공공물량 늘릴 카드 총동원…3기신도시 업무시설 줄여 주택전환

정부, 5만가구 추가공급 방안 발표
3기신도시 평균용적률 196%
20%P 더 높일 여력 있어
인천계양 자족용지 비율 23%
2기신도시 비해 3.5배 높아
사업속도 더딘 공공택지
전매제한 1년간 풀어주고
신규택지 발표 6개월 앞당겨

◆ 9·26 주택공급 대책 ◆

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 26일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제6차 부동산 관계장관 회의 합동 브리핑에서 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표하고 있다. 왼쪽부터 김주현 금융위원장, 추 부총리, 원희룡 국토교통부 장관. 김호영 기자

이번 9·26 주택공급 대책의 핵심은 공공 물량을 최대한 확보해 총력전에 나서는 것이다. 이를 위해 수도권 3기 신도시(3만가구), 신규 택지(8만5000가구), 민간 물량 공공 전환(5000가구)을 통해 12만가구 이상 공급을 늘린다는 방침이다. 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인하는 패스트트랙도 적용해 속도감을 높인다.

올해 들어 8월까지 전국 주택 인허가·착공 물량은 전년 동기보다 각각 39%, 57%가량 감소했다. 분양도 43% 줄었다. 분양이 실제 공급으로 이어지고, 인허가가 공사 시작으로 연결되려면 2~3년씩 걸리기 때문에 2025년부터 꽤 오랜 기간 공급난이 불거질 위험이 높다는 우려가 많았다.

정부는 우선 공공 물량 공급을 최대한 늘리고 속도도 내겠다는 신호를 보내 시장 불안감을 잠재우려는 것으로 해석된다. 정부가 사업 진행 속도를 상대적으로 조절하기 쉬운 공공주택부터 마중물로 삼아 민간 공급을 활성화하려는 목적도 깔렸다.

먼저 3기 신도시 5곳(고양창릉·남양주왕숙·부천대장·인천계양·하남교산) 주택공급 물량을 17만6000가구에서 3만가구 이상 확대하기로 했다. 늘어나는 물량을 모두 합치면 하남교산(3만3000가구)이나 고양창릉(3만6000가구) 정도 된다. 국토교통부는 이를 위해 "쾌적한 주거환경이 유지되는 범위 안에서 토지 이용 효율성을 높여 물량을 확보하겠다"고 밝혔다. 3기 신도시 평균 용적률을 높이고 자족 용지와 공원녹지 같은 비주택 용지 일부를 주거 용지로 전환하겠다는 뜻으로 해석된다. 진현환 국토부 주택토지실장은 "3만가구는 자족 용지 전환에 대해 지방자치단체와 협의가 끝난 숫자"라며 "용적률 인상과 공원녹지 관련 협의가 추가로 이뤄지면 물량은 이것보다 더 늘어날 수 있다"고 설명했다.

현행 수도권 택지의 법정 상한 용적률은 220%다. 현재 196%인 3기 신도시 평균 용적률을 감안하면 20%포인트를 더 높일 여지가 있는 셈이다. 국토부도 지난해부터 3기 신도시 등 공공택지에서 수도권 광역급행철도(GTX) 등이 닿는 역세권을 중심으로 고밀 개발하는 방안을 검토하고 있었다. 이들 역세권에 특별계획구역, 입지규제최소구역 등 도시계획 특례를 적용하는 대신 적정한 개발이익을 환수하는 방안을 찾고 있는 것으로 알려졌다. 용적률이 현재 계획보다 20%포인트 높아지면 수도권에 최대 1만~2만가구 추가 공급도 가능할 전망이다.

3기 신도시에서 공원·녹지 비율이나 일자리 창출을 위한 자족 용지 비율을 줄이자는 얘기도 지속적으로 제기되던 주장이다. 현재 3기 신도시 5곳은 공원·녹지 비율이 28.0~38.6%, 자족 용지 비율은 11.3~23.1%다. 평균 20~30% 선인 1·2기 신도시 녹지 비율이나 2기 신도시 자족 용지 비율(6.7%)보다 훨씬 높다. 개발업계 관계자는 "3기 신도시 중에서 자족 용지 비율이 지나치게 높다고 지적되던 곳 위주로 도시계획이 바뀔 여지가 있다"고 해석했다.

정부는 또 3기 신도시를 제외한 신규 공공택지 물량도 기존 6만5000가구에서 8만5000가구로 2만가구 늘리기로 했다. 발표 시기도 당초 내년 상반기에서 올 11월로 앞당긴다. 진 실장은 "새 택지는 수도권 중심에서 30㎞ 안에 위치하는 중규모 택지"라며 "GTX 등을 고려해 입지를 선정할 것"이라고 말했다. 정부는 이 밖에 민간사업을 추진할 예정이던 공공택지 중에서 사업이 부진한 곳을 공공주택 사업으로 전환해 5000가구를 확보한다는 계획도 발표했다.

패스트트랙을 동원해 공공택지 사업 진행 속도를 올리는 청사진도 밝혔다. 정부는 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인해 사업 속도를 4~6개월 단축할 방침이다. 주택사업계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경 승인이나 착공 전까지 완료하도록 기준을 완화해 사업 지연 가능성을 해소하겠다는 목표다. 토지 보상이 늦어지면서 입주 예정 시기가 1~2년 정도 밀리던 3기 신도시도 올해 용지 조성 공사에 착수해 최대한 사업 시기를 앞당기기로 했다. 남양주왕숙·고양창릉·하남교산·부천대장은 올해 9월까지 용지 착공에 돌입했고, 인천계양은 올해 12월 주택 착공을 시작한다.

공공택지 전매제한을 일시적으로 완화하는 카드도 꺼내 들었다. 사업 추진이 가능한 사업자에 공공택지가 적기에 공급될 수 있도록 공동주택 용지 전매제한을 1년 동안 한시적으로 완화하기로 했다. 지금은 토지소유권 이전 등기 후에만 전매할 수 있는데, 계약 후 2년부터 한 차례에 한해 최초 가격 이하로 전매할 수 있도록 길을 열어줬다. 특히 국토부는 공공택지 전매를 허용하면 민간과 공공 모두에 '숨통'을 틔워줄 수 있다고 기대하고 있다. 민간의 자금 부담을 덜어줘 주택 공급을 확대하고, 한국토지주택공사(LH) 등도 택지 매각 대금을 확보해 공공주택 사업을 원활하게 수행할 수 있다는 것이다. 다만 이 과정에서 이른바 '벌떼입찰'을 차단하기 위해 계열사끼리 전매는 계속 금지한다. 벌떼입찰로 수사 중인 업체는 비계열사 간 전매도 양수·양도 모두 불허한다.

공공택지를 계약한 시행사가 인허가 절차를 빨리 밟으면 인센티브도 줄 계획이다. 대개 2년이 걸리는데 이보다 빨리 인허가를 받는다면 신규 택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가 업체에 우선 공급하기로 했다.

[손동우 부동산전문기자 / 연규욱 기자]