정부, 아파트 공급 위해 공사비 올리고 PF 보증 25조 지원

정부가 주택공급 활성화를 위해 관계부처 합동으로 방안을 마련하고 대책을 발표했다. /사진=뉴스1

정부가 법 개정 없이 추진 가능한 과제를 중심으로 부동산 공급을 위해 정책을 마련했다. 윤석열 정부의 부동산 공약인 '270만가구 공급계획'의 일환이다. 비아파트 사업 지원과 함께 최근 문제가 된 공사비 증액 방안도 마련했다. 특히 도시정비사업(재개발·재건축) 절차를 개선해 주택 공급 속도를 높인다는 계획이다.

정부는 26일 정부서울청사에서 '제6차 부동산 관계장관회의'를 개최하고 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표했다. 이번 부동산대책에는 중점 추진과제로 ▲공공주택 공급 확대 ▲민간 공급 활성화가 선정됐다. 이를 위해 ▲패스트트랙 조기 공급 ▲기존사업의 공정관리 ▲민간사업 여건 개선 ▲자금조달 지원 ▲비아파트 사업 지원 ▲도심공급 기반 확충 등을 지원한다.

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3기 신도시에 3만가구 공급… 패스트트랙 활용

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공공주택 공급물량 확대를 위해 3기 신도시 등에 3만가구 이상 공급하며 미매각 용지, 사업 미진행 부지 등 기존 민간 추진예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환을 추진한다. 미매각 공동주택용지 1만4000가구(29필지) 중 입지와 면적, 수요 등을 검토해 공공주택 용지로 변경한다.

신규 공공택지 물량 확대와 후보지 발표를 앞당긴다. 물량은 당초 계획 6만5000가구에서 8만5000가구 수준으로 2만가구를 확대하고 발표 시기도 당초 2024년 초에서 올해 11월로 앞당긴다. 2024년 이후에도 수요가 높은 지역 위주로 신규택지를 지속해서 발굴한다는 계획이다.

공공주택은 패스트트랙을 총동원해 속도감 있게 공급한다는 계획이다. 올해 공공주택 건설 계획은 공공분양 7만6000가구, 공공임대 3만5000가구다. 정부는 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인해 4~6개월 이상 단축한다는 방침이다.

주택사업계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경승인 또는 착공 전까지 완료할 수 있도록 완화해 지연 가능성을 적극적으로 해소한다는 의견이다. 지방공사 공공주택사업 타당성검토(사업비 500억원 이상) 면제도 추진해 기간을 10개월 이상 단축한다.

올해 12월 '뉴:홈 사전청약'은 예정대로 추진해 무주택 서민들을 위한 부담가능한 내집마련 기회를 조속히 확충한다는 계획이다. 2024년에도 뉴홈 사전청약을 통해 1만가구 공급을 추진하고 우수입지·물량 등을 최대한 발굴해 연내 사전청약 계획을 발표한다.

3기 신도시 등 택지지구 사업도 차질 없이 추진한다. 주요 3기 신도시는 올해 부지조성 공사에 착수하고 주택도 최초 착공한다. 이미 발표된 택지지구의 지구지정과 지구계획 승인도 통합해 사업 일정을 단축한다.

공공 도심복합사업을 통한 도심 내 공급도 속도감 있게 추진한다. 연내 총 1만가구 지구지정(기존 3000가구 지정), 최초 3000가구 주택사업 인·허가 등 사업을 가시화하고 분양가상한제 배제 등 제도개선도 추진한다.

민간 주택공급 활성화의 경우 공공택지 전매제한을 완화한다. 사업 추진이 가능한 사업자에 공공택지가 적절한 시기에 공급될 수 있도록 공공주택용지 전매제한을 1년간 완화한다. 벌떼입찰 차단을 위해 계열사간 전매는 지속해서 금지한다. 이면계약 등에 대해서는 지자체에 조사요청과 엄중처벌을 요구할 방침이다.

공공택지 공급 후 통상적 기간(2년)보다 조기에 인·허가를 받을 경우 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 부여한다. 신규 택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인·허가 업체에 우선공급하고 경쟁방식 공급 시 평가 가점(현행 최고 5% 수준)을 부여한다. 기존 매각 택지도 동일하게 적용하되 벌떼입찰 업체는 제외한다.

기존 분양사업을 임대사업으로 신속하게 전환할 수 있도록 지원한다. 이에 따라 현재 시행 중인 공공지원 민간임대 공모를 연 1만가구에서 2만가구로 확대한다. 기존지원 대출한도 한시 상향과 일반공급 입주자 선정절차를 완화한다.

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공사비 증액 기준 마련

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공사비 증액 기준도 마련한다. 공사 과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 표준계약서를 활용해 공사비를 조정한다. 기존 계약도 조정기준이 모호해 분쟁이 발생할 경우 분쟁조정 과정에서 표준계약서 기준을 활용할 수 있도록 권고한다. 특히 도시정비사업은 특화된 표준계약서를 별도 마련하고 공사비가 일정 수준 이상 상승한 경우 당사자가 재협상할 수 있도록 한다.

아울러 공공과 민간이 리스크를 분담할 수 있도록 공사비 증액 반영 기준도 정비한다. 인·허가 절차도 개선한다. 지자체 협의회 구성·운영으로 인·허가 장애요인을 해소하고 주택사업승인 통합심의 의무화(주택법 개정안 국회 법제사법위원회 상정)로 기간을 단축한다.

'정부업무 등 평가에 관한 기본법'에 따른 지방자치단체 합동평가 시 평가지표에 주택사업승인 인·허가 실적 반영도 추진한다. 학교시설 기부채납에 대한 합리적 기준을 마련해 학교용지 부담금 면제 대상을 확대한다. 이에 따라 현재는 임대주택 공급 시 부담금이 면제되지만 60㎡ 이하 소형주택 분양 시 면제가 가능하다.

규제 정상화를 위해 입법을 완료한다. 정부는 재건축부담금 합리화, 실거주의무 폐지 등 규제 합리화 입법과제는 국회와 협의해 조속히 개정을 추진한다. 원활한 자금조달을 위해 금융지원도 강화한다. 정부는 정상 사업장이 자금을 조달할 수 있도록 공적 보증기관(주택도시보증공사·한국주택금융공사)의 보증 규모를 확대하고 심사기준을 대폭 개선한다.

이에 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 보증 규모를 15조원에서 25조원으로 확대하고 대출한도 역시 전체 사업비의 50%에서 70%로 늘린다. PF 보증 심사기준도 완화해 보증대상 사업장을 확대한다. 미분양 PF 보증의 보증요건 중 분양가 할인(5%)은 이에 준하는 간접지원(발코니확장, 옵션품목, 공사비 현실화 등)도 인정토록 개선한다.

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비아파트 사업여건 개선

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비아파트(연립·다세대·오피스텔 등)의 건설자금을 기금에서 1년간 한시 지원한다. 대출한도는 7500만원이며 최저 금리는 3.5%로 한다. 비아파트를 공공지원 민간임대로 건설·활용할 경우 기금지원 대출한도도 기존 최대 1억2000만원에서 1억4000만원으로 확대한다. 도심 내 공유주거 서비스를 제공하는 임대형기숙사를 임대주택 등록 대상에 포함해 건설하면 세제와 기금 등도 지원한다.

건설공제조합 보증으로 비아파트 사업장도 자금조달을 지원한다. PF대출시 부가되는 건설업체의 책임준공의무에 대해 건설공제조합이 이행보증을 3조원까지 할 수 있다. 사업자대출 지급보증 도입도 3조원까지 가능토록 추진한다.

비아파트 규제도 개선한다. 상업·준주거지역 역세권(500미터 내)에 건설되는 도시형생활주택(60㎡ 이하)에 공유차량 활용 시 주차장 확보 기준을 현 가구당 0.6대에서 0.4대로 완화한다. 다만 20% 이상 공유차량 전용으로 확보 시 해당한다.

청약 무주택 인정 기준도 확대한다. 청약 시 무주택으로 인정되는 소형주택 기준가격을 상향조정하고 적용범위를 확대한다. 수도권은 1억3000만원에서 1억6000만원으로, 지방은 8000만원에서 1억원으로 조정한다. 적용 범위는 현재 민영주택 일반공급에서 민영·공공주택 일반·특별공급으로 늘린다.

도심공급기반 확충을 위해 재개발·재건축 사업절차를 개선한다. 조합과 시공사간 공사비 분쟁을 막기 위해 계약체결시 전문기관의 컨설팅 지원, 분쟁 우려 시 즉시 조정 전문가가 파견해 분쟁조정협의체를 구성한다.

정비사업 공사비 분쟁 최소화 프로세스. /자료=국토부 제공

상가와 주택 소유자의 분쟁을 막기 위해 상가도 주택과 동일하게 지분쪼개기를 제한한다. 절차통합과 전자총회를 도입해 사업 속도를 높인다. 특별건축구역 지정절차를 간소화하고 정비구역 지정기간도 단축한다.

조합이 신탁방식 추진 시 시행자 지정요건을 완화해 정비-사업계획 통합처리 등 절차를 간소화한다. 사업 기간을 최대 3년 단축할 수 있다. 총회 개최와 출석 등을 의결을 온라인(모바일) 방식으로 실시해 사업기간을 최대 1년 단축한다.

소규모 정비사업 사업성도 개선한다. 기부채납 부지는 사업시행가능 면적요건(면적상한 1만㎡)에서 제외한다. 소규모 관리지역에서 공공이 참여해 연접한 구역을 통합시행할 경우 최대 면적 기준을 현행 2만㎡에서 4만㎡ 이하로 완화한다.

신유진 기자 yujinS@mt.co.kr
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