공공주택 5.5만가구 더 늘리고…인허가 절차 간소화해 공급시기 앞당긴다

[정부, 5년간 270만가구 '차질없는 공급'에 방점]
민간물량 공공 전환도 5000가구↑
지구계획·주택사업계획 동시 승인
지방공사 공공주택 타당성검토 면제
"수요 늘리기 위한 인센티브 없어
시장에 미치는 영향 미미" 지적도

[이데일리 김아름 박지애 이윤화 기자] 정부가 1년여 만에 내놓은 이번 주택공급대책의 핵심은 공급감소에 따른 주택공급대란을 막겠다는 것이다. 실제 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 불안이 이어지며 주택 착공 실적이 크게 쪼그라들었다. 건설산업지식정보시스템(KISCON) 자료에 따르면 올해 종합건설기업 중 폐업 신고 건수는 26일 기준 412건으로 1년 전 같은 기간에 비해 2배 이상 늘었다. 결국 정부는 지난해 8월 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’의 주요 내용인 5년간 270만호 공급 달성이 어려워질 수 있다고 판단, 민간 주택사업 여건을 개선해 기존 공급 계획을 차질없이 이행하겠다는 데 방점을 뒀다. 다만 수요 없는 공급이라는 우려와 함께 3기 신도시 등 공공물량을 앞당기는 데 현실적인 제약이 뒤따르고 있어 대책에 한계가 있다는 지적도 나온다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

5.5만호 신규 공급…패스트트랙으로 속도전

정부가 이날 추가 공급물량으로 제시한 것은 우선 수도권 3기 신도시 3만호, 신규 택지 2만호, 사업 미 진행 민간 물량의 공공 전환 5000호 등 총 5만5000호 공공 주택이다. 국토부 관계자는 “가장 큰 문제는 공급 선행지표가 안 좋은 상황”이라며 “현재 인허가를 진행 중인 19만호, 작년에 인허가를 받고 착공 대기 중인 33만호 등 총 52만호 물량이 정상적인 공급 트랙에 올라서도록 하는 것이 대책의 핵심”이라고 강조했다.

수도권 5곳에 들어서는 3기 신도시는 17만6000호 규모로 계획됐다. 여기에 토지 이용 효율성을 높이는 방식으로 3만호를 더 공급하겠다는 것이다. 조성 원가가 줄어 분양가 인하 효과(85㎡기준 약 2500만원)를 기대할 만하다는 게 국토부의 설명이다. 신규 택지 물량도 늘린다. 애초 6만5000호로 계획한 신규 공공택지 물량을 8만5000호로 2만호 확대한다. 후보지 발표 시기도 내년 상반기에서 올해 11월로 앞당긴다.

정부는 ‘패스트트랙’을 총동원 공공주택의 사업 속도를 높여 주택 물량을 조기 공급하겠다는 방침이다. 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인함으로써 사업 기간을 4∼6개월 이상 단축하고 주택사업계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경 승인이나 착공 전까지 완료하도록 할 계획이다. 사업비 500억원 이상을 대상으로 한 지방공사의 공공주택 타당성 검토를 연내 국무회의에서 면제하는 방안도 추진한다. 이렇게 되면 사업 기간을 10개월 이상 줄일 수 있을 전망이다. 3기 신도시 가운데 남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장은 올해 안에 부지조성 공사에 본격 착수한다. 특히 인천 계양은 올해 안에 주택 착공이 이뤄진다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

공급대책 효과 제한적…체감하기 어려워

이번 공급대책을 두고 전문가들은 정책 효과가 제한적일 수 있다고 했다. 수요자를 위한 인센티브가 없는 상황에서 공급만 늘리는 것이 과연 시장에 효과가 있을 수 있겠느냐는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “민간의 공공 전환 같은 내용은 좋지만 실행 물량이 한정적이라는 점이 아쉽다”며 “민간사업의 핵심은 사업성인데 지금까지 미착공한 택지가 이제 와서 착공을 서두를 이유가 적고 그런 사례가 있더라도 물량이 전체 시장에 미치는 영향이 유의미하진 않을 것이다”고 평가했다.

수도권 신도시 토지 이용을 효율화하고 신규택지를 확보해 공공물량을 추가 확보하는 데도 회의적인 반응이다. 실제 3기 신도시는 애초 예정했던 것보다 토지보상, 조성공사 착공이 지연되고 있다. 광명시흥 3기 신도시는 한국토지주택공사(LH)의 재원 문제로 보상이 기약 없이 미뤄졌다. 보상이 늦어지는 상황에서 속도를 앞당길 수 있을지 의문이라는 지적이 나오는 이유다. 이를 해결하려면 기획재정부 등에서 LH 등의 재정평가에 너무 엄격한 기준을 적용하지 않아야 한다는 것이다. 이 위원은 “주택공급의 주체는 크게 공공과 민간인데 지금은 둘 다 어렵다”며 “지금까지 여러 해 동안 주택 공급 확대하라고 쪼여온 공공은 추가 여력이 없어 보인다”고 했다.

공급대책을 내놨지만 시장에 와 닿는 정책은 없다는 분석도 나왔다. 이번 대책에서 유일한 수요자 인센티브인 아파트 청약 시 무주택 간주 소형주택 기준가 상향에 대해서도 큰 영향은 없을 것으로 분석했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “아파트 청약 시 무주택으로 간주하는 소형주택 기준가격 상향과 적용범위 확대는 가액수준이 낮은 비아파트 매입자가 앞으로 분양시장을 통해 아파트로 갈아탈 순 있겠지만 수도권 청약경쟁률이 높인데다 기존 아파트값도 비싸 매입 선택지가 제한적일 수밖에 없다”고 평가했다.

원희룡 국토교통부 장관이 26일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 긴급회의에 참석해 모두 발언 하고 있다. 사진=연합뉴스,

중소건설사 온기 확산 ‘글쎄’

이번 공급대책만으로는 중소건설사가 위기에서 완전히 벗어나긴 어렵다는 분석도 나온다. 중소건설업계의 사업 비중이 높은 오피스텔 등 비주택 부분의 수요 진작에 대한 대책은 배제된 상황이어서 PF대출 규제 완화로 당장 ‘숨통’은 트이겠지만 시장 전반이 살아나기 전까진 완전한 회복을 기대하긴 어렵다는 것이다.

김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 “이번 정부의 대책 중 수요 대책은 사실상 없는데 이런 상황에선 건설사의 영업 여건이 좋아질 수는 없다”며 “최근 다시 금리가 오르고 있는데 그렇게 되면 특히 비주택 부분의 수요가 줄어들 수밖에 없어 주택공급이 더 쪼그라들 수도 있다”고 설명했다.

결국 중장기적인 수요 유인책이 빠져 있어 고금리 상황 속에서 공급도 다시 위축될 수밖에 없는 것 아니냐는 지적이다. 김 연구위원은 이어 “다만 정부도 비주택 부문에 대한 특별한 지원을 내놓기는 어려운 상황이고 다주택자 등에 대한 규제를 완화하는 쪽으로 가서 수요 자체를 늘리는 방향으로 가야 한다”며 “주택 부문에 대한 수요 증진으로 비주택시장을 포함한 전체 부동산 시장의 위험을 줄이는 정도 밖에 기대할 수 없다”고 말했다.

한국주택협회와 대한주택건설협회도 “주택공급이 더 원활하게 이뤄지기 위해서는 시장의 한 축인 수요측면 유인책도 뒷받침돼야 하나 여전히 과도한 취득세 중과 등 주택구입을 위한 부담완화 방안이 이번 대책에 빠져 아쉽다”고 평가했다.

김아름 (autumn@edaily.co.kr)