 가격 회복이 이어졌으나 일반형 특례보금자리론 취급 중단, 고금리 여건으로 숨고르기 국면에 진입할 것"이라며 "가계 대출 증가세가 지속되고 있어 총부채 상환원리금비율(DSR) 규제와 고금리 상황은 유지될 가능성이 크다"고 설명했다.

개발 시장에서는 공사비 등 비용 부담이 누적되며 브릿지론 차환 가능성이 떨어지고 있다. 지난달 18일 서울 강남에 위치한 오피스텔 '르피에르 청담'이 개발 예정인 4640억원 규모의 브릿지론 만기연장에 실패했다. 이처럼 개발사업의 수익성이 저하되고 비용 부담이 누적된 결과 브릿지론 만기연장을 중단한 사업장이 발생하며 시장 불안감이 재확산되고 있다는 평가다.

분양수요 위축이 뚜렷한 비아파트 개발사업 중심으로 대주단의 투자회수 가능성이 낮아지면서 기한이익상실(EOD)이 도래하는 곳이 증가할 것으로 보인다. 하 연구원은 "만기 연장, 이자 유예 등의 지원에도 개발사업 수익성을 개선시키기에는 제한적이고 토지 경·공매 등으로 투자금을 회수하는 경우에도 대주단 동의, 경·공매 절차 등으로 장기간이 소요될 수 있어 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색이 심화될 우려가 증대됐다"며 "사업성 저하에 미착공 물량이 증가하면서 공급부족 우려는 더욱 심화될 것"으로 내다봤다.

착공 대기물량은 지난해 25만4000가구에서 올 상반기 33만1000가구로 늘었다. 분양시장 침체로 분양·준공·착공이 모두 감소 중인 반면 자금 확보가 어렵고 비용 부담이 커져 인허가 후 착공되지 않은 물량은 증가했다.

정부의 9.26 공급대책으로 주택공급 확대를 유도하는 방안이 발표됐지만 증가하는 공사비와 시공사 선정 난항으로 공사기간이 늘어나고 있어 단기간 내 착공 증가는 어려운 상황이다. 아파트 인허가 후 착공까지 소요기간은 지난해 상반기 9개월에서 올해 상반기 11.6개월로 길어졌다. 공급부족 우려가 심화되면서 투자수요를 자극하거나 대기수요 높은 지역 중심으로 매수세가 증가할 경우 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다는 우려가 제기되는 상황이다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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