생숙, '집'으로 인정 못 받았다…이행강제금 1년여 유예

국토부, 용도변경 특례 연장 안 해
다만 이행강제금은 내년까지 유예
숙박업 미신고 4만9000실 달해

생활형숙박시설(생숙)이 결국 '집'으로 인정받지 못했다. 생숙 거주자들은 매년 건축물 시가표준액의 10%를 이행 강제금으로 내게 됐다. 

다만 실거주 임차인의 잔여 임대 기간 등을 고려해 이행강제금 처분은 내년 말까지 유예하기로 했다. 생숙의 오피스텔 용도변경 특례도 형평성 등을 고려해 기존대로 10월14일부로 종료한다. 

생활형숙박시설 숙박업 소유규모별 미신고 현황./그래픽=비즈워치

생숙 거주하면 이행강제금 10% 확정

국토교통부는 내년 말까지 생숙 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 유예할 계획이라고 25일 밝혔다. 

생숙을 숙박시설로 정상 사용하려는 소유자들이 여건별로 숙박업 신고를 하는데 걸리는 시간, 실거주 임차인의 잔여 임대기간, 생숙 관련 제도개선 논의에 필요한 기간 등을 종합 고려한 조치다. 

다만 생숙을 주거용 오피스텔로 용도변경 시 2년간 한시 적용되던 특례는 추가 연장 없이 10월14일부로 종료키로 했다.

주차장·학교 과밀 등 인근 주민들의 역민원, 생숙을 숙박시설로 정상 사용 중인 준법자와의 형평성을 고려했다는 게 국토부의 설명이다. 

'준주택' 편입도 불발됐다. 앞서 1·2인 가구 증가 등 시대의 변화에 따라 생숙도 준주택으로 봐야 한다는 의견이 나왔다. 

그러나 국토부는 거주자의 안전, 숙박업으로 정상 사용 중인 준법소유자와의 형평성, 주거환경 등을 고려했을 때 준주택 편입은 곤란하다고 봤다. 

이로써 10월14일 이후에도 생숙을 숙박업이 아닌 주거용으로 쓰는 소유자는 매년 이행강제금을 물게 된다. 

이행강제금은 지방세법에 따라 건축물 시가표준액의 10%를 부과한다. 다만 생계형 위반, 소유자 변경 등 사유에 따라선 이행 강제금액 산출액에 최대 50% 줄여준다.

가령 부산 해운대구에 위치한 한 생숙 전용면적 85㎡의 경우 매매가가 5억5000만원, 시가표준액이 1억원이라면 매매가가 아닌 시가표준액을 기준으로 10%인 1000만원을 이행강제금으로 내는 식이다. 

건축법령 개정(2021년) 전 사용 승인된 생숙도 소급 적용된다. 생숙은 건축법에 편입되던 2013년부터 숙박시설이었고 건축법상 숙박시설 용도와 주택 용도는 구분돼 있다는 이유에서다. 

생활형 숙박시설 산출방식별 이행강제금 비교./그래픽=비즈워치

숙박시설 10만실 중 '미신고' 절반

결국 생숙 소유자들이 요구한 준주택 포함, 오피스텔 용도변경 기한 연장 또는 기준 완화 등은 이번 대책에서 모두 빠진 셈이다. 

애초 생숙은 외국인관광객 등 장기체류숙박 수요에 대응하기 위해 취사가 가능한 숙박시설로 태어났다.

그러나 2017년 이후 부동산 상승기에 청약·세금 등 주택 관련 규제가 없는 주택 대체 시설로 편법적으로 활용되며 공급이 확대됐다고 국토부는 봤다. 

국토부에 따르면 사용 승인받은 생숙은 2015년 3483실에서 2017년 9730실, 2020년 1만5633실, 2021년 1만8799실로 급증했다. 아울러 숙박시설 총 9만7000실 중 절반(4만9000실)이 숙박업 미신고 상태다. 

그중에서도 투자목적으로 추정되는 객실(1소유자 2실 이상 소유)은 3만실로 61%에 달했다. 30실 이상 소유 객실도 1만8000실(37%) 수준이다. 

이에 2021년 생숙을 주거 목적으로 사용할 경우 이행 강제금을 부과하게끔 했고, 선의의 피해자 등을 감안해 올해 10월14일까지 오피스텔로 용도변경 할 수 있게 길을 터줬다.

하지만 용도변경 기준이 까다로워 현재까지 오피스텔로 변경한 생숙은 1% 수준에 그치는 상태다.

이에 소유자들이 용도변경 기준 완화 및 유예기간 연장을 요구해왔고, 원희룡 국토부 장관도 생숙 규제 완화에 대해 검토하는듯 했으나 굵직한 요구 사항들은 모두 인정되지 않았다.▷관련 기사:원희룡 "생숙 이행강제금 과해…이달 대책 발표"(9월18일)

국토부 관계자는 "불법으로 전용 중인 모든 생숙을 주거용 오피스텔로 용도 변경하는 것이 특례의 목적이 아니며 상당수는 숙박업 용도로 활용중"이라며 "주거용도 전환은 피난·방화, 안전, 주차, 입지 기준을 충족한 경우에 한해 가능하기 때문에 추가 완화를 통한 용도변경 유도는 곤란하다"고 설명했다. 

국토부는 생숙이 본래 숙박용도로 활용될 수 있도록 계도기간 동안 관련 부처들과 시설·분양기준, 허가절차 등 생숙 제도 전반의 발전 방안을 우리나라의 여건 변화와 세계 추세를 반영해 적극 검토할 계획이라고 했다. 

또 지자체와 함께 숙박업 미신고 소유자를 대상으로 사용 실태를 점검한다. 2021년 관계 규정 개정 이후 건축허가·분양·사용승인 등을 한 신규 생숙에 대해서는 의무 이행 여부 등을 점검·관리해 나갈 계획이다.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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