[부동산 돋보기] 모르면 당하는 토지 투자, 이것만은 알고 가자

사진 셔터스톡

토지는 현재의 이용 가치(임대 수익)보다 미래의 성장 가치(매각 차익)에 큰 비중을 둬야 하는 부동산 상품이다. 또한 거래되는 규모(면적, 금액 등)가 비교적 크고 개발 정보에 따라 투자의 성패가 좌우되는 특성을 가지고 있다. 운이 좋으면 큰돈을 벌 수 있겠지만, 단 한 번의 잘못된 선택으로 심각한 재정적 손실을 경험할 수도 있다. 한마디로 잘되면 대박이지만 잘못되면 쪽박을 찰 수 있는 전형적인 ‘고수익·고위험’ 부동산 상품이다. 그런 만큼 가볍게 생각하고 섣불리 접근했다가는 낭패 보기 십상이다. 이와 관련 토지 투자를 실행하기에 앞서 반드시 알고 가야 할 사항들을 하나씩 짚어보자.

이동현 하나은행 부동산 수석 전문위원단국대 도시계획학 박사, 전 하나은행 부동산자문센터장

돈 되는 토지에 투자할 수 있는 방법

첫째, 현장답사는 다다익선이다. 현장답사는 임장활동(臨場活動)이라고도 말하는데, 투자자가 발품 팔아 현장에 가서 직접 눈으로 보고 확인하는 일체의 부동산 활동을 가리킨다. 토지의 위치 및 형상, 경사도, 맹지 여부 등과 같은 부동산 자체의 자연적·물리적 특성은 물론, 지역, 입지, 상권 등과 같은 부동산 외부의 환경적 특성까지도 확인하는 일련의 과정으로 볼 수 있다. 현장답사 과정 중에는 관공서(지방자치단체 포함) 및 부동산 중개업소 방문이 포함돼 있다. 즉 도로 및 철도 개설계획, 공공기관 이전 계획, 대단지 아파트 입주 계획, 공장 및 기업체 유치 계획, 창고 및 물류 시설 입주 계획, 매물의 적정가격 여부 등을 해당 지방자치단체 및 현지 부동산 중개업소 방문을 통해 확인할 수 있다. 토지 투자에 앞서 현장답사를 많이 해야 하는 이유가 바로 여기에 있다.

둘째, 돈 먹는 토지는 버리고, 돈 되는 토지에 집중하라. 먼저 돈 먹는 토지로는 이용 가치가 없는 급경사 임야, 개발제한구역에 묶여 사실상 개발 행위를 할 수 없는 땅, 진입을 위한 도로가 확보되지 않았고 새로이 길을 내기조차 어려운 맹지 등이 여기에 해당한다. 이들의 공통점은 대체로 개발 행위가 불가능하거나 이용 가치가 현저히 떨어져 사실상 방치되고 있음에도 단지 소유자라는 미명하에 원치 않는 각종 세금(재산세, 종합부동산세 등)을 부담지우고 있다는 사실이다. 반면 돈 되는 토지로는 중앙정부 또는 지방자치단체 주도의 개발계획이 수립되어 있거나 계획 중인 토지, 인접한 곳에 새로이 도로가 개설되고 있거나 확장 중인 토지, 지하철 등 철도의 개통이 예정돼 향후 유동 인구 증가가 예상되는 토지, 관공서 및 기업체 이전으로 인구 유입이 기대되는 토지, 개발제한 규제가 해제될 가능성이 큰 토지, 토지 보상 지역(토지수용 지역) 인근에 소재한 땅, 도로 또는 길을 낼 수 있는 맹지 등이 여기에 해당한다. 이들의 공통점은 대체로 각종 개발 호재가 존재하거나 인구 유입이 기대되는 곳에 소재하며, 토지의 개별적 활용도가 매우 높다는 사실이다.

경기도 일산가구단지사거리 부근에 있는 토지. 상업용지로 상가 건물을 지을 수 있는 알짜 땅이지만, 건축행위제한에 묶이면서 비어있다. 사진 조선비즈 DB

기획부동산 매물에 속지 않으려면

셋째, 기획부동산 매물에 속지 말라. 듣고 싶지 않지만 잊을 만하면 뉴스에 등장하는 안타까운 얘기가 있다. 다름 아닌 기획부동산 피해 사건이다. 문제는 기획부동산 매물(토지)로 인해 투자자가 입는 피해는 실질적으로 사기 행위로 인한 피해와 매우 흡사함에도 대부분의 경우 그 책임이 기획부동산업체가 아닌 투자자 본인한테 돌아간다는 점이다. 이는 정상적인 부동산 매매와 마찬가지로 부동산 매입에 관한 모든 책임을 투자자 본인에게 귀속토록 기획부동산업체 측이 짜놓은 치밀한 각본에 농락당하고 있기 때문이다. 따라서 기획부동산 매물로 의심이 간다면 접촉 자체를 피하는 게 상책이다. 기획부동산 매물로 인한 피해는 일차적인 금전적 손해에서 끝나는 게 아닌, 심각한 정신적 피해를 야기해 공황 상태로까지 몰고 갈 수 있기 때문이다. 토지는 아파트나 상가, 오피스텔처럼 거래가 빈번치 않으므로 정확한 시세를 알아내기가 매우 어렵다. 문제는 이와 같은 토지의 속성을 이용해 선량한 투자자에게 돌이킬 수 없을 정도로 치명적 피해를 끼치고 있는 기획부동산업체가 적지 않다는 사실이다. 그저 각별한 주의를 요할 뿐이다. 기획부동산 매물에 속지 않으려면 반복되는 현장답사를 통해 정확한 시세를 알아내고, 해당 지방자치단체(시·군·구청) 도시계획과 토지과, 건축과 등을 방문하여 개발계획의 실효성 여부를 확인해야 한다. 무엇보다 비정상적으로 과도한 수익 내지 로또식 대박을 기대하지 말아야 한다. 기획부동산업체는 인간의 탐욕과 과욕을 이용해 자신들의 희생양을 찾아내려 하기 때문이다.

넷째, 개발제한구역 내 토지는 신중하게 접근하라. 개발제한구역은 그린벨트(Green Belt)라고도 하는데, 도시의 경관을 정비하고 환경을 보전하기 위해 설정한 녹지지대로 이곳에서는 원칙적으로 건축물의 신축, 증축, 용도 변경, 토지의 형질 변경 및 토지 분할 등 일체의 개발행위가 제한된다. 다만 국토교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받을 경우 구역 설정의 목적에 크게 위배되지 않는 한도 내에서의 개발 행위는 가능하다. 일반적으로 개발제한구역 내 토지는 개발 행위를 할 수 없어 투자 금액이 묶일 가능성이 크고 거래가 원활치 않아 환금성도 매우 낮은 편이다. 하지만 개발제한구역으로 묶여있는 토지는 도시지역 내 여타 토지보다 상대적으로 가격이 싸고 쾌적한 자연환경 때문에 주거지역으로도 선호되고 있어 도시화 진척에 따른 해제 시 대박으로 이어질 수 있다는 기대감을 준다. 흔히들 개발제한구역 내 토지 투자는 대박 아니면 쪽박이라고 말한다. 토지를 매입한 후 얼마 지나지 않아 개발제한구역이 해제된다면 대박이겠지만, 매입한 지 한참이 지나도 해제될 기미조차 보이지 않는다면 쪽박일 가능성이 농후하기 때문이다.

한편 개발제한구역 해제는 특혜 시비에 휩쓸릴 수 있어 정부로서도 매우 조심스러운 게 사실이다. 하지만 부동산 경기 부양책으로서의 기대감과 원주민의 재산권 침해의 부당성이 부각되면서 비록 국지적이지만 해제 가능성이 조금씩 커지고 있는 것도 사실이다. 따라서 도시 확장 가능성이 크고 땅값이 비싼 지역과 인접한 개발제한구역 내 토지를 매입해 보는 것도 고려할 만하다. 다만 토지 투자의 속성상 최소 5~10년 이상 투자 자금이 묶일 수 있음을 감안해 반드시 여유 자금으로 투자하길 권한다.

토지도 리모델링이 가능하다

끝으로, 토지 리모델링을 통해 가치 상승을 도모하라. 일반적으로 리모델링이라고 하면 건물만을 대상으로 한정하기 쉽다. 하지만 토지도 리모델링이 필요할 때가 있다. 예쁜 땅이 보기가 좋고 값도 잘 오르는 게 현실이기 때문이다. 대표적인 토지 리모델링에는 토지 화장 작업과 토지 정지 작업이 있다. 토지를 리모델링하려는 목적은 그 가치를 더 높이려는 데 있다. 즉 토지의 가치를 하락시키는 물리적인 현황을 보완하여 그 가치를 상승시키는 것이 토지 리모델링의 목적인 셈이다. 물론 토지 리모델링의 실행 여부는 투입되는 비용 대비 토지 가치의 상승분을 감안한 후 결정하면 될 것이다.