잠실 엘·리·트發 온기, 수도권 덥힌다…청약 차선책 '급매' 노릴 만

[돈이보이는창]추석 이후 부동산시장 전망
전문가 "아파트값 계속 오른다"
공급 부족에 집값 떨어질 이유 없어
실수요자, 내 집 마련에 적극 나설 때
강남권 실거래가 전고점 돌파 눈 앞
서울 수요, 용인·동탄·판교로 확산
고분양가에 청약은 지역·단지별 쏠림
전셋값 반등은 불확실,...

[이데일리 오희나 기자] “아파트값 떨어질 이유가 없다. 실수요자라면 적극적으로 매수에 나서야 한다.”

아파트 거래가 늘어나면서 매수심리가 살아나는 가운데 서울 강남권을 중심으로 아파트값이 전고점에 바짝 다가서고 있다. 시장에서는 상승장이 시작됐다는 전망과 오를 대로 오른 집값에 일시적 반등에 불과하다는 신중론이 동시에 나오고 있다. 섣불리 예측할 수 없는 안갯속 장세가 이어지는 가운데 내 집 마련을 준비한다면 올해 의사결정을 내리고 급매를 잡아야 한다고 추천했다. 서울 도심 신축 아파트를 최우선으로 고려하고 지방에서는 상대적으로 오르지 못한 부산을 눈여겨보라는 조언이다.

하반기 상승장 기대…실수요자, 내 집 마련 적극 노려야

부동산 전문가 5명은 하반기 상승장이 이어질 것으로 예상하는 만큼 실수요자라면 내 집 마련 기회를 적극적으로 노려야 한다고 입을 모았다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 3일 “시장의 기대가 컸던 정부의 공급 대책이 알맹이가 없다는 지적이 나오면서 공급 부족이 현실화하고 있다”며 “추가적인 금리 인상이나 경기 변수가 없다면 떨어질 이유가 없어 상승장이 이어지리라 예상한다”고 말했다.

서울 강남권을 중심으로 살아났던 아파트값 상승이 서울 강북과 수도권까지 확산할 것이란 예측도 나온다. 작년 집값 하락의 ‘진앙지’였던 잠실에선 ‘엘·리·트’(엘스·리센츠·트리지움)가 전고점 돌파를 목전에 뒀다. 지난 8월 리센츠 전용 84㎡는 직전 최고가 26억5000만원에 1억5000만원 못 미친 25억원에 거래됐다. ‘아시아선수촌’ 전용 99㎡는 31억원에 거래됐는데 지난해 4월 기록한 전고점 32억원을 거의 회복했다. 이 같은 추세는 수도권으로 확산하고 있다. 이미 경기 광명과 용인 일부 단지의 전용 84㎡ 분양가가 서울보다 비싼 값에 나오는 상황이다.

김 소장은 “강남권은 실거래가가 전고점 90% 수준을 회복했다”며 “마포·성동은 80~90% 회복했고 다음은 서대문, 동대문, 금관구, 노·도·강(노원·도봉·강북)으로 이어질 것이다”고 전망했다.

송승현 도시와경제 대표는 “서울 아파트 평균 매매거래금액이 10억원을 넘어선데다 6억원대 이하 비중도 급격히 줄었다. 가격이 오른 만큼 유효 수요가 줄고 가격 저항선에 부딪혔다고 생각할 수 있다”며 “서울의 유효 수요가 수도권으로 분산하면서 집값 상승폭이 커졌다고 볼 수 있다. 용인, 동탄, 판교 등은 노·도·강보다 훨씬 더 자산이 몰릴 수 있다”고 예상했다. 송 대표는 이어“PIR(가구소득 대비 주택가격 비율)만 고려해서 집을 사는 게 아니라 자산을 처분하고 고가의 주택을 사고 다시 자산을 늘리는 형태가 많아지고 있다”고 설명했다.

분양시장에 대한 시각은 엇갈렸다. 상반기 분양시장이 과열양상을 보였는데 고분양가가 이어지면서 분양 메리트가 사라질 것이란 의견과 청약 흥행이 이어질 거란 의견으로 양분됐다.

이 교수는 “분양시장은 호황이 이어질 것이다. 대출 완화로 분양가 20억원도 대출을 받을 수 있는 상황”이라며 “분양가 상한제를 서울 4개구만 적용하고 거주 의무까지 없어 매매할 수 있다 보니 수요가 늘어날 것”이라고 말했다.

반면 박지민 월용청약연구소 대표는 “서울은 일반분양 물량이 많지 않아 경쟁률이 올라갈 수 있지만 상반기처럼 과열되진 않을 것으로 본다”며 “강남권은 일반 분양 가구 수가 많지 않고 희소성이 있기 때문에 수분양자가 몰리겠지만 강남 이외 지역은 고분양가로 메리트가 사라지면서 청약 기대감이 줄어들 것이다”고 말했다.

갭투자 지양…사업성 높은 재건축 선별해야

전문가들은 아파트값 상승이 예상됨에 따라 실수요자로선 최고가 대비 25~30%가량 가격이 빠진 급매를 적극적으로 노려야 한다고 조언한다. 이재국 교수는 “실수요자라면 최고가 대비 25~30% 빠진 매물은 적극적으로 매수를 고려해야 할 타이밍이다”며 “청약을 노리는 것이 최선이지만 분양 시장이 뜨거워지면서 당첨 확률이 낮아지기 때문에 차선책도 마련해 둬야 한다”고 설명했다.

다만 전셋값이 급등하기에는 아직 시장 전반의 온기가 확산하지 않은 만큼 ‘갭(전세 끼고 주택 매입) 투자’는 매우 주의해야 한다고 지적했다. 송승현 대표는 “갭을 활용한 투자는 앞으로 지양할 필요가 있다. 예전처럼 전셋값이 드라마틱하게 오르기는 어렵기 때문이다”며 “금리가 몇 년 새 연 2%대에서 3.5%로 150%가 올랐기 때문에 갭 투자는 굉장히 주의해야 한다. 가격이 오르고 자산이 몰리는 곳만 몰리는 양극화 현상이 더욱 강해져서 투자 시야를 넓게 멀리 볼 필요가 있다”고 강조했다.

재건축·재개발 시장 또한 건설시장 환경이 우호적이지 않기 때문에 선별 투자해야 한다고 조언한다. 김제경 소장은 “지역별·상품별 양극화가 이어지고 있다. 아파트 시장은 살아났지만 오피스텔이나 빌라 시장은 침체가 길어질 조짐이다”며 “신축 선호가 짙어 정비사업 투자 수요가 늘고 있지만 공사비 상승이 이어지고 있어 자칫 사업이 멈출 가능성도 있다. 사업성이 높은 똘똘한 한 채에 집중하는 전략이 필요하다”고 했다.

청약시장에서는 고분양가로 4060세대 실수요자의 고민이 이어질 것이란 분석이다. 박지민 대표는 “추첨제 확대와 고분양가로 경쟁률이 낮아진 단지에 2030세대라면 이전보다 쉽게 당첨될 수 있다”며 “오랫동안 고가점을 유지한 4060세대는 앞으로의 공급부족과 더 오를 분양가 등을 고려할 때 청약을 할지, 청약포기 후 매수할지 상당히 고민이 많아질 수밖에 없다”고 말했다.

오희나 (hnoh@edaily.co.kr)