미국발 고금리 나비효과, 1조대 해외부동산 공모펀드 비상등

금리 부담에 미·유럽 시장 침체
상업용 부동산 수익률 마이너스
국내 공모펀드 후순위 채권도 위험
윤창현 "개인투자자 손실 예방해야"

리파이낸싱 펀드 구조도. 자료 윤창현 의원실

전 세계적인 경기 침체로 부동산 거래량이 감소하면서 가격도 큰 폭으로 하락하고 있다. 이에 해외부동산에 투자한 공모펀드의 수익률에 빨간불이 켜질 것이라는 우려가 나오고 있다. 미국과 유럽 등 주요 국가들의 금리 인상 부담에 상업용 부동산 시장 침체 여파로 수익률이 마이너스를 기록하고 있기 때문이다.

해외 부동산의 1순위 채권자는 현지 은행이고 국내 공모펀드는 후순위 채권자인 부분도 위험요소다. 담보인정비율(LTV)이 60%인 건물의 가격이 20% 하락하면 공모펀드의 손실률은 50%에 달한다. 이에 '제2의 펀드사태'로 확대되지 않도록 리파이낸싱 펀드를 도입하는 등 대책 마련을 서둘러야 한다는 지적이 나왔다.

5일 국회 정무위 윤창현(국민의힘) 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외부동산 공모펀드 판매현황 자료에 따르면, 지난 2018년 이후 개인 및 법인 투자자에게 판매된 해외 부동산 공모펀드는 1조2757억원으로 집계됐다. 이중 개인 2만7187명이 1조 478억원을 공모펀드에 투자했다. 법인은 381개가 2279억원을 투자, 개인투자금액이 압도적으로 많다.

투자 지역별로는 미국이 2599억원(설정액 기준)으로 가장 많았다. 이어 영국·스페인·프랑스(2306억원), 독일(1875억원), 이탈리아(1205억원) 등 유럽 국가들 비중도 높은 편이었다.

해외부동산 공모펀드를 가장 많이 판매한 증권사는 한국투자증권으로 5087억원으로 집계됐다. 이어 KB국민은행(2779억원), 하나증권(911억원) 순이다. 부동산 공모펀드 라이센스를 보유하고 있는 자산운용사별로는 한국투자리얼에셋운용(4963억원)과 이지스자산운용(4737억원)이 4000억원대를 넘겼고, 미래에셋자산운용(926억원)과 하나대체투자자산운용(925억원) 등이 1000억원 미만으로 나타났다.

제2의 펀드사태에 대한 우려가 나오는 것은 이들 국가 부동산 시장이 오피스 투자수요 급락 여파로 매매가격이 하락하고 있기 때문이다. 전 세계 중앙은행이 지난해부터 공격적으로 기준금리를 올리면서 배당수익률이 감소했고, 코로나19를 거치며 정착된 재택 근무가 오피스 임대 수요를 감소시킨 영향으로 분석된다. 이런 흐름이 이어진다면 해외 부동산 공모펀드에서의 손실이 발생할 수 밖에 없을 것이라는 예상이다.

미국에선 몇년 전부터 상업용 부동산(CRE)에 대한 불안감이 확산된 바 있다. 뉴욕 맨하탄 오피스 평균 공실률은 2019년말 13%에서 올해 1·4분기 19.9%(직접 공실률은 15.4%)까지 올랐다. 반면 평방피트(ft²)당 거래평균가격은 2021년말 1000달러에서 778달러로 떨어졌다. 금리인상과 비우량자산에 대한 투자수요 부족 외에도 굵직한 자산 거래가 실종 수준이라 평균 가격 하락에 영향을 미쳤을 것이라는 분석이다.

유럽 시장도 사정은 마찬가지다. 올해 상반기 유럽의 상업용부동산 총 거래량은 710억유로(약 100조8000억원)로, 전년 동기 대비 60% 감소한 것으로 나타났다. 전반적인 투자 거래량이 둔화되면서 자금유입이 눈에 띄게 감소했기 때문으로 보인다.

상황이 심각해지면서 대환 대출을 투자대상으로 하는 리파이낸싱(Refinancing) 펀드를 조성해 개인투자자들의 대규모 손실을 예방해야 한다는 주장도 나온다. 기관투자자 중심의 사모펀드의 경우 추가 자본 출자로 리파이낸싱이나 대출 만기 연장이 가능한 반면, 공모펀드는 현실적으로 불가능한 상황이기 때문이다.

리파이낸싱 펀드를 활용하면 부동산 시장 정상화까지 시간 확보가 가능하고 개인투자자의 투자금 회수 뿐만 아니라 환 햇지 은행의 손실 예방 효과도 함께 기대할 수 있다는 것이다. 윤창현 의원은 "해외 부동산 1순위 채권자는 은행이고 국내 공모펀드는 후순위"라며 "담보대출비율(LTV) 60% 건물이 20% 가격 하락 시 공모펀드 손실률은 50%에 이르는 만큼 제2의 펀드사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱 펀드 도입 등 대책마련에 서둘러야 할 것"이라고 강조했다.이미연기자 enero20@dt.co.kr