“노후 대비하려 투자했는데”…결국 벌금폭탄 맞는 ‘애물단지’

정부 “생숙, 주거 사용 안돼”
주거유지시 이행강제금 내야
시가 표준액 10% 매년 부담
오피스텔 전환특례 내달 종료
생숙 소유자들 극렬 반발
“국토부 소극행정에 피해”

지난 19일 생활형숙박시설 관계자들이 세종시 정부세종청사 국토교통부앞에서 ‘이행강제금 부과 예정’을 규탄하는 집회를 열고 있다. [사진 출처=연합뉴스]

정부가 내년까지 생활형 숙박시설(생숙)의 주거용 사용에 대한 이행강제금 부과를 유예하기로 했지만 생숙 소유자들 반발은 오히려 거세지고 있다. 생숙을 주거용 오피스텔로 용도 변경하기 위한 건축기준 특례는 예정 대로 내달 종료되고, 생숙의 준주택 편입 요구도 허가하지 않기로 했기 때문이다.

25일 국토교통부에 따르면 2021년 생숙에 대한 숙박업 신고가 의무화되기 전 사용 승인이 완료된 9만6000실 중 숙박업 신고가 안 된 객실은 전체의 51.6%(4만9000실)다. 이들은 내년까지 숙박업 신고를 완료하거나, 주거용으로 사용할 경우 주거용 오피스텔로 용도를 변경해야 한다.

생숙은 호텔·모텔과 같은 숙박시설이지만 취사할 수 있어 집값 급등기 아파트 대체재로 각광받았다. 주택으로 분류되지 않아 종부세와 양도세 등이 부과되지 않고 청약통장도 필요치 않아 투자자들 관심이 뜨거웠다. 생숙에 투기 수요가 몰리자 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙이 숙박업 신고필요 대상이라는 점과 주택으로 사용이 불가하다는 점을 명시했다. 생숙을 숙박 외 용도로 사용하면 건축물 시가표준액의 10%가 매년 부과된다. 정부는 이행강제금 부과 유예기간과 주거용 오피스텔 용도변경 특례기간을 2년간 두기로 해 오는 10월 14일 종료를 앞두고 있다.

문제는 특례 적용에도 불구하고 용도를 변경하기 어렵다는 점이다. 생숙은 주거시설이 아니기 때문에 주차장 확보 기준이 시설면적 200㎡당 1대지만, 오피스텔은 가구당 1대다. 전국레지던스연합회 관계자는 “주차장 확보를 위해서는 추가로 땅을 매입해야 하는데, 주차장 용지가 건축물에서 멀리 떨어져서도 안 되기 때문에 기준을 맞추기 어렵다”고 토로했다. 복도 폭도 생숙은 1.5m 이상만 확보하면 되지만, 오피스텔은 1.8m 이상으로 규정돼 있다. 이처럼 용도 변경 기준이 까다로워 생숙에서 주거용 오피스텔로 전환된 사례는 기존 생숙의 2.1%인 1996실에 불과하다.

정부는 안전상의 이유로 주거용 오피스텔 용도변경과 관련한 추가 특례 부여도 어렵다는 점을 분명히 했다. 이정희 국토부 건축정책관은 “일각에서 요구하는 특례 추가 완화는 피난·방화 등 안전과 연관성이 높다”며 “생숙을 숙박업으로 신고해 영위하고 있는 소유자도 많기 때문에 추가 특례를 부여하는 것은 형평성에 맞지 않는다”고 말했다. 이와 함께 국토부는 숙박업 신고를 하지 않은 생숙 상당수가 투자 목적 보유로 추정되는 만큼 추가 특례 부여가 어렵다는 입장이다. 미신고 생숙 4만9000실 중 63%(3만실)는 한 소유자가 2실 이상 소유한 것으로 파악됐다. 생숙 30실 이상 보유한 경우도 전체의 37%(1만8000실)로 조사됐다.

일각에서는 주택 공급 부족 우려가 커지는 가운데 정부가 생숙을 준주택으로 인정해 공급 물량을 늘릴 것이라는 전망도 나왔지만, 정부는 이 역시 허용하지 않기로 했다. 국토부 관계자는 “생숙은 주택과 주거용 오피스텔에 비해 주차장과 학교 등 생활인프라 건축기준이 완화돼 있기 때문에 주거용으로 부적합하다”며 “근생빌라, 농막 등 다른 불법 주택과 콘도 등 타 숙박시설도 준주택 편입 요구가 제기될 수 있어 생숙만 준주택으로 인정하기 어렵다”고 설명했다.

정부의 생숙 대책이 이행강제금 유예 연장에 그치자 소유자들은 반발하고 나섰다. 김윤선 전국레지던스 연합회 회장은 “국토부의 소극 행정으로 인해 99%의 생숙은 용도변경을 완성하지 못했다”며 “국민권익위를 통한 제도 개선 권고 및 법적 대응을 지속하겠다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지난 정부의 과도한 부동산 규제로 인해 생숙을 주거용으로 홍보하고 판매하는 편법까지 등장했다”며 “정부가 생숙을 숙박용으로 관리하겠다는 원칙을 표명한 이상 앞으로는 생숙 제도에 대한 존속 여부 및 보완에 대해 논의해야 한다”고 조언했다.